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房贷利率明日“换锚”!“固定利率”or“LPR加点”,选哪个?

2020-02-29 16:46 来源:浙江在线-住在杭州网 / 记者:滕一韬 / 编辑:张筱

导语

如果转换为LPR,市场化程度也越高。未来如果LPR下行,利率水平也会随之下降。大部分专业人士给出的建议是转换成LPR,不过最终还要以自身意愿为准。

  浙江在线-住在杭州网2月29日讯(浙江在线记者 滕一韬)去年央行发布公告称,为进一步深化LPR改革,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成,也可转换为固定利率。

  在今天,各大银行都发布了相关公告。那么,此次房贷利率“换锚”,“固定利率”or“LPR加点”,该选哪个?住在杭州网特别为您整理了一份转换攻略,快来一起看看吧!

  一、什么时候可以申请转换?

  自2020年3月1日开始,原则上要在8月31日之前完成。为保障客户的合法权益,请务必于2020年8月31日前及时申请办理存量贷款定价基准转换。

  二、哪些渠道可以办理?

  目前,包括人行、建行、工行等多家银行在内都开通了线上渠道。登录自己贷款银行对应的手机银行、网上银行、掌上银行app,进入贷款—定价基准转换界面,自助操作办理。受疫情影响,暂不开放线下人工受理渠道。需线下办理的用户,请在疫情结束后前往办理。建议避开定价基准转换初期及尾期的高峰期,在转换期内分散办理。

  三、LPR定价方式和过去的利率政策有什么不同?

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  一、什么贷款可以转换?

  需同时符合以下三点,1、2020年1月1日前金融机构已发放,或者已签订合同但未发放;2、参考的是房贷基准利率3、贷款本身是浮动利率定价,利率水平不变的固定利率贷款等也需转换。

  注:公积金个人贷款(组合贷中的公积金部分)和2020年12月31日前到期的个人住房贷款不需要转换。

  二、转换有几种选择?

  可以转换为以LPR(贷款市场报价利率)为定价基准加点形成,也可转换为固定利率。

  注:只可以转换一次,转换之后就不能再更改了。

  三、如何转换为固定利率?

  如果转换为固定利率,利率水平将保持不变,一直到贷款还完。

  四、什么贷款可以转换?

   需同时符合以下三点,

  1、2020年1月1日前金融机构已发放,或者已签订合同但未发放;

  2、参考的是房贷基准利率3、贷款本身是浮动利率定价,利率水平不变的固定利率贷款等也需转换。

  注:公积金个人贷款(组合贷中的公积金部分)和2020年12月31日前到期的个人住房贷款不需要转换。

  五、转换有几种选择?

  可以转换为以LPR(贷款市场报价利率)为定价基准加点形成,也可转换为固定利率。

  注:只可以转换一次,转换之后就不能再更改了。

  六、如何转换为固定利率?

  如果转换为固定利率,利率水平将保持不变,一直到贷款还完。

  七、如何转换

  根据人民银行公告,按照“等价转换”原则,用现在的利率水平倒算出加点数值,将原先的基准利率上下浮(乘法)转换为LPR加点(加法),加点数值在贷款结清前保持不变。

  ①LPR分为1年期和5年期以上,选择哪个?

  原贷款为5年以内,参考1年期LPR,原贷款为5年以上,如20、30年贷款,参考5年期以上LPR

  ②加点数值怎么算?

  加点数值(可为负数)=现在的利率水平-2019年12月发布的LPR

  假设你的商业房贷是20年期,利率水平为基准利率下浮10%(4.9%x (1-10%) =4.41%)。

  转换为LPR,在“等价转换”倒算出的加点数值为4.41% (现在的利率水平)-4.8% ( 2019年12月的LPR )=-0.39% (-39BPs),加点数值(-39BPS )确定后固定不变。

  ③利率如何调整?

  在转换后的每个利率调整日,利率水平=利率调整日前一日的LP R +转换时确定的加点数值。

  假设你的的房贷利率约定于每年1月1日调整,在2021年1月1日,利率水平会随LPR的变化而调整。

  如 2020年12月20日发布的LPR下降为4.7%,那么利率水平相应调整为:4.7% (2020年12月20日发布的LPR) + (-0.39%)(转换时确定的加点数值)=4.31%。以后每年1月1日以此类推。总的来说,LPR降了,利率也降了;LPR升了,利率也会跟着升。

  ④如果LPR降低了,转换后是否立刻调整?

  不会。你的利率要等到利率调整日才会调整,利率调整日一般是每年1月1日或贷款发放日在每年的对应日期。相应地,虽然LPR每月发布,但你的利率也不会每月变化。

  ⑤贷款与他人共同办理,可以一个人确认转换LPR吗?

  不可以,对于存在共同借款人的贷款,需要由主借款人及所有共同借款人共同确认定价基准变更。所有共同借款人需要在主借款人发起变更的当天24:00前完成确认,否则需要主借款人重新发起变更。

  ⑥转换的时候银行会收取费用吗?

  不会,不存在任何手续费,如有工作人员联系,需要收取费用的,马上报警,谨防诈骗。

  八、转成LPR好,还是固定利率好?

  可以看到,如果转换为LPR,市场化程度也越高。未来如果LPR下行,利率水平也会随之下降。大部分专业人士给出的建议是转换成LPR,不过最终还要以自身意愿为准。

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  新版LPR启动以来历次报价

  从LPR实行以来的走势情况来看,不难发现,短短5个月5年期已下降10个基点。

  另一方面,从长远来看,大家的房贷大多在20-30年,房贷是绝大多数人可以向银行借到的最大一笔贷款。参考发达国家20年房贷,比如日本(1.41%)、法国(1.69%)、德国(1.89%),基本是2%以内。目前中国的利率则是是世界中上水平,随着经济发展,LPR的长期趋势大概率是下降。

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