曾经“一铺养三代”的底商，如今还能“养三代”吗？

　　住在杭州网10月12日讯（记者 武恒光）“现在的新小区，很多都没有商铺，吃早饭都没地方去。”前几天，小K和朋友在微信群聊天时，随意提起的一个话题，引起朋友的激烈讨论。

　　小K还注意到，过去网站上、手机短信、线下传单等渠道，各种旺铺销售广告随处可见，但是最近几年，这类广告突然就“不见”了。曾经一度火热的商铺，如今却悄无声息。

　　商铺供应呈大幅下降趋势

　　整体看，近十年，杭州商铺供应呈大幅下降趋势，尤其是G20峰会以后，供应量直线下滑。

　　据克而瑞数据显示，2015年杭州商铺供应量达到顶峰，当年有约188万方商铺入市，随后便直线下降，2019年以来商铺的供应面积都未超过100万方，最低点比起2015年高点时甚至降了一半以上。

　　杭州商铺类型有不少，有的是商业综合体内，有的是写字楼沿街一楼，还有一种就是大家更熟悉的住宅小区沿街底商。

　　住宅底商从何而来呢？记者从杭州一本土房企人士了解到，在杭州，纯宅地会有不超过地块地上总建筑面积的10%来做公建配套，通常是商业和社区公益性配套用房，部分地块出让文件会明确公益性配套用房具体面积，也有不做具体要求，其他面积开发商可以自行规划。

　　更早前，对于自行规划的部分，开发商主流做法是设置沿街商铺、底层商铺等产品；而最近5年，开发商反而不愿在沿街设置商铺，杭州新建住宅设置底商的小区，相比多年前更少了。

　　十年前的小区，大都设置沿街底商，图为下沙滟澜山

　　以江干区艮北新城为例，这是杭州近年迅速开发起来的代表性板块，区域内住宅开发项目集中，但近五年设置商铺的小区凤毛麟角。

　　除了自带商业的杨柳郡、云悦湾、汇港城等大体量项目，以及雍泽府、雍华里、亲爱里等开发较早的纯住宅小区有沿街底商，近五年来拿地建设的小区，诸如棠悦湾、博翠碧蓝湾、前滩名邸、对越天等鲜有商铺，今年在售的云翠金澜府、望斓翠印府、紫映云来府干脆不设商铺。

　　还有2021年正式开启商品住宅开发的钱江新城二期，是杭州新房市场的新晋豪宅板块，不到两年时间陆续开发了13个项目，但是基本上不做底商。这并非少数，城东新城、三塘、滨江、奥体、勾庄等板块近年来都存在这种情况。

　　房企开发策略发生改变

　　如果细心的话，你会发现杭州房龄久的小区，沿街大都会做商铺，有的还不止一层。那么，为何最近几年商铺越做越少了？

　　从事房产营销十余年的地产“老兵”老姚告诉记者，之所以做的越来越少，受到房企开发模式，以及商铺这类产品市场需求的影响。

　　申花一小区沿街街角商铺

　　老姚解释，在现如今高周转开发模式下，房企开发模式化，从拿地规划到开盘销售整体提速，但商铺通常要等到住宅卖完才开始卖，并且卖得也不如住宅快，显然不符合现有开发模式。

　　“有市场，开发商当然是乐于做商铺的。”老姚说，商业和住宅物业的定价不同，即便杭州住宅实行限价，但商铺价格不受住宅限价影响，小区底商通常在单价上会比住宅更高，以前基本能做到住宅价格的1.5倍，开发商能在商铺上做出利润。

　　不过，近年来市场对商铺的需求明显减少。老姚回忆，十年前有客户买商铺都不止一个，原本一个小区的沿街底商就不多，当时买到好位置的商铺都要靠关系。但是，随着电商兴起、网购愈发普及，尤其是2018年前后多网购平台崛起，商铺就没那么火热了。

　　“需求少，不好卖，商铺的营销成本反而增加了，成本测算下来不如把这部分面积做成住宅，早点回笼资金。”老姚说道，为了抠这部分利润，前两年甚至出现把商业部分做成“商墅”的情况，但很快被叫停。

　　“一铺养三代”观念淡化

　　相信很多人都听过“一铺养三代”的说法。过去，有购房者在小区卖一套住宅后，手里如果有余钱还会“顺手”投资一间商铺，靠收租获取回报。如今，“一铺养三代”的观点逐渐淡化，买商铺的人变少了。

　　商业地产机构的陆女士告诉记者，商铺作为投资属性较强的产品，购房者看中的是总价以及出租回报，但现如今商铺价格还是比较高的，回报也没那么理想。

　　数据显示，2016年前后，杭州商铺的成交均价还在2万/㎡左右；2018年突破2.5万/㎡，今年以来商铺成交均价更是破3万/㎡。

　　诸如丁桥、华丰这些区域，有小区沿街一套小面积商铺总价也要接近200万，好点位置总价还要更高。

　　“地段、人流量好点的区域，买商铺还有价值，但人流量差的地方商铺出租难、空置期长，也很难转手。”陆女士介绍，目前杭州市场上商铺投资回报率基本在3%-4%左右，不空房已经算很好了。

　　陆女士还提到，现在网购、外卖已经融入人们的日常生活，商铺的生存空间受到挤压，经营户的经营积极性不高，很多小区门口的商铺只有像水果店、理发店、药店还有人流量，其他行业底商很难做起来，不少商铺即便租出去，也经常面临退租、转租的情况。

　　从事装修行业十五年的吴经理给记者分享了近期他遇到的一个案例。半年前，吴经理给朋友装修一间咖啡馆，位置就在拱墅祥符一小区沿街商铺，但装修完开业不到半年就贴出转让广告。“商铺我装修过不少，咖啡馆、棋牌室、美容都有，但是能撑过一年的不多。”老吴说。

　　“要么总价高，要么回报率低、租金不稳定且升值潜力不大，放在手里算不上优质资产，这是现在人们不愿买商铺的主要原因。”陆女士总结并玩笑道，以前是“一铺养三代”，现在是“一铺愁三代”。