政策暖风没吹到“老破小” 有限客源还被新房和次新房双重分流

　　根据透明售房网成交数据，2022年上半年杭州市区二手房成交量为2.5万套，虽然不能和去年同期相比，但随着杭州5月17日楼市新政的落地，二手房市场的热度有了明显提高，五六月份的成交量持续攀升。

　　从数据看，总价200万-300万元、面积60-90方的住宅成交占比明显提升，说明刚需仍然是购房主力。但在这些住宅中，“老破小”的比例已经越来越少。

　　换句话说，“老破小”越来越卖不动了！

　　二手房成交价稳中有降

　　不少房东怕错过这波“回暖期”

　　虽然成交量有所上升，但大部分小区的成交价格却是稳中有降，尤其老小区，如果遇到急售的房东，一套小房子可以“大刀”十几万元。

　　5月17日新政落地后的一个星期，想住市区的黄女士去看了三塘桃园的五六套房子，大部分房东表示，诚心想买的话，价格可以谈。

　　中介透露，老小区有不少房东想趁这波政策利好出手，一是为了家庭的改善需求，二是因上半年二手楼市低迷，怕错过这波“回暖期”，以后更难卖。所以诚心出售的房东都会适当降价，着急出手的，砍价空间更大。

　　比如三塘桃园有一套67.19方的房源，由于房东急着置换，做出了很大的让步，挂牌价230万元，最后成交价214万元。

　　三塘桃园位于拱墅区香积寺路，房龄20年左右。中介表示，三塘桃园在老小区中，还算比较新的，近两个月，来看房子的人明显多起来了。目前行情下，如果诚心买房，是个捡漏的好时机。

　　从8万元/方调整到6.5万元/方

　　文二路学区房一年缩水近100万元

　　从二手房的成交数据中可以看出，“老破小”的成交压力很大。

　　根据杭州今年5月17日的楼市新政，转让家庭唯一住房增值税免征年限从原来5年改为2年，二手房确实吹起一股短暂的暖风——但这股暖风主要吹向次新房小区，老小区没有被惠及不说，还被分流了不少意向购房者，成交活跃度正逐步走低。

　　据杭州贝壳研究院数据，朝晖三区去年上半年成交21套，今年上半年只成交2套；朝晖四区去年上半年成交33套，今年上半年只成交19套。大幅度缩水。

　　翠苑、景芳的成交数据也是如此。

　　翠苑一区、二区去年上半年成交数据分别为92套和55套，今年上半年缩减至20套和8套。

　　景芳五区、六区去年上半年成交数据分别为24套和35套，今年上半年缩减至12套和11套。

　　景芳小区月均成交套数从去年的43套降到今年的23套，翠苑小区则从46套降到22套。

　　随着去年教育改革政策的发布，义务教育均衡化，曾经价格坚挺的老小区学区房，价格也松动了很多。

　　拿文二路166号的老小区来说，其对应的学区为文一街小学和十三中，去年1月份成交的一套41.44方房源，单价为8.9万元/方，6月份成交的68.36方房源，单价为8.1万元/方，而今年7月份的成交单价滑落到了5.8万元/方。

　　今年6月份，文二路业主叶女士将挂牌单价从去年的8万元/方调整到6.5万元/方。她郁闷地说，去年卖的时候还不舍得降价，没想到短短一年，就损失了近100万。

　　受到新房和次新房双重分流

　　“老破小”越来越卖不动了

　　“老破小”卖不动的原因很多。

　　目前买房的人少了，观望的多了，新房就好摇了一些，对刚需客群来说，只要交通配套到位，就倾向于购买远郊的新盘。

　　随着杭州的地铁交通路网全面铺开，本来远离主城区的楼盘和市中心的距离一下子被“缝合”了。市区“老破小”的优势一再缩减。

　　“现在很多低总价的新盘距离地铁不远，要是总价差不多，肯定选择摇新楼盘。虽然很多老小区在主城核心区，也比较有烟火味，但是‘老破小’的居住环境不够舒适，面积又小，做个饭宴请朋友都不一定坐得下。”90后白领刘女士说，老旧小区还没有专业的物业，也存在一定的安全隐患，停个车都要绕小区好几圈，还不一定有停车位，不方便。

　　目前的刚需购房主力多为“80后”“90后”，甚至“00后”的比例也在增加，年轻人对居住环境十分看重，宁可路程远，也不想放弃居住的舒适度。

　　除了新盘分流，增值税免征年限“5改2”的新政，让“老破小”本已有限的购房者，又被次新房小区分了“一杯羹”——中介们说，一大波价格合适，“满2”但未“满5”的次新房，近两个月的带看量有明显提升，这对原本就卖不动的“老破小”又是一波冲击。