三墩北挂牌单价每平米78000元，业主群变身“涨价联盟”？杭州二手房真实价格起底

　　浙江在线-住在杭州网11月26日讯（浙江在线记者 张崴淙）近几个月来，杭州二手房市场一直持续着火热行情。 

　　未来科技城新交付房源单价即“保五争六”，三墩北个别次新房挂牌价达到78000元/㎡以上，奥体板块也宣称进入“7万+”时代……

　　与此同时，一些传言开始甚嚣尘上：有小区业主群悄然成立“涨价联盟”，诸如“单价低于X万不准卖”、“单价高于X万卖出给予现金奖励”一类的信息赫然出现在业主群的聊天记录当中。

　　那么，真实价格果真如此吗？近日，住在杭州网记者对多个板块进行了集中走访，发现了其中的“玄妙”。

　　万科融信西雅图实景照

　　挂牌价7万8的二手房，目前尚无人带看

　　目前，挂牌价出现“跳涨”的主要集中在一些热门板块次新房。但记者集中梳理发现，许多小区挂牌价虚高，实际成交价与挂牌价差异悬殊现象普遍存在。

　　位于三墩北板块的万科融信西雅图目前挂牌均价虽集中在50000元/㎡上下，但实际成交价大致在41600元/㎡左右，两者相差在8400元/㎡。

　　让人瞠目结舌的是，该小区目前挂牌价最高的一套房源为89㎡小三房，总价为700万元，折合单价高达78000元/㎡以上！

　　万科融信西雅图89㎡房源挂牌价700万，令人咋舌

　　对此，小区附近链家门店经纪人打趣说：“目前，这套房源尚无带看。这价格倒是诚心卖，但有没有人诚心买就真成问题了。”

　　未来科技城一些新交付小区也存在类似情况。

　　与在售红盘天空之城仅一路之隔的华夏四季目前二手房挂牌价集中在50700元/㎡左右，少数房源挂牌价达55000元/㎡。但其实际成交均价则在41190元/㎡左右。也就是说，其真实成交均价比天空之城高了约3000-4000元/㎡。

　　同样是在未来科技城，昔日红极一时的“三兄弟”中，东原印未来和中南樾府目前均有二手房源挂出并成交。

　　记者梳理发现，尽管上述两小区二手房源挂牌价在50000元/㎡以上者不在少数，但其真实成交的单价“5万+”房源却仍是个别现象，更多房源成交均价集中在40000-45000元/㎡左右。价格最低的，单价在34000多元/㎡左右。

　　未来科技城新交付房源：中南樾府与东原印未来

　　在个别二手房调高挂牌价的同时，一些传言也更有甚者，如青枫墅园和时代奥城等小区，则在业主群当中出现了“涨价联盟”。

　　青枫墅园小区业主群当中，一些业主为了把价格“炒高”，出现了“团结一致向钱看”、“房产老炮儿手把手教邻居在论坛上制造话题”等乱象。而后，便有了该小区二手挂牌房源大面积涨价。

　　奥体热门新交付房源时代奥城的“涨价联盟”似乎有过之而无不及，甚至出现“挂牌价8万掩护挂牌价7万的出货”、“成交单价低于XXX万元，不欢迎该经纪人”的不和谐声音。

　　时代奥城最新成交单价为51000多元/㎡，与70000元/㎡的挂牌价相去甚远

　　尽管少数业主一顿操作猛如虎，但市场还是给出了理性的答案——

　　根据权威数据显示：截止至10月底，青枫墅园挂牌价高达42000元/㎡左右，而成交均价仅为29100多元/㎡，挂牌价与成交价相差了近13000元/㎡；

　　同一时期，时代奥城挂牌价近66600元/㎡，而成交均价约55990元/㎡，两者相差达10000元/㎡之多。

　　面对高价二手房，购房者愈发理性

　　眼下次新二手房市场出现挂牌价与成交价脱钩现象，本质上说，则是卖方预期与真实市场之间的矛盾。

　　不可忽视的是，一些挂牌价畸高的二手房源引发的争议似乎从未间断。

　　三墩北某链家门店经纪人小陈告诉记者：“二手房购房者也是很看性价比的，平时带看量最大的，还是那些真实成交均价上下2000-3000元/㎡的房源。”

　　记者梳理发现，许多明显高于小区成交均价的房源，挂牌数月以来带看量在1-3次之间，挂零者也不在少数。

　　在未来科技城，购房者对次新房源挂牌价“放卫星”似乎有着更加清醒的认识。

　　工作在海创园的沈先生表示：“华夏四季挂价5万多元/㎡是博眼球的，我是不会去买的。”就在上个月，沈先生如愿成为天空之城的准业主。

　　华夏四季项目实景照

　　记者在未来科技城一我爱我家门店了解到：近月来，华夏四季挂牌量和带看量都很大，但似乎双方都不那么诚心。一方面是挂牌价虚高，另一方面，看房者中不乏天空之城的准业主。

　　至于未来科技城“三兄弟”的二手房价，则让一些原本想置换“三兄弟”的购房者有点“懵”。

　　走访中，记者结识了刚刚卖掉翡翠城，原本打算置换东原印未来的同乡李先生，他对记者说：“如果是5-6万元/㎡的单价，那我为什么不置换到蒋村去？”

　　的确，地处西湖区，学区和商业资源更为丰富的蒋村一直都被认为是“未来科技城程序猿最理想的居家之地”。

　　位于西湖区的蒋村街道毗邻西溪湿地，已是理想的居家之地

　　此外，值得注意的是，绝大多数挂牌价虚高的次新房源目前不满两年，这意味着房源交易过程中，还要缴纳一笔不菲的增值税。

　　以万科融信西雅图一套挂牌价550万元的89㎡房源为例，因不满两年，交易过程中需缴纳增值税24.88万元，契税约49700余元，两项相加近30万。

　　记者手记

　　数据显示，截至11月25日，杭州市二手房挂牌规模为127090套，依然高位运行；与此同时，10月份杭州二手房成交规模约8600余套，较前月相比继续下行趋势。

　　由此不难看出，当前杭州二手房去化压力依然很大，从购房者的角度来看，完全可以慢慢挑、慢慢选，无需盲目追高。

　　当然，我们不否认个别房源以高价卖出的现象确实存在，但畸高的价格毕竟不具备普遍性，若以此作为楼盘均价加以宣传，势必会给二手房市场带来误导，从而不利于整个楼市的长期健康、平稳运行。

　　说到底，一套房子究竟能卖多少钱，一方面取决于真实的市场逻辑，另一方面也取决于地段价值以及房产品自身情况。房子，归根结底是要回归到居住属性的。

　　对于新房购房者而言，购房时只是盯着倒挂区间，从而忽略了房产品的品质与居住属性，无疑是本末倒置。若房源挂牌价明显脱离实际，那么，再高的所谓“倒挂空间”或“涨价联盟”商讨出来的价格都只能是无水之源、无本之木。

　　特别是在“房住不炒”的大背景下，作为购房者，更需理性地看待市场。