均值仅5.8% 上海严格土拍规则“锁住”溢价 有望形成示范效应

　　从22个重点城市首批集中供地情况看，受溢价限制等因素影响，上海的土地成交溢价率均值仅5.8%，远低于其他城市。

　　机构指出，限制条件少、产业要求低的地块多成房企的“香饽饽”。第二轮集中拍地规则调整若向上海方案靠拢，则土拍市场有望降温，项目利润率或抬升。

　　溢价率均值为5.8%

　　目前，上海已完成首批集中供地，除1宗地块终止出让外，31宗含宅地块总成交额为773.8亿元，其中涉及4宗旧改用地，27宗为含宅用地。

　　首拍当日下午成交的9宗涉宅地块多低价成交，溢价率分别为9.21%、0%、8.39%、0%、0%、0%、0%、0.21%、0%，平均溢价率低至1.98%。

　　值得关注的是，上海本次集中拍地仅1宗地块成交溢价率超过10%，为12.78%，整体成交溢价率均值为5.8%。

　　4月30日，上海市土地交易市场公布新的土地竞买规则，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次最高报价一般限定为起始价的110%；竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”等。

　　有望形成示范效应

　　专家指出，推行“两集中”政策主要在于抑制地块出让价格过高。从第一批集中供地的情况看，上海市场效果或更为显著。

　　中指研究院统计数据显示，在22个重点城市首批集中供地中，有5个城市的整体溢价率均值超过20%，包括重庆、杭州、深圳、厦门和宁波。其中，重庆的溢价率达到38.82%。

　　方正证券表示，上海在土拍竞价环节设置中止价、最高报价和一次性书面报价等规则，地价得到有效控制，平均溢价率仅为5.8%，远低于2020年的10.1%。除武汉外，其他21个城市合计出让建筑面积9719万平方米，成交总价9688亿元，溢价率均值为15.1%。从这个角度看，上海首批集中供地政策实施效果较好。

　　中信建投认为，考虑到上海在首批集中拍地的示范效应，预计第二轮集中拍地将有更多城市向上海方案学习。若细则调整，项目利润率有望抬升。

　　从目前情况看，产业要求低、限制条件少的优质地块仍是房企的“香饽饽”，为各房企所角逐。以上海市场为例。崇明陈家镇地块成为唯一一宗突破10%溢价的地块，溢价率达12.78%，被建发竞得。而奉贤区奉贤新城18单元01-B-02区域地块（“城中村”改造项目-肖塘地区）等地块则以0溢价率成交。

　　中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示：“整体而言，限制条件少、产业要求低的地块更适合房企快速周转要求，且利润率较高，多为房企所青睐。”

　　供给或影响溢价率

　　上海低溢价率或与供给量有关。上海首轮集中供应31宗地块成交建筑面积393.82万平方米，占2020年涉宅地块（不含安置房、租赁住房）的85%。

　　南京计划2021年住宅用地供应面积为919万平方米，首次集中供地占全年计划的24%。在实际土拍中，51宗地块中的36宗达到最高限价，占比72.6%。

　　中指研究院数据显示，截至6月29日，全国300个城市土地供应面积同比减少6%，成交量同比减少9%。国家统计局数据显示，前5个月，房地产开发企业土地购置面积4396万平方米，同比下降7.5%；土地成交价款1931亿元，同比下降20.5%。前5个月，全国房屋新开工面积74349万平方米，同比增长6.9%。其中住宅新开工面积55515万平方米，同比增长9.1%。房屋竣工面积27583万平方米，同比增长16.4%；其中住宅竣工面积19880万平方米，同比增长18.5%。全国房地产开发投资54318亿元，同比增长18.3%。

　　国泰君安数据显示，今年前5个月百城供地面积同比下降18%，成交面积同比下降22%，平均溢价率达到20%。