去年单价4万8买进，如今挂3万8还卖不掉……市中心老小区，难！

　　住在杭州网10月7日讯（记者 吴洵非）国庆前夕，萧山、钱塘、余杭三区陆续放宽限购，同时，公积金贷款利率及个税方面也频现政策利好。长假结束之后，伴随着各项购房红利，杭州楼市将迎来一波开盘大潮，首开新盘、续销红盘，纷纷抢滩“银十”。

　　新的政策环境下，如何挑选适合自己的好房？且看本期《你问我答》。

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　　问：去年买了一套朝晖六区的二手房，当时价格差不多4万8一平，挂出去之后也降过价，现在挂3万8还是卖不掉，是继续降价卖还是再等等？

　　关键词：朝晖六区、市中心、老小区

　　答：去年的杭州二手房市场上，朝晖六区确实有过一波高热行情，但是在有关部门答复说该区块暂无未来社区创建计划后，这波行情又冷淡了下去。

　　从大环境看，去年3、4月份成交量连续过万之后，杭州的二手房市场自高峰后开始走下坡路，近一年来二手房的月成交量，经常只有3000多套。尽管今年6月行情有所回暖，月成交达到6000多套，但到了9月，月成交量又经历了三连跌。

　　在这波二手房冷市当中，市中心一些年份较长，同时配套(尤其是学区)不那么优质的老小区，量价齐跌是比较明显的。像朝晖六区还算好了，现在至少还能挂35000元/㎡以上，朝晖其它一些小区，有部分房源的成交价已经跌破3万元/㎡大关了。

　　如果你当初是奔着朝晖六区有可能全拆重建未来社区的消息，才去购买这个小区的话，那么在确认这个消息不实之后，就可以尽快卖掉了。如果觉得还想等一等，等到后面行情回暖，那先放着，或者出租掉回血也可以。

　　在这里，也给打算购买老小区的购房者提个醒：一般情况下，老小区的居住属性强于投资属性，在没有一手消息源，或者对小区不了解的情况下，不宜跟风投资购买。

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　　问：我落户杭州还没满5年，是不是只能买二手房？江南之星和春江悦茗哪个好一点？

　　关键词：落户年限、江南之星、春江悦茗

　　答：落户未满5年的情况下，如果连续缴纳两年社保，那么在杭州限购区域内是可以购买新房的，限购1套。买二手房没有社保要求，同样也是限购1套。

　　另外，杭州目前划定了部分差异化限购区域，其中钱塘区包含白杨、义蓬、新湾、临江、前进5个街道；余杭区包含仁和、径山、黄湖、鸬鸟、百丈5个镇街；萧山区包含义桥、临浦、衙前、南阳、新塘、戴村、河上、浦阳、所前、进化、瓜沥、靖江、楼塔、益农、党湾15个镇街；以及富阳区全域。

　　在这些差异化限购区域里，你已经落户了就可以购买新房，如果是单身的话限购1套，是已婚家庭的话限购2套。买二手房没有社保要求，限购套数和新房一样。

　　江南之星和春江悦茗两个小区的话，从现在的二手房行情来看，前者的价格相对来说贵一些，且大户型的数量比后者多出许多，后者还是以90㎡以下小户型为主。

　　如果是买小户型的话，只要楼层、朝向、价格等方面合适，这两个小区选哪个都可以；如果想一步到位买120㎡或130㎡以上大户型，那么就选江南之星。

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　　问：我们夫妻有一方社保200个月，目前手头现金800万，预算1200万，买哪里比较合适？

　　关键词：社保、1200万、新房

　　答：截至今年10月，顶格社保月数为201个月，你们200个月的社保只要不是碰到顶格社保的红盘，基本上可以做到“横着走”。

　　首开新盘方面，钱江新城二期的江华玺云，国庆后就要开始登记，均价64900元/㎡，主力户型137-199㎡，这个项目延续了建发的新中式建筑风格，如果对新中式感兴趣的可以选择这里。

　　另外可以去看看申花的揽云锦绣里，也是在国庆后首次登记，这个楼盘就在滨融府隔壁，属于申花比较核心的位置，精装限价55000元/㎡，主力户型180-268㎡，相比滨江之前在申花的改善项目，揽云锦绣里的空间尺度更大。

　　在售新盘方面，可以去看看的望江新城的江明月朗园，也就是K11的住宅部分，预计10月加推，主力户型127-224㎡，上一次开盘均价70307元/㎡。

　　如果喜欢低密住宅的话，还可以去看看良渚文化村的白鹭郡西，均价56000元/㎡，主力户型281-400㎡。

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　　问：杭州一共二套房，其中一套商品房、一套房改房，这种情况还可以摇号买新的限购商品房吗？

　　关键词：房改房、房票、限购

　　答：房改房只要你已经办理出房产证了那么名下就是两套了，常规情况下不能购买新房了；如果你们是三孩家庭的话，那么还能再买一套。

　　你可以先去拉一下房产查档，在浙里办就能看到，看一下名下写的两套还是一套，如果是一套的话，肯定还能再买，如果是两套，同时又不属于三孩家庭的话，那就不能购买了。