房地产市场回暖，地方微调力度料加大

　　今年一季度房地产市场的部分当期指标开局良好。房地产投资继续保持高位增长，销售在1-2月下滑幅度较大，进入负增长区间，但3月开始出现反转。值得注意的是，作为房地产供给的前置指标，土地购置面积出现大幅下滑，房地产企业拿地积极性下降明显。二季度随着我国宏观经济的进一步企稳，房地产销售情况会向好。房地产投资在企业加快周转的需要下仍会高位运行。在房地产政策调控基调不变的背景下，各地会根据房价的变动及销售情况加强微调。
　　投资与销售背离有望缩小
　　今年一季度房地产市场投资，延续2018年以来的高增长态势，而且增速加快，但1-2月的商品房销售出现43个月以来的首次负增长，3月份市场回暖明显，销售增速出现大幅反转。不过，土地购置面积并未随着销售的回暖而回暖，而是出现较大幅度的下滑。房地产调控政策基调未变，各地并未出现明显的收紧或者放松。
　　从各个区域的销售面积增速情况来看，各地增速受经济下行和政策调控的影响各不相同。东部地区虽然是调控的重点区域，但从销售面积的增速来看，东部今年的同比增速却是几个区域中唯一同比增速比去年上升的区域，这反映出调控对于东部地区政策效应在减弱。中、西部和东北地区相比东部地区受调控影响较小，在销售面积上虽然同比都是增长，但增速却出现大幅下滑，这其中的主要因素来自于经济下行压力，尤其是中部地区还叠加调控对其影响，所以增速同比下滑幅度最大。一季度的销售下滑在市场的预料之中，但3月出现的逆转情况超出市场预期，这为下一步房地产政策的走向提供了一定的调整空间。
　　随着房地产市场调控的不断深入，尤其是资金面从紧和新房限价政策，使得市场供给主体对于未来的投资信心有所下降，作为房地产市场的先行指标土地购置面积也开始出现明显变化。
　　二季度房地产市场在开局稳定的情形下，尤其是销售有望实现恢复性增长，投资仍将会保持较快增长，地方可能会根据各地土地出让情况和房价上行的压力加大微调力度。
　　一是房地产开发投资将保持高位增长。去年以来市场对于政府调控决心不断确认，在经济压力没有预期那么大的情况下，控风险、调结构仍是当前主要任务。因此，在货币政策对房地产供给端继续从严的背景下，二季度房地产开发商不得不继续加快开发进度，实现快速周转的开发模式。虽然一季度拿地增速出现较大下滑，但根据发改委2019年新型城镇化建设重点任务以及部分城市落户政策利好的情况下，二季度房企拿地积极性应会有所提升，增速下滑趋势可能会减缓。再加上二季度天气有利于开工，因此二季度房地产开发投资可能维持高位增长，同比增速有望保持两位数。
　　二是商品房销售同比增速有望恢复正增长。3月份在流动性宽松和经济下行压力减缓的背景下，市场购房预期发生改变。二季度随着宏观经济在逆周期调节下进一步向好，购房需求有望进一步加强。4月8日国家发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》指出要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。这无疑是对房地产行业中长期向好的重要政策，从而改变市场预期。同时，当前的“减税降费”“降成本”等政策，开始惠及居民住房消费。3月份，首套房贷款平均利率连降4个月，已回归至去年4月份水平。市场当前的可贷资金充裕，流动性比较充足，这都为二季度需求创造较好的条件。但在一季度天量融资之后的，出于控风险的需要，二季度货币政策有望微调。综合来看，二季度的销售或继续保持平稳增长趋势，同比增速预计会重新转正。
　　三是地方为落实主体责任可能会加大微调。从当前宏观经济发展的趋势看，2019年3月制造业和非制造业PMI强劲反弹，创下近半年来新高，制造业PMI重回扩张区域，除了春节因素消除之后的季节性回升外，生产和需求两端明显改善，显示经济正在逐步好转，政策全面放松的预期几乎没有可能。
　　随着经济下行压力的减缓，房地产自3月回暖的势头明显，政策有收紧的可能。但是，一季度土地购置面积增速的大幅下滑值得关注。因此，二季度各城市为了落实主体责任，落实好“稳地价、稳房价和稳预期”的目标，各地显然会根据具体情况进行适度微调。一些商品房销售和土地购置面积下滑较快的城市可能会适度放松，而一些出现明显回暖的地区还会有收紧的可能。比如日前国管公积金新政的出台，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，最高贷款60万元，贷款期限不得超过25年。此次调整进一步加大力度支持缴存职工购买政策性住房，满足首套房刚需，遏制投资投机性的炒房需求，对北京市场影响比较明显。
　　四方面把握应对下阶段市场
　　当前房地产市场在“房住不炒”的定位下，各方对于政府的调控决心和调控的长期性都需要有清醒认识。以房地产税收为主要手段构建房地产长效机制的落实步伐会越来越快。房地产企业要增强坚决去杠杆的意识，切实控制好经营风险，提升房地产市场的供给质量和加快产业转型升级。购房者应加强风险意识，合理配置房地产在家庭资产中的比例。
　　一是中央政策仍以“稳”为主，注意货币政策的溢出效应。稳市场、稳价格、稳预期可以说是今年中央对于房地产市场调控的主要目标，围绕这一目标，首先在政策上加大对稳市场的支持，稳定市场的供给和需求，对需求较大的地区注意加大租赁性住房供给外，商品房供给不可大幅减少；需求端继续严控投机性需求，重视刚性需求，对于限价带来的一二手房房价倒挂的现象也应引起重视。其次，在稳房价方面继续督促地方落实主体责任，既要坚决遏制房价的上涨，也要关注三四线城市房价的大幅波动。三是稳定市场预期需要中央层面的政策，尽量减少对市场预期发生较大影响，在当前情况下不轻易删减和增加房地产相关政策。最后就是货币政策在保持流动性合理充裕的情况下，要注意结构性宽松，防止货币政策对房地产的溢出效应，防止宽松的资金流入房地产市场带来房价攀升，尤其是要注意一季度天量融资对于房地产市场的影响。
　　二是各地应加强对市场变化的监控，适时做出预调微调。今年房地产市场的地区差异性可能会拉大，因此各地必须密切关注本地供需关系，做好相应政策储备，在市场出现一定波动时进行微调。在实现中央对于房地产市场“三稳”的目标下，做好房地产市场的预期引导，既要坚决遏制投机性的需求，也要满足刚性需求。尤其是一些人口长期净流出地区要进行房地产供给和需求的调研，控制土地供给，积极发展二手房市场，维护房地产市场的稳定。
　　三是房地产企业应逐步降低杠杆率，加快产业转型升级。房地产企业应该意识到，去杠杆是一项长期任务，针对高杠杆可能带来的风险，一方面要加快土地开发节奏，加快销售进度、加快资金回笼；另一方面要积极提高房地产自有资金的比率，通过股权式融资降低债务杠杆率。政府应积极引导房地产企业展开并购重组，允许合规企业发行ABS等债务融资工具。
　　房地产开发企业应深刻意识到房地产市场调控的长期性，加快企业向专业化、规模化、品牌化方向发展，加快培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，推动开发企业与物业、中介之间的合作。增强企业市场竞争力，实施多元化发展战略，实现房地产与教育、医疗、物流等跨界联合。加快开展技术创新、产品创新、管理创新，提升房地产全产业链尤其是后端服务的附加值。强化企业服务，将由产品开发向空间运营迈进，从产品开发商变身空间运营商，提升住宅品质和小区品位。
　　四是购房者需要理性，加强风险意识。当前房地产市场区域差异会越来越大，对于刚性需求购房者来说，应趁政策有微调的时候果断出手。同时，对未来房价波动应有理性认识，有足够的心理预期，尤其要对未来房产税出台对于房地产市场的影响有充分预期。