主城拼社保红盘光速二开！杭州楼市步入「锦绣里时间」？

住在杭州网9月26日讯（记者 盛哲徽）

又是“锦绣里”！上个月霞映“锦绣里”刚刚被围观，前两天滨运“锦绣里”又给市场带来了些许震撼。

首开即拼社保，普通家庭入围最低社保月数101月，社保排序后综合中签率约12.33%。根据滨运锦绣里销售的说法，项目的实际提交资料数达到了近2000组，这也意味着，有600多组家庭连摇号的资格都没获取。而且所有房源选房当日即全部售罄。

滨运锦绣里登记结果

就当前楼市的行情而论，滨运锦绣里的表现绝对称得上“现象级”，毕竟杭州还能拼社保的新盘屈指可数，强如奥体，拼社保也已不是常态了。

那么问题来了，为什么滨运锦绣里的热度能如此之高？

表面上看，主要是因为「送车位」和「首开均价38960」。

滨运锦绣里位于运河新城南段，作为整个新城的核心所在，限价一直是最高的，为4万元/㎡，然而滨运锦绣里一反常态的没有去贴顶定价，而是将均价拉低到了38960元/㎡，还叠加了赠送一个车位的优惠。

这一来二去，每套省下几十万肯定是的。

滨运锦绣里实景示范区

然而众所周知，自楼市进入下行周期至今，杭州有推出类似的“送车位”或者“低开”促销活动的楼盘不可胜数，而这当中的大部分别说是拼社保了，连摇都很难摇起来，怎么就偏偏滨运锦绣里大获成功？

说到底，优惠要被市场所认可，前提还在于你要有过硬的产品力。就运河新城板块而言，滨运锦绣里的产品力已经不只是“过硬”这么简单了，甚至可以说是超配。

在过去的一年多时间里，运河新城核心区迎来了一个集中交付期，大量的次新房涌入二手房市场，不过这些小区普遍的遗憾是，都是真石漆立面且没有独立会所泳池，而这份遗憾滨运锦绣里恰恰填补上了。

先看立面，滨运锦绣里做了三面的大面积铝板（铝板、玻璃、涂料），搭配大面玻璃+高窗墙比，质感超然。顶部“金色穹顶”的设计，更是极具辨识度。

滨运锦绣里立面效果图

会所方面，滨运锦绣打造的是高端楼盘才会有的下沉式会所，行政酒廊、室内泳池、健身房等围绕中心庭院渐次展开，约5米高的落地玻璃让室内外景观无缝链接。

滨运锦绣里下沉式会所

特别要提下泳池，在杭州楼市中，关于泳池的配置始终有这样一条“鄙视链”：地上戏水池＜地上泳池＜室内泳池。滨运锦绣里之前的产品大多只能做到地上戏水池，从这个角度看，其对于板块产品力的提升直接就跳升了两档。

滨运锦绣里室内泳池

此外，滨江还一反常态的打造了南北两区各约50米的双大门，千里江山图的蓝色陶板覆盖的大门照壁，直接将归家的仪式感拉满。

目前运河新城核心区的次新房，正常楼层成交价普遍在4万元/㎡左右，产品力相对较低又含有公租房，两相比较，购房者自然更倾向于选择“物美价廉”的滨运锦绣里了。

除了性价比，滨运锦绣里首开热度高，和它的户型配置也有一定的关系。

项目的户型面积段从99㎡起，横跨了109、119、139㎡等多个面积段，最大做到了169㎡。对比周边的次新房，选择面一下子就打开了。

滨运锦绣里户型分布图

特别是在小户型上，运河新城核心上一次有100㎡以内的户型，还要追溯到上河公元的93㎡，不过由于该楼盘体量很小，因而可选择的93㎡并不多，交付后流入二手房市场的就更少了，目前贝壳找房上挂出来的就只有区区4套。

滨运锦绣里就不同了，共有6幢楼有99㎡分布，更多的小户型意味着更多的低成本上车机会，滨运锦绣里99方总价只是300万级，自然容易吸引更多人报名。

不仅是选择变多了，而且户型也升级了，滨运锦绣里的几个主力户型都称得上是亮点满满。

109㎡做到了四开间朝南，南向总面宽突破12米！而且极其罕见的实现了三个卧室全部朝南（杭州这个面积段基本都是两卧室朝南），每个房间都连阳台或者飘窗，采光条件优越。

139㎡优势就更明显了，此前区域内的139㎡都只能实现两房朝南，阳台面积不会超过10㎡，而滨运锦绣里的139㎡全做到了三房朝南，阳台面积最大能突破13㎡。

再往上的169㎡更是实现了四开间朝南，而且还有约14.8米南向面宽和约13.5米的双联阳台，采光面在区域内堪称是断层式领先。

从首开的情况看，169㎡总价也就是600多万，要知道目前同板块河语光年165㎡的挂价最低也有720万，而桥西同样面积段的产品更是动辄千万。

分析了这么多，都是滨运锦绣里内部的因素，再说说外部因素。

事实上运河新城核心区的客户需求一直是很大的，其西面的祥符和南面的桥西，由于缺乏新房供应，改善和分巢的需求又强烈，向来都是它的基本盘，近年来随着丽水路隧道的开通，这个基本盘就更加牢固了。

与此同时，运河新城核心区又承接着北面崇贤、北部新城的改善客户，这类客户为了孩子有个更好的“书包”，往往会倾向于买到主城区。而在承接这部分客户上，滨运锦绣里有着天然的优势。

虽然新房是不划分学区的，但就现在有学区划分政策看，滨运锦绣里正位于卖小文润校区的学区范围内。

卖鱼桥小学文润校区（图源：拱墅发布）

卖小作为拱墅区教育的一块金字招牌，实力是毋庸置疑的，而文润校区还是正儿八经的分校，并非是挂牌。按照此前拱墅发布的说法，这是卖小继湖墅校区、文汇校区后的第三个核心校区，可谓含金量十足。

除了能承接邻近板块的需求外，运河新城核心区的另一大优势就是预期。我不止一次的说过，运河新城不是那种“抱大腿”的板块，它的地缘位置就决定了它是要自己“做大腿”的。

杭州城市发展的一条主线就是沿运河发展，杭州最早的市中心武林就是在运河边，湖墅、桥西一带，也是在这一主线下发展起来的，而这些运河带动的板块的向外辐射，又延展出了文晖、申花。

运河实景图

作为杭州城北方向同时又是主城区的少数可以整拆整建的板块，运河新城自然是这条城市发展主线下的又一个主角，而且它这个主角扮演好了，整个大城北都将因此盘活。

官方自然也是这么想的，看看布局在这的配套就知道了，运河旅游文化综合体、京杭大运河博物院、运河水街，邵逸夫医院大运河院区，育才大城北学校等等，个个都是重量级。

京杭大运河博物馆效果图

在首开拼社保且火热售罄后，滨运锦绣里趁热打铁，就在昨天，它又领出了新一批的预售证。

二开楼幢为12、16、17、18号楼，总计213套房源，面积段涵盖99-139㎡。相比于首开，房源数量明显增多，对于首开没有成功上车的购房者来说，这绝对是一个弥补遗憾的好机会。

就在几天前，央行还给楼市送了一波助攻，又是降准又是降息还调低了首付比例，这也意味着新一轮的楼市窗口期已经打开。

不错的优惠+超强产品力+强板块预期+政策利好，滨运锦绣里的这波二开可以说是“天时地利人和”占了个遍，而你所要做的，就是赶紧去登记。

1、上述内容仅为市场分析与信息分享，并不构成投资建议或对保值、增值的承诺。

2、新房学区以交付后教育局公示为准。

3、项目红线外信息仅供参考，实际可能存在调整、变更，具体以规划文件和最终实际情况为准。