2018年全省商品房销售规模低速增长 未来房地产调控政策面临调整

　“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”2018年，全省各地围绕这一主基调，房地产市场调控政策不断深化，坚持“房住不炒”和“租购并举”，在市场监管、完善限购限售政策、人才用房建设以及公积金使用等方面及时出台了相应调控措施，保持了房地产市场健康稳定地发展。

　　从房地产市场主要运行指标来看，全省房地产开发投资持续增长，商品房销售规模低速增长，商品房销售价格有所上涨，新开工面积增速放缓，竣工面积连续下降，企业资金较为紧张。总体来看，房地产市场保持平稳运行，未来房地产调控政策将面临调整，市场以稳为主。

　　（数据支持：浙江省房地产业协会  浙江大学房地产研究中心）

　　开发投资持续增长

　　住宅投资增长明显

　　2018年全省完成房地产开发投资9945亿元，同比增长20.9%，与全国平均水平（9.5%）相比，浙江省房地产投资增速远高于全国平均水平。

　　住宅开发投资增长明显。分类型来看，2018年全省住宅开发投资实际完成额约为6707亿元，同比增长26.8%，办公楼开发投资实际完成额约为383亿元，同比下降13.0%，商业营业用房开发投资实际完成额约为788亿元，同比下降16.3%，其他房屋开发投资实际完成额约为1618亿元，同比增长34.9%。从住宅投资来看，改善型住宅开发投资增长较快，而刚需住宅开发投资出现下降。2018年全省144平方米以上住房和别墅、高档公寓开发投资完成额分别为1862亿元和566亿元，同比分别增长15.8%和46.5%。而90平方米以下小户型住房开发投资完成额约为1063亿元，同比下降1.3%，已经连续三年出现下降。

　　销售规模低速增长

　　城市之间出现分化

　　商品房销售规模低速增长。经过2017年商品房销售面积增幅回落后，2018年全省商品房销售面积增速继续下降。

　　2018年全省新建商品房销售面积约为9755万平方米，同比增长1.6%，与2017年相比（11.1%），增幅下降了9.5个百分点。

　　分类型来看，2018年全省商品住宅销售面积约为7936万平方米，同比增长3.5%，与2017年相比（6.0%），增幅回落了2.5个百分点，办公楼销售面积约为424万平方米，同比下降14.1%，商业营业用房销售面积约为642万平方米，同比下降了8.1%，其他房屋销售面积约为753万平方米，同比增长2.0%。由此可见，中央房地产调控政策效应逐渐显现，商品住宅销售面积呈现低速增长态势，办公楼和商业营业用房销售面积增速出现下降。

　　分月度来看，全省商品房销售面积增速在下半年呈现逐步回落态势。2108年全省商品房销售面积增速7月份达到了8.0%，但从8月份开始全省商品房销售面积增速逐月下降。

　　从商品房销售额来看，增幅也呈现下降趋势。2018年全省新建商品房销售额约为14090亿元，同比增长14.2%。分年度来看，从2016年起，全省商品房销售额增速呈现逐年下降趋势，与2017年同期增长28.5%相比，增长幅度下降了14.3个百分点。分类型来看，全年商品住宅销售额约为12096亿元，同比增长17.4%，办公楼销售额约为629亿元，同比下降6.7%，商业营业用房销售额约为985亿元，同比增长1.5%，其他房屋销售额约为379亿元，同比下降3.9%。住宅和商业营业用房销售额同比增长，而办公楼和其他房屋销售额同比下降。

　　商品房价格仍上涨 涨幅逐渐趋于理性

　　新建商品房价格上涨，但上涨幅度有所放缓。将年度商品房销售额除以商品房销售面积，计算得到年度商品房销售平均价格。

　　根据浙江省 房地产统计 数据资料计算

　　2018年全省商品房平均价格为14444元/平方米，较2017年同比上涨12.4%

　　2018年全省商品住宅平均价格为15242元/平方米，较2017年同比上涨13.5%

　　2018年全省非住宅商品房平均价格为10962元/平方米，较2017年同比上涨3.7%

　　与2017年涨幅相比，2018年全省商品房、商品住宅和非住宅的价格上涨幅度有所放缓。

　　另外，根据浙江省城调队公布的浙江省11个设区市新建商品住宅销售价格指数，与2017年相比，2018年全省11个设区市新建商品住宅价格也全部上涨。

　　二手住房价格上涨，但逐渐趋于理性。从二手住房来看，根据浙江省城调队公布的浙江省11个设区市二手住宅销售价格指数的数据，与2017年同期相比，全省11个设区市二手住宅销售价格也全部上涨，但与新建商品住宅相比，除个别城市（衢州和舟山二手住宅价格分别上涨8.2%和8.1%）涨幅较大外，其它城市二手住宅价格涨幅在0.7-4.9%之间，二手住宅价格涨幅小于新建商品住宅价格。

　　开工面积增速放缓 竣工面积连续下降

　　房屋新开工面积增速放缓。2018年，全省房屋新开工面积约为12879万平方米，同比增长27.3%，涨幅低于2017年（38.9%）11.6个百分点。与2017年相比，各种类型房屋新开工面积增速都有所放缓，特别是商业营业用房，已经出现负增长情况。

　　在房屋新开工面积中，从2015年开始，住宅新开工面积占比逐年增长，表明市场住宅开发日益受到开发企业青睐。

　　需要注意的是，刚性需求住宅新开工面积大幅度减少。2018年90平方米以下住宅新开工面积1136万平方米，同比下降5.4%，与去年相比（34.3%），下降了39.7个百分点；144平方米以上住宅新开工面积1526万平方米，同比增长14.2%；别墅和高档公寓新开工面积437万平方米，同比增长16.1%。从近3年住宅新开工面积来看，2018年90平方米以下住宅下降尤其明显。

　　商品房竣工面积连续下降。2018年全省房屋竣工面积约为5190万平方米，同比下降24.6%。分年度来看，全省房屋和住宅竣工面积已经连续两年大幅度下降。

　　加强金融风险管控 企业资金普遍紧张

　　加强金融风险管控。2017年12月中央经济工作会议上提出，中央要求今后三年打好三场攻坚战，“防范化解重大风险”居于首位。2018年中央各部委积极部署房地产市场调控、长效机制构建任务，深化基础性关键制度改革。例如，央行要求切实防范化解金融风险，加强金融风险研判及重点领域风险防控，加强影子银行、房地产金融等宏观审慎管理。国家发改委强调引导规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

　　随着中央一系列化解金融风险、企业债务风险、地方政府债务风险、房地产市场风险等加强金融风险管控措施出台，2018年房地产开发企业海外融资、公司债、信托、银行贷款等融资渠道受到很大限制，流向房地产的资金规模收缩，融资成本提高，融资难度增加等，对房地产开发企业的资金链形成压力和考验。

　　企业资金普遍紧张。2018年全省房地产开发企业到位资金约为14249亿元，同比增长9.3%，增速与去年同期相比（20.0%）下降了10.7个百分点。从近几年房地产开发企业实际到位资金结构来看，自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款一直是开发企业资金的重要来源，2014年、2015年、2016年、2017年和2018年自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款三项之和占房地产开发企业到位资金的比例分别为74.9%、80.6%、81.2%、81.9%和80.5%。2018年房地产开发企业定金及预收款和个人按揭贷款的下降，加上金融风险管控，房地产开发企业融资渠道受限，使得房地产开发企业资金普遍感到紧张。

　　“限政”措施面临调整 未来市场以稳为主

　　“限政”措施面临调整。2018年各级政府出台各种房地产调控政策450次左右，成为历史房地产调控政策最密集的年份，“限政”是2018年房地产调控的基本特征，全国有90多个不同级别城市执行了限售政策，上百个城市执行限购限贷等各种政策。限制性政策属于“临时管制”的短期措施，长期实施会损害市场机制的正常功能，不利于长效机制建设，也不适应“使市场在资源配置中起决定性作用”的改革要求。

　　2018年12月的中央经济工作会议指出，2019年要“统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心”。在国内外形势复杂、经济下行压力加大的背景下，更加需要稳定房地产市场，使其在国家“稳中求进”的总基调中发挥重要作用。2018年12月24日，住建部召开了全国住房和城乡建设工作会议，在这次会议上住建部提到了2019年的核心目标是稳地价、稳房价及稳预期，在这三大稳定工作目标中，住建部将稳地价放在了第一位。因为自从进入2018年以来，中国土地市场确实呈现出流拍数量增大，溢价率迅速下降的基本态势。

　　中央经济工作会议强调“六稳”和住建部工作会议“三稳”表述，预计一些“限政”措施将有所松动。从近期一些地方政府的动作来看，放松“限政”措施的积极性更高。例如，2018年12月18日菏泽市取消一二手房限售，同年12月21日珠海市出台非珠海市户籍人才购房缴纳社保降至1-12月等。

　　总体来看，我国房地产业规模巨大，涉及因素复杂，影响的广度和深度也比其它产业要大。从投资规模、销售面积、销售金额、商品房价格、市场氛围等方面来看，“限政”政策面临适当调整。

　　据分析，未来市场还是以稳为主。虽然房地产调控政策会有所调整，未来房地产市场将以稳为主，不会出现房价大幅上涨的局面，主要有以下几个方面的原因：

　　一是放松“限政”是“因城施策”的体现，并不会改变“房住不炒”的定位。因此，政策放松的范围、方式、力度都会呈现渐进性。此外，政策放松的主要目的并不是刺激房价，而是完善和稳定市场，防止大起之后出现大落。

　　二是受国内外一系列复杂因素的影响，未来我国宏观经济景气度下降压力较大，宏观经济运行与房地产市场密不可分，必然会大大影响房地产市场的预期和投资、销售、价格等等。再加上宏观经济政策的重点在于加快供给侧结构性改革，促进金融服务实体经济，推动高质量发展。房地产并不是其重点支持方向，因此很难出现火爆的市场氛围。

　　三是在“去库存”政策刺激下，我国商品住宅近三年来成交规模巨大，集中释放了购房需求。据统计，全国商品住宅销售面积2016年是13.8亿平方米，2017年是14.5亿平方米，2018年是14.8亿平方米。按照7亿城镇人口粗略计算，近三年人均购买商品住宅超过6平方米。从信贷统计数据来看，居民家庭加杠杆力度很大，存在阶段性透支购房能力的问题。

　　四是从购房心理和行为分析，随着市场热度降低，放松限制性政策、不需要“摇号购房”、新房与二手房市场“价格倒挂”缩小甚至消失、一些项目出现“维权”活动等，都会使购房者心态变得冷静，从“抢购”转变为“观望”。

　　整体而言，未来市场可能出现“‘限政’放松+市场调整”的情景组合。各级政府、金融机构、开发商、购房者等各类市场主体都应审时度势，回归本位，把防控风险放在重要地位，追求高质量发展，是房地产为美好生活作出贡献。