【2020大佬专访】戚金兴：坚持长期主义 玩转行业新生态

　　浙江在线-住在杭州网12月21日讯(浙江在线记者 王玛咪) 2020年杭州地产人聚会中，有一个词，几乎是绕不过的，那就是“滨江”。

　　作为杭州现象级房企，从土拍市场在所向披靡，到项目利润的一枝独秀，对滨江，同行有不甘，有不解，最终，是服气。

　　政策的短期阵痛无法消弭，微利成为行业常态，单一规模优势过度到综合能力比拼，成为新语境下的竞争范式。

　　在这个充满诱惑和膨胀，危机和变局时刻上演的行业，对抗和矛盾无可避免，懂得并实践合作共赢，才能塑造新的思考路径和行为模式。

　　限价限购的行业新规，重构中的秩序，不确定的周期，滨江也不是没有困境，如何健康布局？如何把控周期？如何平衡规模和效益？如何以现有产品体系玩转行业新生态？……

　　“没有捷径。”我们探寻到的答案，和初识滨江时无异，聚焦仍是“品质”。几十年如一日修炼品质的长期主义，正为滨江带来新的机遇。

　　“拳击手”是戚金兴行业角色的自我隐喻。一个优秀的拳击手，要具备充足体能、超强肺活量、适当柔韧性、良好节奏感，更要以聪明的头脑和丰富的经验，做出预判，精准发力。

　　作为企业家，戚金兴的过人之处在于始终看清现实的限制，并跳脱出既得利益者的视角，从更广泛、更深入也更简单的历史维度，看待当下的问题。这种悟道式的通透，化解了诸多看似复杂的难题，让滨江获得了一种通过不同力量的互动，来应对各种未知挑战的能力。

　　布局：腾飞加速 · 三省一市 · 复盘巩固

　　12月14日，翠语华庭最后一次开盘，520套房源，首开至售罄，历时三个月。这是滨江今年杭州35个楼盘中，实现的最短销售周期。更多的项目，在排队领取预售证，或等着网签。

　　特殊的一年，掣肘重重、限制严苛，滨江依然实现数据的跃升。截至11月底，销售额已超去年全年的2%，预计全年将超10%-20%左右；投资额截至11月底比去年增加36%左右，拿地权益金额近400亿；现金回笼超去年同期33%。

　　亮眼成绩单背后，是滨江一贯的审时度势、极强的应变和高效的执行。疫情复工后，捕捉到政策端的微妙调整，戚金兴果断将2020年发展基调定为“腾飞加速”，稳健前提下，谋求进步。

　　具体到操作层面，做了几件事：控制负债，调整布局，优化投资。

　　对总资产有息负债和净资产有息负债两个数据，戚金兴做了牢牢的控制。不放大负债，利用资金杠杆，加强经营能力，是滨江惯有的经营手法，也吻合中央要求“降负债”的主基调。

　　截至2020年11月，滨江在杭新增项目14个，以江河鸣翠、三芒星等热门板块的明星项目，构成土储主力。

　　储备优质项目，加固杭州大本营地位，令戚金兴心安，更欣喜的是新版图的扩张。

　　2020年，滨江进军南京；驻扎苏州，启动三大项目；动工深圳。加仓宁波、湖州、平湖、义乌等省内城市。

　　浙江、江苏、广东和上海构筑了滨江“三省一市”的版图，界限清晰，比重适配。这也将指导2021年滨江布局，重点拓展广东、南京和宁波。

　　“团队破千人后控制人员配置，保持精干优势。”下半年，扩员点踩刹车，拿地力度也有所收紧，除了三芒星地块，并无大动作。

　　土地红利消失，滨江的策略是，将核心竞争力转化为可直接输出并兑现的能力。

　　锦绣之城、湖光山社、定安府、义乌壹品几大收购项目，带来较高回报，也是戚金兴颇为得意的手笔。“收购出利润，竞拍做规模”，作为短期战略，滨江将盯紧二级市场。

　　关于2021年的目标，戚金兴坦言并无清晰数字的规划。政策和行情在变，企业上了千亿量级，不再拘泥一城一池的得失，关键是启动全盘思维下的复盘巩固。

　　自华家池项目始，滨江推行“一总结三对比”制度。新项目交付，团队要从设计、总平、环境、工程质量、人性化细节等全面复盘，并对比行业内竞品，做出总结。通过这样的方式，克服自满不前，并把优秀经验带到下一个项目，为客户创造更多价值，影响市场和行业。

　　破局：长期主义 · 坚守品质 · 咖位跃升

　　2020杭州楼市最具戏剧性和历史感的经典镜头，在土拍市场。三堡地块（江河鸣翠），近20家房企参与，鏖战27轮，滨江以封顶42607元/平+11%自持拿下；文晖地块（三芒星），20余家房企参与，鏖战82轮，滨江以35970.6元/平拿下……

　　一掷千金的豪气，舍我其谁的霸气，背后依托的是28年运营的综合实力。这是滨江拿地时的底气，也助力其在双限行业新生态下，生存并全力发展。

　　12月初，戚金兴视察了某外地项目，发现精装修样板房的客厅地面效果不理想，他要求项目部全部重做，以杭州标准打磨产品，做好标杆。

　　董事长日志上，近期有一项重要任务，是对已交付项目进行“品质回头看”的全面铺查。“绿化、硬铺装、公共场所入口，有问题修整，并如何在前期去规避，比如提高建筑标准、施工工艺等。”工程师出身的戚金兴，以“精工情怀”锚定滨江品质。

　　一面查漏，一面革新。“引入顶流设计装修团队，打破固化态势，创造新价值。”明年开始，滨江每年将至少引进一家全新合作方，以保持产品端的更新和领先。

　　积极参与未来社区建设，也激活着滨江的创新活力。团队在考察研讨了新加坡、意大利和国内超前理念社区后，石板桥项目的首轮方案已在戚金兴案头，“开放、健康、绿色、环保、科技”六大理念将串联起9大场景。

　　工程纠错、产品创新、包括不准包阳台……都是滨江坚持长期主义的表达，它训练了企业多维度的能力，最后通过合作、团队、财务、管理聚核成“滨江优势”，成就市场上的“带货能手”。

　　“很多纯住宅项目，利润低的只有1个点。”戚金兴直言早就调适了心态，当然，通过全盘调配，今年滨江的总体利润还能保持在6个点左右，在同行中，算活得相当好的典范。

　　在杭州的大部分房企，选择了主动跟滨江合作。商业世界里，合作逻辑无非是一本账，盈则合。

　　以丹枫四季为例，我们粗略算了一笔账，从材料采购、管理成本、项目周期、品牌溢价等合计，将比独立操盘至少多赚1个多亿。

　　除却账面盈利，在杭州市场，合作方也看中滨江品牌的市场号召力。

　　“也想挑轻松点的分工，但对方说，工程不是你做，购房者不买单。”几乎所有合作项目中，滨江都包揽了工程和物业，这两大业务模块，是打造房产品品质最核心的环节，且是需要长期打磨锤炼的能力。

　　“所有动力来自于各方期待，所有价值来自于团队创造。”戚金兴心里，有一张排序表从未更改，第一国家利益，第二员工，第三客户，第四股东。

　　在他看来，对员工的好，是把每个人放在合适的岗位，发挥自我才干，成就自我成长，实现社会价值。

　　“我的建议可以否决，一旦董事长定下来，迅速进入执行。”滨江团队有一个共识，“戚金兴和戚金兴董事长是两回事”。基于对管理方法自上而下的认同，滨江效率就从细微的管理手法中挤压了出来。

　　掌管“千亿销售+千人员工”的团队，戚金兴仍游刃有余，平日基本准点到家与夫人共进晚餐，隔三差五出去游历学习，这归益于高度协同，抓大放小的管理手法。

　　滨江这家企业到底行不行？来自资本市场的答案，最直接，也最真实。

　　2020年，滨江集团平均融资成本5.2%，2021年目标是5.0%甚至更低。过往一年滨江集团8次低息融资，发债利率均在3%-4.4%之间，此利率水平在民营房企中优势显著，已接近央企融资水平。

　　“干房企没有任何捷径，只有做好品质。”缘于这样的认知和坚持，即便某些阶段赚不到钱，但把附加值真正给到客户，口碑效应积累后的爆发，给了滨江多几倍的回报，也使它能够走得更为长远。

　　格局：提升品牌 · 赋能未来 · 家国情怀

　　今年9月，戚金兴携夫人和高管团队再赴大凉山，为公司25周年之际启动的慈善行动，画上了圆满的句号。

　　3年，10000余公里，13个县，25所幼儿园，近40000名学龄前儿童，这串特殊的数字，写下戚金兴人生履历上崭新的一笔，也翻开全新的一页。

　　“财富是流动的，短暂的，为社会创造的价值，是不竭的。”公司这3年销售额超过前25年总和，飞速发展令戚金兴欣慰。但内心被强烈的幸福感和获得感冲击，是看到新落成幼儿园里孩子们载歌载舞的那一刻。

　　“每5年做一个慈善项目，后年公司30周年，初步设想投入不少于1个亿。”行胜于言，质胜于华，一心向善的人很多，热衷慈善事业的企业家也不少，大部分善行是一时的恻隐之心，戚金兴努力把“善”纳入到企业经营和企业家精神之中，将慈善事业和企业发展同步推进。

　　企业要有能力持续回报社会，惟有先把本行业做好，实现有利润的增长。为此，戚金兴不断思考并盘整着滨江的目标和方向。

　　“从产品品牌提升到企业品牌”，是他对新一年滨江寄予的希冀，也投射着更多的行业担当和社会责任。

　　年底最忙一周，戚金兴以一天一城的高频考察项目，夫人问他：“你的动力是什么？”每个人对人生定位和价值追求不尽相同，对戚金兴而言，珍惜来自客户、市场和行业的认可，把滨江带到更好风景处，便是乐趣。

　　当我们采访中提及“隔音困扰”成为社会痛点，他立马表示成立课题小组，努力寻找解决方案。这件事，不直接助推销售，不产生企业效益，甚至也不是客户投诉点，他主动揽下来，一句“毫无疑问要努力”，彰显的是行业领袖的魄力和担当。

　　对新政，业界很少有正面的理解和声音。某种程度上，滨江也被困其中。戚金兴却跳脱出来，“政策必定要从更高站位去权衡利益，限价扩容了中产，社会安定，国家利益有保障，企业和个人的发展，才有根基。”皮之不存毛将焉附，是他的家国情怀。

　　做事极致，做人极简，将跨界知识统统打通融合进人生智慧的戚金兴，近似哲人，上下求索，朝夕不倦，吹沙见金。