起价131亿，江河汇综合体招标文件来了！设计方案需兼顾摩天轮

　　浙江在线-住在杭州网4月18日讯（浙江在线记者詹慧雯）4月4日晚间，备受杭州市民及房产业内瞩目的“江河汇流城市综合体”项目，正式对外发布了《招标出让公告》：三宗“巨无霸”地块，总建筑面积85万方，总起价131亿元。

　　4月12日—16日，是江河汇流地块《招标出让文件》的公开领取时间，浙报传媒地产研究院第一时间获取了招标文件，整理出其中几个关键点：

　　①评标内容：商务报价+技术方案，满分设置100分。

　　②汇东区块，商务报价（60分）、技术方案（40分），设计方案需兼顾摩天轮。

　　③汇西区块，商务报价（50分）、设计方案（40分）、运营资信（10分）；运营资信中有2017年度“财富世界500强”排名1-100名、低密度街区式开发经验、与世界奢侈品牌合作数量3个以上、与米其林餐厅合作数量3个以上等评分选项。

　　④汇西区块不禁止酒店式公寓，汇东区块有12.8万方可建住宅。

　　江河汇流区鸟瞰图  图源2019年江干区读地手册

　　江河汇流城市综合体，位于钱塘江与京杭大运河交汇处，有着极好的天然禀赋，是继百井坊巷后，杭州主城区又一绝版宝地；建设中的杭州亚运村就在其江对岸。

　　未来，这里将建设渔人码头、竖起一座巨型摩天轮，打造杭州最亮丽、最国际化的一道城市风景线。

　　1

　　5月7日前缴一期保证金

　　汇东区块两宗地块须同时报名

　　我们先来回忆一下4月4日《招标出让公告》中的相关内容。

　　杭政储出【2019】 26号、27号、28号地块，总出让面积17.5万平米，总建筑面积85.4万方，用地性质包含住宅、商业、商务、娱乐康体、公共停车场等多重属性。

　　其中，杭政储出【2019】26号、27号地块组成汇东区块，杭政储出【2019】28号地块为汇西区块。投标人可分别或同时参加汇东区块、汇西区块报名，但汇东区块内两宗地块须同时报名，否则视作无效投标。

　　投标人资格条件：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可参加投标。允许独立投标或联合投标，若联合投标，各方投资比例均须大于35%。同一名投标人对同一地块只能进行一次投标（含联合投标）。

　　江河汇流城市综合体地块区位分布图
　　图源浙报传媒地产研究院

　　缴纳投标保证金：2019年5月7日17:00前缴纳第一期投标保证金，办理报名申请手续；并于2019年7月3日17:00前缴纳第二期投标保证金。

　　投标时间：2019年7月3日9:30至17:00（工作时间）办理投标资格确认手续；并于2019年7月4日9:30至11:45提交投标文件。

　　2

　　评标内容：商务报价+技术方案

　　需处理好与摩天轮地标的关系

　　根据浙报传媒地产研究院获取到的《招标出让文件》，本次江河汇流综合体项目的评标，包含商务报价、技术方案两项评分内容，满分设置为100分。

　　其中，汇东区块，商务报价占60分，技术方案占40分；汇西区块，商务报价占50分，技术方案占50分（包含设计方案40分、运营资信10分）。

　　汇西区块评标规则

　　汇东区块评标规则

　　投标人的最终得分为各项评分加总。

　　商务标为明标，商务标得分=基础得分+10x（报价人有效报价-起始价）/（封顶价-起始价）。

　　技术方案评分由市建委组建土地复合（综合）式出让技术评标审专家库，确定技术标评审专家。

　　设计方案评分表包含：定位构思及空间功能布局、与城市空间的协调性（钱塘江、运河、汇中区块等）、地下空间综合开发、地面公共空间设计、建筑单体设计、可持续发展等评分项目。

　　值得关注的是，汇东区块的设计方案评分表（40分）中，特别提到了：处理好建筑与汇中区块摩天轮地标的关系，从流线、视线、空间上，做到相辅相成、互为对景、又互不遮挡，保证摩天轮主要的城市视线轴线。

　　汇东区块设计方案评分表

　　而汇西区块的运营资信部分（10分）评分表中，则特别分类了投标人本人或控股股东2017年度“财富世界500强”排名1-100名；具有国内（包括港澳台地区）具备低密度（容积率不高于2.0）街区式、开放式购物中心不低于5万方的投资开发经验；与世界奢侈品牌【LV、Chanel、Hermes、Gucci、Prada、Cartier、Ermenegildo Zegna、Salvatore Ferragamo、Giorgio Armani、Tiffany、Dunhill、Burberry】合作数量3个以上；与米其林餐厅（1星级以上）合作数量3个以上等评分选项。

　　汇西区块运营资信部分评分表

　　3

　　汇西区块不“禁酒”

　　汇东区块可建12.8万方住宅

　　根据《招标出让文件》中的建设用地规划条件：

　　汇西区块，28号地块（渔人码头酒店、商业区块），用地性质为商业、商务用地，容积率3.8，建筑限高130米。

　　地块不得设置专业市场，但可设置服务型公寓，建筑面积不大于地上总建筑面积的30%，建筑层高不超过4.2米。

　　值得一提的是，这是自2018年4月杭州新版“禁酒令”以来，为数不多在出让文件中明确提出可以设置服务型公寓的地块。

　　汇西28号地块建设用地规划条件

　　汇东区块26、27号地块，用地性质为住宅、商业、商务、娱乐康体用地，容积率5.5-6.1，建筑限高80米、110米、130米不等。

　　值的关注的是，汇东区块内部分用地有住宅属性，其中，26号地块住宅可建面积5.4万方，27号地块住宅可建面积7.4万方，汇东区块总住宅可建面积12.8万方。

　　不过，汇东区块的代建面积也较多。

　　比如，26号地块要配建独立6班幼儿园一所，公交首末站一处、管理用房等；27号地块需建设公园绿地、广场、地下停车场等。

　　汇东26号地块建设用地规划条件

　　汇东27号地块建设用地规划条件

　　目前，整个江河汇流板块内仅中豪湘和国际在售，为主力户型30-40㎡的酒店式公寓。住宅方面，中海钱江湾，还剩5号楼一幢高层房源待售，户型面积180-210方，目前透明售房网上状态为限制房产；万科大都会79号，只剩最后2套顶跃，总价大约3300万起步。

　　故而，汇东区块这12.8万方住宅，在某种程度上能缓解板块新房供应的燃眉之急。

　　汇西区块实景图 摄影 詹慧雯

　　汇东区块实景图 摄影 詹慧雯

　　4

　　百亿宝地，花落谁家？

　　江河汇流综合体项目之所以备受关注，除了其天然禀赋的自然资源、规划中的摩天轮外，很大一部分原因还在于，它是杭州土拍史上为数不多的“百亿宝地”。

　　在杭州土拍史上，成交总价超过百亿的土地有3宗。

　　一宗是信达中心，成交总价123.18亿元；一宗是保利澄品，成交总价100.99亿；剩下一宗是恒隆百井坊项目，成交总价107.3亿。

　　而江河汇流巨无霸地块单单总起价，就已经超过了131亿。

　　江河汇流区对岸即是建设中的杭州亚运村 摄影 詹慧雯

　　此外，曾经的公开出让和回炉重造，也为宝地增添了传奇色彩。

　　早在2014年初，景芳三堡单元JG1205-06/09地块、JG1205-10/11/12地块就曾挂牌出让，由杭州金融建设发展有限公司以86.1亿元拿下。但后来由于规划调整等原因，这两宗地块最后被政府收回。

　　2018年初，地块重新出现在《2018杭州首期读地手册》中；2018年12月，江河汇流区块发布过一则《土地出让预公告》；2019年4月4日，地块正式发布《招标出让公告》。

　　从最新的《招标出让文件》来看，这三宗地块不仅考验开发商的资金实力，同时也极度考验开发商的规划设计能力、商业开发资历。

　　坊间传言，这三宗宝地一直保持着与港资企业的友好洽谈。

　　香港置地、新鸿基、平安、九龙仓等均是热门的种子选手。

　　而在4个月前举行的钱江新城2019年土地招商推介会上，万科、华润、保利、世茂、招商、龙湖、凯德等多家以城市综合体见长的房企均有到场参加。