担心学区房不保值？换个思路试试

　　住在杭州网12月7日讯（记者 吴洵非）

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　　问：请问孩子将来在十三中上初中，想在周边选一个品质好点的小区（人车分流、好停车、离地铁口近），总价400万元左右，目前看好像只有世纪新城小户型118㎡左右可以，请问这个价格后续还可能继续大跌么 （最近出售的低楼层401万元），或者有没有别的可推荐楼盘呢 ？

　　关键词：世纪新城、十三中

　　答：世纪新城对应的十三中应该是嘉绿苑中学，不是教工路的本部校区。嘉绿苑中学的学区范围内，以经济适用房、回迁安置房居多，世纪新城是其中为数不多的商品房小区。根据你们的需求来看，世纪新城确实可以说是当下的最优解之一，它也是比较热门的学区房，前些年的签约均价一度在“5万+”“6万+”，现在实惠多了，今年10月的签约均价是39330元/㎡。

　　包括世纪新城在内，嘉绿苑中学学区范围内这些小区目前来看房龄都比较长了，基本在10-20年之间，更早的还有25年以上的，随着房龄的增长，不出意外的话它们的价格会持续下行。在这个大前提下，建议优先选择低总价的小户型，先用上优质学区，等孩子上完学后就卖掉，即用即抛。

　　除了嘉绿苑中学以外，十三中教育集团下面还有教工路校区、文三路校区和云栖校区。教工路校区就是学军、文三、文一、行知这四所小学名校的对口初中，其中学军小学学区范围内基本没有符合你们条件的小区，文三街小学对应小区可以看看世贸丽晶城，文一街小学对应小区可以看看银马公寓、兰庭国际，行知小学对应小区可以看看城市芯宇、梧桐公寓。

　　文三路校区是今年新启用的，位置在文三街小学南面，地块前身是杭州电机厂，对口小学为学军、文三，房源情况前文已述。

　　云栖校区也是今年新启用的，位置在水韵金沙北侧，对口小学为学军小学云栖校区，目前范围内可选的商品房小区主要是滨之江。

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　　问：要给儿子准备房子，总的预算资金在700万元左右，时间上也没那么急，主要考虑学区、地铁500米内、生活便利性和繁华程度，还有以后儿子婚后住几年后改善出手能够不输大盘这些因素。看了西溪蒋村区块的西溪蝶园二期137㎡三房二厅二卫格局，觉得这个小区总体环境还可以，户型也不错，就是年代久了点，咨询下：1、这个小区适合出手吗？2、现在6楼及以上大概成交单价在多少？3、目前的行情适合尽快购买还是可以等到年后再看，还会继续下跌吗？4、有无其它二手或新盘推荐（滨江、世纪城不考虑）。非常感谢！

　　关键词：700万元、西溪蝶园二期

　　答：西溪蝶园二期是2010年首开、2012年交付的，房龄接近15年了，它在一期的基础上做了改头换面式的升级，在当时获得了市场的认可。从你们家的需求来看，选它的137㎡户型目前可算是一个局部最优解，二期户型里137㎡再下一档就是89㎡了，考虑带娃长住的话确实不如一步到位买套大的。

　　现在蝶园二期的整体挂牌均价52000元/㎡左右，9、10月份成交套数较多，整体均价4.6万元/㎡左右，到了11月份有所下调，在4.1万元/㎡左右，以此为参考，你们还可以去砍砍价，如果能砍到600多万元就更好了，毕竟花700万元买套房龄快15年的二手房，代价好像还是高了点。

　　关于买房的时机，考虑学区的话，西溪蝶园对应的行知二小在2026年是红色预警，也就是学区内适龄户籍生人数达到或超过常态招生计划100%，2027年是黄色预警，也就是学区内适龄户籍生人数介于常态招生计划90-100%，2028年无预警。你们不着急的话，按照孩子的育龄来买就行。

　　除了西溪蝶园之外的其他二手房小区，从周边选的话可以看看西庐、河滨之城等房龄新一些的小区，西庐也有138㎡的面积段，学区和西溪蝶园也是一样的，不过距离地铁稍远一些。河滨之城对应学区是“求是系”的竞舟二小，不过700万元可选的面积段就没有那么大了。

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　　问：你好，我有两套房想处理一套，一套是萧山区北干街道的朗誉府，目前出租中，一套是投资的拱墅区万达附近的望林府，目前空置，单价现在差不多都在4万元/㎡，想咨询一下留哪一套更合适。

　　关键词：朗誉府、望林府

　　答：如果纯粹看数字，朗誉府的保值性还是略优于望林府的。朗誉府地处萧山腹地，周边的商业、教育、交通等资源在萧山区都是比较优质的，望林府周边的资源也不差，不过它在拱墅区的地段相对来说不算那么核心。目前来看，房龄更新、新房限价更高的望林府，在二手房市场上挂牌价和朗誉府基本持平。

　　现在就卖的话，优先考虑望林府，朗誉府的房子还租着，影响带看和出售，等租期到了再挂牌就好。

　　长期来看的话，两套房子只要是没有自住需求，都不太需要留下，到时候看哪套更符合心理价位就好。

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　　问：你好，请问钱江世纪城的房子最近成交冷淡，明年春天价格会起来吗？

　　关键词：钱江世纪城、小阳春

　　答：从近年二手房市场的实际情况来看，三四月份确实会有一波小阳春行情，对于买卖双方来说这个节点都是值得考虑的。

　　现在世纪城这块二手房的主要问题在于成交量，有些小区一个月也就1、2套的成交量，处于一个低位。不是特别急着交易的话，等到明年开春再看看也好。