一周之内限价“跳涨”4000！主城这个板块要起飞？

　　浙江在线-住在杭州网5月15日讯（浙江在线记者 詹慧雯）上周，一场激烈的土拍将我们的视线拉回到祥符，这个在杭州新房市场消声已久的板块。

　　35轮激烈竞价后，远洋&建华置业以9.0253亿总价拿下祥符单元宅地，成交楼面价26711元/㎡。有意思的是，这宗地块明确未来住宅销售限价精装40000元/㎡。

　　可就在一周前，大家竞得祥符东单元宅地时，地块未来住宅销售限价还尚在精装36000元/㎡。

　　一周之内，祥符限价“跳涨”4000一平！这个石祥路北低调多年的板块要起飞了吗？

　　近日，记者对祥符板块进行了一次实地探访。

制图：王璐

　　①祥符“三兄弟”正面PK

　　祥符板块目前售楼部已对外开放的楼盘有三个：和宁文华府、祥宸府、望林府。

　　以莫干山路为界，祥宸府在西边，也就是大家熟悉的老盘阳光郡隔壁；和宁文华府、望林府在东边，在以前我们通称的北软板块范围内。

　　非常巧合的是，这三个楼盘均为清一色高层+洋房规划。

　　祥符板块在售、待售楼盘资料表

　　户型方面，和宁文华府高层主力户型105-129方、洋房主力户型115-139方；祥宸府高层主力户型100-136方、洋房主力户型91-175方；望林府高层主力户型95-110方、洋房主力户型洋房128-170方。

　　价格方面，和宁文华府2019年8月就已首开，在售高层精装均价36000元/㎡、洋房精装均价40800元/㎡；祥宸府本周刚领出首张预售证，洋房2#（10层）精装均价38600元/㎡，洋房4#精装均价42580.67元/㎡。和宁文华府、祥宸府的装修标准均为4000元/㎡。

　　望林府进度相对慢一些，样板房未出、装修标准暂未知，售楼部对外口径是预计6-7月份首开，计划先推洋房。

　　望林府预计6-7月首推洋房

　　从到地铁站的距离来看，望林府离地铁站最近，与在建10号线国际会展中心站直线距离300-400米左右；和宁文华府，与在建10号线祥园路站直线距离1.2公里左右；祥宸府，与地铁2号线墩祥街站直线距离800-900米左右。

　　三个楼盘看完一圈的感受是：区位相近，产品定位、户型规划非常相似，同质化竞争严重。

　　以目前区域内在售最小户型祥宸府91方为例，均价38600元/㎡，起步总价就要350万了。（备注：祥宸府91方户型，仅存在于2#一幢楼）

　　祥宸府2#、4#正在登记中

　　以未来4万/㎡精装限价来看，一套高层小户型的总价在400万起步；洋房更加，总价动辄要500-600万了。

　　不过，板块内开发商也有积极给各自楼盘做加法，来增加产品竞争力，

　　至少从目前已对外开放样板房的和宁文华、祥宸府两楼盘来看，装配标准不低，均积极配置了中央空调、地暖、新风三大件。

　　②模糊的板块定位

　　有竞争是好事。

　　卖房子不怕有竞争，最怕孤孤单单，没有话题度。阳光郡就是最好的前车之鉴。

　　这个从2011年就开始销售的楼盘，首开均价16000-17000元/㎡；最便宜的时候（2015年），房价跌到过13300元/㎡；2016年下半年开始，房价回升到20000元/㎡以上；2017年最高点时，大户型卖到29000元/㎡；直到2018年，项目才算彻底清盘......

　　建筑体量仅36方的楼盘，竟然足足卖了7年之久！

　　与祥宸府一路之隔的阳光郡

　　阳光郡当年在售时，有个很大的问题是区域定位不明问题。

　　石祥路以北、莫干山路以西的它，既不算申花，也不算北软，是一个孤盘。2012—2014年，北软一众楼盘激战时，不带它；2015-2016年，蓝孔雀一众楼盘相爱相杀时，也不带它。阳光郡当时把自己归属为“大申花”板块，打出申花之上的概念，可惜概念模糊，且孤掌难鸣。

　　这样“不清不楚”的板块定位，时隔多年依然存在。

　　记者在探访时发现，祥符板块诸盘的区域定位各不相同：和宁文华府取意南宋皇城北大门——和宁门，讲得是一个城北的概念；祥宸府倒是打了祥符的概念，但商业配套主要还是来自申花；望林府更加直白，直接定位“武林北”。

　　三个楼盘身处同一个区域，却似不同的板块，各自为战。

　　在建和宁文华府

　　而除了区域内同质化竞争外，他们还要共同面临南申花、北勾庄，甚至东面运河新城的板块冲击。

　　说到底，城北方向可以选择的楼盘太多了！

　　此外，区域另一大痛点在于：祥符新房与二手房之间无倒挂空间。

　　根据我爱我家二手房数据，阳光郡近半年的成交均价在35000元/㎡左右，部分月份3万出头的价格也买得到。板块最大的价格红利来自于限价预期，不久前远洋&建华新竞得宅地，未来商品房限价精装4万元/㎡。

　　③“祥符里”来了

　　看完祥符时下新房市场现状，会更加佩服中城汇，当年凭一己之力将板块新房价格带上4万+。同时也侧面说明了，地铁、TOD对于一个区域、以及楼盘销售的重要性。

　　那么祥符板块未来会有机遇吗？答案是肯定的。

　　喊了多年的五里塘河河道整治终于启动了，祥符是其中重要的一段。

　　以五里塘河为横向轴线，两岸铺出两条滨水商业街区。五里塘河之上，横跨而过的是比拱宸桥历史还悠久的古桥——祥符桥，与祥符桥并行而立的是两座更轻盈、设计更前卫的现代桥梁。

　　这是绿城设计院旗下GOA大象设计为祥符铺陈开的美好设计蓝图，它们给这里取了一个美妙的名字：祥符里。

　　祥符里规划图（图源：GOA大象设计）

　　从已公开的图片来看，甚至有一点点像成都太古里。

　　然而祥符里又不仅仅是一条历史商业街区，这里实则是一个更高级的命题：城市更新。如何既保留祥符桥的“烟火气”，又创造出更多的城市共享空间。祥符里的规划中不仅有历史建筑、有商业街区，甚至还有开放式、与社会共享的学校和养老院。

　　待祥符里建成，势必会成为祥符板块的一大重要价值激活点。

　　祥符里街区活动图（图源：GOA大象设计）

　　而祥符的另一大机遇，来自于南面申花板块可售住宅的逐渐减少。

　　这两年，申花板块可供应的宅地慢慢变少了，申花的开发已经进入了最后的收尾阶段。无论你接不接受，终有一天，申花会和桥西一样，变成存量房市场。

　　申花时下在售高层住宅总价也要650万起步了，并不低。

　　而与申花、桥西一路之隔，尚属于拱墅区的祥符，逐步变成城西、城北改善的自然延伸，或许只是时间的问题。