房龄15年左右的老小区，现在卖到400万以内，还有升值空间吗？

　　住在杭州网12月31日讯（记者 吴询非）

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　　老师你好，我最近准备买房，当前看中了2个楼盘，一个是天阳美林湾，120㎡左右385万；另一个是亲亲家园三期，145㎡左右也是385万。想咨询下这两个楼盘哪个性价比更高，升值空间更大？想400万左右在附近买个二手房。

　　关键词：美林湾、亲亲家园、二手房

　　住杭答疑

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　　美林湾和亲亲家园三期都是快15年的房龄了，而且也没有决定性的学区优势。如果非常看重未来的升值空间，对此有明确的需求，那么这两个小区其实都不太合适。

　　400万元的总价，如果重点考虑保值增值的话，还是选择年份更近一些的二手房更合适，不过能买到的房源面积肯定是不如美林湾、亲亲家园那么大。

　　一种方向是往东面的运河新城去，像风尚望和湾、天阅云和源、上河公元等小区，目前还有些次新房房源，400多万可以买到低楼层93㎡左右的小户型。

　　还有一种方向是在美林湾、亲亲家园附近的三墩板块，去看看自在城、紫郡、西湖国际城、西雅图这些小区，学区、地铁等配套都有，能买到的也是以90多㎡小户型为主。

　　另外，如果是想买套大面积的户型，让自己住得舒服，那倒是可以考虑一下美林湾、亲亲家园，有时间的话还是要去实地看一下具体的户型情况，毕竟建筑面积更大，不一定代表空间布局和设计更合理。

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　　目前家里有两套小房子，都在朝晖附近，我在附近上班还有五年多退休，爱人在数字信息园上班还有十多年，但是可能单位要搬到萧山，还不确定，儿子刚上大学，限价400万到500万左右，想换新房，请问有哪些选择？

　　关键词：500万、置换、新房

　　住杭答疑

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　　从2023年杭州楼市的实际情况来看，400-500万级别的新房，主要集中在拱墅区的运河新城、铁路北，滨江区的浦沿以及西湖区的之江，这几个板块的市场反响也都不错。

　　运河新城和铁路北，距离你们目前上班的地方都不算太远，也都有地铁可以到达。运河新城可以去看看即将开盘的泊缦府，位置在平安桥路和丽水路交叉口，4号线平安桥站西侧，限价是33700元/㎡，主力户型为145-168㎡的纯改善面积段，145㎡四房户型的总价基本控制在500万元以内。

　　铁路北目前暂无在售新盘，12月12日刚成交了一宗宅地，由兴耀竞得，在科园路和网云街交叉口，西边是红缨第二幼儿园，东侧直线距离约500多米有4号线皋亭坝站。这个项目限价是36000元/㎡，目前房源信息还不确定，500万元以内估计能买到130㎡左右的户型。

　　浦沿板块距离你们工作地点相对来说远一些，但如果今后要去萧山上班的话，买在这里反而合适。浦沿目前是一个在售新盘朗拾滨屿，以及一个待售新盘滨望。其中滨望限价都4万元/㎡，朗拾滨屿限价39000元/㎡。

　　朗拾滨屿小户型相对较多，96-119㎡都符合500万元以内的价位。滨望预计首开高层房源，500万元以内能买到它的105-120㎡户型。

　　之江的红盘云启之江刚在最近清盘，板块目前在售项目还有位于双浦站周边的洺川名著，限价28200元/㎡，主打155、215㎡户型，155㎡户型符合500万预算，不过这批户型的可售房源已所剩无几，不一定能买到合适的。

　　接下来，洺川名著附近还有一宗宅地预计1月24日出让，限价是27000元/㎡，是目前西湖区最低的新房价位，不急着买的话也可以等等这块地。

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　　在西湖区有一套房，在拱墅区有一套房，还可以在拱墅区买房吗？

　　关键词：房票、西湖区、拱墅区

　　住杭答疑

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　　根据杭州楼市现行政策，西湖区和拱墅区都属于限购区域，在限购区域内已有2套住房的情况下，除非是三孩家庭(第三个孩子出生在2021年5月31日以后），否则无法再购买了。

　　如果想在拱墅区买房的话，可以卖掉目前手上两套房子当中的任一套，腾出一张房票之后，再在拱墅区买房。

　　另外，如果考虑在余杭、萧山等非限购区买房的话，就不用顾虑房票了，直接就可以买，还可以享受首套房的待遇。

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　　现持有临平新城学区房景瑞御华府89㎡，想置换杭州150万内的二手房三房的有没有可以推荐的？（除一楼外）不限楼层。

　　关键词：三房、150万、临平

　　住杭答疑

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　　150万总价以内的三房二手房，在目前主城区范围内不太好选择，要么就是商业产权的酒店式公寓，要么就是住宅老小区的小户型。

　　总体来看，这两种情况下买到的二手房，从生活品质来看相比目前难说有太大的提升，不太有置换的必要。

　　如果能够把条件适当放宽一点，选择会更丰富一些，比如户型向下到两房，可以去看看三墩的景溪北苑，这个价位能买到60㎡左右小户型，还带嘉绿苑小学景汇校区的学区。

　　此外如果能把预算提至150-200万之间的话，那么像丁桥，华丰，田园这些板块还是有不少小区的二手房源符合条件。或者也可以考虑云锦城，这个项目有一批房源在杭州产权交易所挂牌，200万以内能买到73㎡和86㎡户型。