比去年少了1万多套，杭州楼市一季度成交同比下跌40.8%，为啥还是“小阳春”？

　　2019年一季度的杭州楼市，如同“过山车”一般，变化明显，变数增多。

　　1月，杭州楼市表现相对平淡，杭州市区(含临安富阳，下同)商品房累计成交9026套，约为去年同期的一半，缩水严重。市场上还出现了“精装+车位”活动，被外界解读为变相降价。

　　可春节过后，楼市市场却风向逆转。申花板块的沁园涨价，第9次和第10次“万人摇”接连登场，土地市场也开始升温，二手房成交量激增，有银行首套最低上浮5%，低价红盘扎堆入市，“低中签率”密集出现……

　　整体上来看，以商品房成交量为纵坐标，杭州楼市2019年一季度，呈现的是“V字”趋势。1到2月，2到3月，降幅和增幅都相对较大。

　　3月成交比1月上涨7.6%

　　“小阳春”是怎么来的？

　　今年进入3月后，随着新房成交走高，出现股市与楼市共同火热的罕见局面，杭州楼市确实呈现“小阳春”状态。

　　从一季度的成交数据来看，今年成交的22885套房子（数据截止到3月30日），与去年同期38648套房子相比，同比下降40.8%，但仍为历年同比第四高。

　　1月成交量为9026套，2月成交量为4149套，3月成交量为9710套(数据截止到3月30日）……虽然3月的总成交量低于去年同期，但比今年1月，有约7.6%的涨幅。但去年同期成交量，3月则比1月降了30%左右。

　　3月能在住宅成交量上实现逆袭，超过今年1月，关键点在于“低价红盘扎堆入市”。3月，君奥时代、天都城、英特尔湾、江与城、耦园、缦云坊、颐和江南等多个均价2万元/㎡左右红盘领出预售证，被网友戏称“神仙打架”。

　　在春节过后的2月中旬，记者还前往几个红盘售楼处探访，现场来访客户并不多，相关项目也都没有明确开盘时间，市场还处于一种观望状态。

　　“3月以来，我们售楼处平时的来访电话和客户，都多了起来，3月也开了一次盘，中签率创项目历史新低。”一个楼盘的销售顾问表示。据记者观察，未来科技城南湖板块的几个去化难楼盘，经历过3月“小阳春”洗礼，去化程度也相对可观。

　　浙报地产研究院院长丁建刚认为，2019年3月小阳春的直接推动力，来自于官方政策的改变和信贷的推动。

　　“一方面，各地房地产政策已经悄然变化；另一方面，1月份创下了天量信贷，人民币贷款3.23万亿，社会融资规模4.64万亿，两者之和将8万亿，这些货币倾泻而出，绝无可能不流入股市楼市。春节后A股大涨20%以上，这一信号迅速向楼市传导。春节之后，只用了一个星期时间，市场预期，一改春节前的低迷。”丁建刚这样解读道。

　　住宅用地加推量上涨3倍

　　板块记录接连刷新

　　商品房市场外，同样“升温”的当属土地市场了。

　　就拿住宅用地来说，今年一季度，杭州推出20多块住宅用地，加推量环比上季度上涨3倍，且有明显的“升温”现象。

　　1月2日，在2019杭州土地市场开局之战中，大关和笕桥两宗宅地登场，最终大关溢价20%，楼面价30559元/㎡、笕桥溢价11%，楼面价23556元/㎡分别成交，略高于市场预期。

　　1月底，中铁建&省交投溢价25.5%拿下彭埠15地块，预示着地价下跌趋势似乎停止。

　　土地市场真正的升温，还是从春节过后开始的。2月底，德信中国以22.22亿元竞得良渚街道储运路东住宅地块，楼面价20327元/㎡，溢价率31%，也刷新了勾庄板块的地价纪录17692元/㎡。而勾庄地价也在半年内，上涨了2500元/㎡。

　　更值得一提的是，这一记录只保持了20天左右，就被打破。3月21日，勾庄一宅地由闽系房企融信以21211元/平米楼面价竞得，比上次上涨900元/㎡左右，再次刷新了勾庄板块的地价记录。

　　3月中旬，富春宅地由大家以总价123530万元竞得，折合楼面价10006元/㎡，溢价0%。破万楼面价，也刷新了富春板块纪录。

　　3月29日，萧山余杭五宗宅地出让。其中，市北西宅地由绿城以总价19.70亿元，楼面价25768元/㎡竞得，并需自持22%，余杭塘栖宅地也在价格封顶后最终以自持2%成交。这被看作成杭州宅地的 “全线飘红”。

　　“杭州去年的土地供应有个非常明显的特征，就是下半年供应是非常少的，而下半年开发商资金也比较紧缺，基本就形成了一个供需两缺的局面。从2019年一月开始，一是土地供应明显加大，二是处于年初，开发商资金相对充裕，在供需恢复的情况下，土地市场自然呈现回暖状态。”浙报传媒地产研究院主任罗兰分析认为。

　　罗兰还补充道，也要看到市场端的影响，今年北京、上海、深圳等地新房二手房都有一定回暖。此次土地回暖也不局限在杭州，而是体现在全省范围内。原因还是预期的转变，背后是大家对杭州乃至浙江的看好，相信这也是影响拿地的一个非常重要因素。

　　低中签率密集出现

　　“小阳春”将何去何从？

　　如果说沁园涨价，让我们感受到了市场升温，那之后两次万人摇，则让我们看到了市场复苏“迅猛”状态。

　　17290组家庭登记，平均中签率只有1.5%......3月初，随着西湖国际城的摇号和开盘，杭州第9次 “万人摇”诞生。此时，距离杭州上一次“万人摇”已经过去了4个多月。紧随其后，杭州第10次“万人摇”也随之产生，花落未来科技城的华夏四季，11378户家庭登记，整体中签率仅2.71%。

　　从中签率来看，西湖国际城1.5%的中签率，低于去年两次万人摇4-6%的中签率；而华夏四季2.71%中签率，仅比去年摇号黄金期那次开盘2.4%中签率高一点。

　　而一季度杭州楼市的低中签率，并没有止于西湖国际城和华夏四季。到了3月，低价红盘扎堆入市，几千人摇号已成常态。广厦天都城3月两次开盘，第一次中签率3%，第二次中签率3.7%，耦园中签率3.8%，江与城中签率2.8%......这些中签率基本都创下了各自项目历史新低的记录。

　　若拿去年最低中签率前10榜单来比较，以第10名2.94%的中签率为准入门槛，今年一季度就有3个楼盘能冲进去年最低中签率前10榜单，战斗力可谓强劲。

　　面对低中签率密集出现等现象，我们可以将其看作杭州楼市“小阳春”最有力的验证和延伸。

　　不过，这里也有个疑问，低中签率密集出现的症结，在于“低价红盘”，可“低价红盘”总有卖完的时候。据悉， 4月之后，“低价红盘”的身影逐渐褪去，市场上更多浮现出的是澄品101以及仁恒滨江园等高端改善型产品，那楼市“小阳春”又何以为继呢？这需要市场来给答案。

　　后续行情走向如何？丁建刚认为，短期内市场仍会惯性向上，无论是量还是价。但2019年本身就是一个风险之年，任何一个风险都可能传导至房地产市场，更长的期限，很难预判。