杭州首批限售盘即将解禁，周边二手房行情怎么样？

住在杭州网9月5日讯（记者 武恒光 孙晨）新房限售，是前几年杭州为了抑制楼市过热而采取的阶段性调控政策。

潮新闻美好生活研究院统计梳理，杭州实施新房限售以来5年间，共诞生约3.45万套限售房源，涉及全杭州30余个板块、80多个楼盘。

从今年9月份开始，杭州首批限售的房源陆续解禁，最早网签的房源即将满5年，正式流入二手房市场。

据统计，首批解禁的限售房源预计有3095套，这些房源于2020年9月首开，并且是首批认定的“热点楼盘”，分布在余杭未来科技城、勾庄、大江东，涉及西溪公馆、天空之城、西溪风情观止、运河云庄、前宸、融创城、花漾里7个楼盘。

5年过去，当年一房难求的热门红盘，如今能卖什么价格？周边其他小区二手房行情如何？为了一探究竟，潮新闻记者兵分多路，对首批解禁的限售小区进行探访。

（注：自2020年7月新房限售首次提出以来，杭州楼市共诞生三类限售房：第一类是针对高层次人才优先购房的，自房屋网签之日起限售5年；第二类是2020年9月4日针对认定的热点楼盘，自合同网签备案之日起限售5年，首批解禁房源便是出自这类；第三类是2021年1月27日针对中签率≤10%的房源，自取得不动产证之日起限售5年。）

未来科技城

首批解禁限售房源2047套

西溪公馆二手均价已低于买入价

杭州第一批解禁的限售房源中，占比大的是未来科技城板块，预计有2047套房源解限。

其中，位于城西未来科技城板块的西溪公馆数量最多，即2020年9月清盘加推的1213套，涉及竹窗苑、火柿苑、映波苑，当时的均价为32803元/㎡，综合中签率为24.8%。

作为当年火出圈的“6万人摇”楼盘，一度引发全国媒体报道，如今小区里其他未限售房源能卖什么价格？

杭房数据显示，早在2022年西溪公馆二手房成交均价在3.5万元/㎡左右，高峰时均价逼近4万元/㎡。不过，从2024年2季度开始，成交价回落至3万元/㎡以内，实际上部分房源已经破发。

中介经纪人表示，西溪公馆的价格在板块内一众次新房中不算高，但随着这1000多套房源解禁，不排除有大量投资客低价套现。

西溪公馆一路之隔的大华风情观止，2020年9月开盘的269套房子被列为“热点楼盘”，这批房源也将迎来解禁，当时的开盘价格为33000元/㎡左右。

据悉，观止还剩下一批精装新房，由于不限价，可能会开到4.5万元/㎡以上，据此来看，此前交付的这批房源破发的可能性不大。与西溪公馆相比，价格存在很强的割裂感，毕竟大华西溪风情开发多年，小区自成体系，配套及自然环境也很成熟。

位于未来科技城的另一个大盘，天空之城全部限售房源一共2578套。二期开盘的565套，预计本月开始陆续解禁。

数据显示，2022-2023年，天空之城二手房成交均价在5万元/㎡左右，去年来小区成交均价维持在4万-4.5万元/㎡，与37645元/㎡的开盘价相比，还有价差存在。

过去5年，未来科技城是全杭州诞生限售房源最多的板块，有近8000套，未来随着这近8000套房源流入二手市场，板块内不同楼盘将很快形成价格梯队，有些配置一般，位置稍差的，解禁后的二手房价格很有可能会遭遇滑铁卢。

余杭勾庄

736套限售房将解禁

有同小区不限售房子还有得赚

余杭勾庄板块同样是限价时期的大热门，限售政策实施后的5年时间，有3200多套房源限售。首批解禁的限售房源有736套，为万科前宸、德信大家运河云庄小区。

万科前宸靠近玉湖公园，位于城北万象城往北约1公里。小区共1108户，整盘限价30500元/㎡。2020年9月，前宸首开被认定为“热点楼盘”，成为勾庄唯一整盘限售的小区。

前宸小区（武恒光/摄）

即将解限的是首开的404套，预计在2026年初和2026年下半年，前宸还将陆续有约700套房源解限。

据勾庄中介经纪人介绍，前宸小区一路之隔的沁澜雅轩，同样是2022年交付的次新房，由于是在限售政策出台前开盘，因此不需要限售。

沁澜小区（武恒光/摄）

“沁澜雅轩目前二手房成交均价2.8万-3万元/㎡左右，房东基本是亏的。前宸情况现在还不好说，我们暂时没遇到房东来咨询，但从小区品质看，前宸好一些。”中介经纪人说。

另外，前宸不远处的海德公园，小区2019年底交付，杭州贝壳研究院数据显示，目前低楼层均价2.6万元/㎡，中高层不到3万元/㎡。而在市场高点时，海德公园普遍卖到3.5万-4万元/㎡。

运河云庄位于勾庄东部靠近京杭大运河，2020年9月，运河云庄六开被认定为“热点楼盘”，推出南区全部高层房源，共332套，限价2.9万元/㎡。

据运河云庄业主称，当年买房网签需要排队，南区网签时间差不多快2020年底，因此今年9月份还没到解限时间，预计要年底。

运河云庄南区（武恒光/摄）

运河云庄北区不限售，记者了解到，二手成交单价在3万-3.5万元/㎡，房价在板块内相对稳定，比起新房买入的价格，房东还有得赚。不过，运河云庄二手房成交量一直不大，杭州贝壳研究院数据显示，小区自交付以来的三年时间，二手房共成交签约64套。

“（勾庄）商圈内，运河云庄压力不算最大的，好运街那边的星创城小区，整盘1700多套房源都被限售，一旦解禁，小区压力不小。”另一位深耕勾庄的中介经纪人说。

大江东

首批解限房1.9万元/㎡买入

如今同小区二手不到1.9万元/㎡

大江东曾经是限价时代楼市火爆的代表板块，不仅有“98岁老奶奶坐着轮椅去现场选房”，更诞生过四次“万人摇”。

正因火热的行情，大江东有4个小区曾被认定“热点楼盘”，限售房源达到5400多套，数量仅次于未来科技城板块。首批解限的小区为融创城、花漾里，解限房源数量不多，分别为214套、98套。

融创城位于大江东中心区，东侧靠近江东天街，是一个超级大盘项目，整盘一共2290多套房源，开盘时限价1.9万元/㎡，因为在当时市场上融创城的价格处于相对较低的，吸引大波刚需和投资客，一度两次“万人摇”，中签率最低的一次仅0.5%。

融创城（武恒光/摄）

融创城2019年10月首开，项目前七次开盘房源都不需要限售，2020年9月被认定“热点楼盘”，剩下的737套房源均需限售。预计9月解除限售的房源有214套，还有523套房源将于2026年初解限。

记者从大江东一家二手中介门店了解到，融创城不限售房源二手房成交均价在1.8万元/㎡左右。贝壳APP显示，融创城目前有141套二手房源挂牌，挂牌均价22924元/㎡。

花漾里位于大江东中心区的东侧，距离江东天街约900米。小区体量不大，一共660多户，开盘时新房限价1.9万元/㎡，中签率最低3.5%。

2020年5月，花漾里首开的267套房源无需限售，二开、三开被认定为“热点楼盘”，剩下的396套房源均需限售。首批解限的是二开的98套房源，数量不多，还有298套限售房源将于明年初解限。

根据杭州贝壳研究院数据，花漾里目前二手房成交均价约1.8万元/㎡，同样处于破发的境地。“大江东这几年交付的次新房大都做不到平进平出。”大江东中介经纪人介绍，表现相对好点的是江与城，新房限价17000多万元/㎡，现在二手房均价在2万元/㎡上下，成交量也不错。