29㎡老房子挂价420万！梁静茹给房东的勇气吗？

　　浙江在线-住在杭州网4月15日讯（浙江在线记者 张筱）“学军小学本校新出一套29.3㎡，420万元!”

　　近日，记者在朋友圈看到中介发布了一套文二新村小户型学区房，算下来单价超过14万元/㎡。

　　三四月份，向来是学区房的成交高峰期。今年是浙江实施“公民同摇”的第一年，不少家长们早已开始忙活了起来。

　　30平、超14万一平、学军小学（本）学区房、初中对口十三中，这几个关键词促使记者今日跟随中介小哥进行了实地探访。

　　网站挂牌截图

　　看房客户增加1倍 

　　4月小区已成交2套 客户大都选择全款

　　西湖区文二新村，属于典型的老小区：房屋老旧，可随意进出，停车位紧张。

　　这套挂牌价420万元的房子，位于小区2幢3单元3楼，户型为一室一厅，结构方正。

　　户型图

　　进门之后，便是开放式厨房，并且连着卫生间。客厅和房间连成一体，带一个小阳台。

　　总体来看，这套29.3㎡的户型可谓“麻雀虽小，五脏俱全”。但是如果多口人同时居住，不免有些拥挤。

　　房子内部

　　房子内部

　　厨房

　　阳台

　　“来这里买房的人基本都是冲着学军小学，一般不会选择大户型。”中介小哥告诉记者，文二新村卖得最快的就是小户型，“小面积低总价的学区房源其实不多见，可能几年才会挂出一两套，所以比较抢手。”

　　同时，中介小哥也透露，最近一个月，来看房的客户比之前多了一倍，成交也很快，4月文二新村已成交2套，“还有人全款买房。”

　　当记者提到自己需要按揭买房时，中介小哥提醒按揭需要提前向银行确认贷款额度，这套房子由于房龄久，最多只能贷100万元以内，同时建议最好全款，有其他房产可选择抵押。

　　文二新村小区入口

　　天价学区房大多诞生于此

　　单价14万低于小区峰值

　　文二新村位于下宁桥11号，建于1991年。地处杭州传统文教板块，各项配套完善，生活氛围浓厚，小区门口便是地铁2号线下宁桥站（暂未开通）。

　　记者了解到，小区距离学军小学近，有不少小面积户型，成交一直走俏，杭州的高价学区房，大多出自这里。

　　记者查询历史成交记录得知，去年年底文二新村有一套40.34平米户型成交，单价就达到了114774元/㎡。

　　小区外立面

　　而在2018年6月，文二新村一套面积19.84㎡的房子，以总价300万元成交，折合单价151210元/㎡，创下杭州学区房最高单价记录。

　　数据显示：这套挂牌420万房源，均价并未达到该小区成交峰值，之所以均价高，主要是由于小面积低总价。

　　目前，文二新村有20套挂牌房源，记者今日探访的这套挂价420万元的29.3㎡户型，是其中总价最低的一套；不过，该房源挂牌单价为143345元/㎡，是目前所有挂牌房源中最高的。其实并未达到小区峰值。中介小哥也多次提到，目前420万元的挂牌价格，还有议价空间。

　　入学政策变化 学区房交易周期拉长

　　挂牌房源量减少

　　据记者了解，购买这种超小户型的家长大都只是为学籍。

　　中介以这套房子为例：稍微装修一下，出租月租金在3000元左右 ，等孩子开始读书，在附近租一套合适房子居住，读完书，小户型出手很容易的。

　　50㎡以上两室房源，有些购房者会选择自住，出租的话租金在4000-4500元/㎡。近几年杭州优质学区房价格一路走高，对于购买学区房的家长，一可以解决孩子落户入学问题，二可以用来投资，也是一个不错的选择。

　　中介还向记者透露：现阶段学军这边学区房房源数量在减少。

　　过去，许多家长会选择在小学毕业左右出售学区房，但随着“公民同摇”政策落地，想要孩子顺利读进对口公办初中，至少要等孩子入读初中以后，房屋才可出手。

　　再加上，西湖区初中有入学前核实学籍和户籍的先例，许多家长为了初中入学（对口十三中）的确定性，或将学区房保留年限加上。

　　以至少提前三年落户来算，买了学区房至少需持有9年。转手频率降低，导致房源减少，以往4、5年就可以出手的学区房，为孩子保留十三中户籍，选择暂缓出售。

　　学军小学本部

　　学军学区房价格多少？

　　公民同招影响如何？

　　根据浙江省教育厅发布了“公民同摇”文件，未来将实行“公民同招、全民摇号、民办锁区” 。

　　受此影响，学区房价格有一定幅度上涨，小户型房源尤其明显。

　　以文二新村为例：据豪世华邦数据显示：从去年11月至今，该小区已成交17套房源，其中3套45平米以下房源，2套均价超10万左右，另一套房源均价达99869元，逼近10万。而在这之前，40多平米房源均价在9万元左右。

　　同时作为拥有小学、初中双名校的优质学区房，新政出台后学军本部学区房更加抢手，落户时间要求更苛刻。记者了解到像学军这种优质学区房必须保证3年以上落户时间，保险期间4年才能顺利入读。

　　公民同招政策出台后，对于大多数家长，要想规避各类风险，最稳妥的办法，就是挑一个对应小学和初中都靠谱的优质学区房。