租金波动零售市场洗牌 一季度杭州商业地产市场承压

　　近期，西湖边曾红极一时的LINEFRIENDS咖啡厅闭店停业了，知名甜品店许留山也出现部分门店关闭、收缩的情况，去年就举步艰难的共享办公不少正选择退出市场……

　　虽然城市各行各业正在有序恢复，但受疫情影响，大家还是关心杭州的商业地产市场状况如何。

　　根据仲量联行、戴德梁行等机构公布的一季度数据报告，过去3个月，杭州办公楼市场的空置率微涨，租金水平呈现小幅波动，零售市场开始加速洗牌，消费券精准发放虽已显成效。

　　但复杂的内外部市场环境，使得零售市场在短期内仍持续面临严峻考验。

　　空置率微涨，租金水平小幅波动

　　杭州办公楼市场总体稳定

　　仲量联行的报告显示，复工初期人员活动受限、经济效益减少，使得企业近期扩租计划搁浅，一季度办公楼市场新增租赁交易量环比减少超过50%，整体空置率微涨，租金水平呈现小幅波动。

　　但在仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅看来，横向比较，杭州的办公楼市场表现还是较为稳定的。

　　“从全国层面来看，甲级办公楼租金仅次于北上广深的情况下，波动浮动小于这些一线城市，这和杭州的数字经济基础，以及近两年市场专业化程度不断提升不无关系。此外，杭州的办公楼空置率也低于我们覆盖的十六个重点城市平均空置率水平。”

　　其中，一项数据显示，成熟运营的高品质办公楼内企业抗风险能力普遍较强，一季度甲级办公楼空置率还环比下调0.4%（为25.4%），而小微企业迫于经营压力出现退租，乙级办公楼空置率环比上升0.9%（为12.4%）。

　　分析原因，主要还是由于杭州有近七成的甲级办公楼面积由韧性产业承租，如金融、房地产和专业服务类企业等。国资金融类企业租赁面积大，承租能力强，成主要需求动力。

　　同时，疫情重点扶持的企业一季度租赁需求增长，包括医疗器械，塑料矿材等原材料的货物进出口及中间渠道公司等，占总需求量的近10%。

　　此外，科技互联网产业以及生物医药大健康产业、环境保护关联产业因本次疫情事件的突发而有所获益，这部分行业在后续需求上具有潜在的增长活力。

　　租金方面，一季度甲、乙级办公楼租金环比均下调0.4%，目前整体租金为4.3元/平方米/天。

　　从市场情况看，大业主普遍保持观望态度，仅少数业主出台针对老租户优惠政策，对于新客则给予较大条件谈判空间，另有通过调低短期内停车费及管理费、电费等政策方便租户复工。乙级租赁市场平均租金则因小业主心理预期降低而持续下挫。

　　值得一提的是，疫情同时对核心商务区内联合办公造成的冲击继续扩大，多家知名品牌运营商搁浅扩张计划，或将退出市场。

　　对于杭州办公楼市场的后市预期，仲量联行方面认为，市场对此次疫情有一定的风险抵御能力，发生大规模行业调整风险较小，但后期压力仍不小。

　　据统计，2020年将有六个项目共计约40万方体量入市，而新增需求的放缓将拉升年末甲级办公楼空置率至30%以上，整体租金保守预计将下调2-3个百分点。

　　网红店关闭、空置率小幅回升

　　零售行业加速洗牌

　　相比办公楼，零售方面受疫情的冲击更为直接和显著。

　　随着逐步有序重启，商场和商家均在第一时间恢复营业，但客流的大幅下降使得商家面临极大的销售和运营成本压力，同样影响到了零售物业。

　　据悉，聚餐的人员限制以及居家隔离对消费习惯的改变，使大型餐饮首当其冲。

　　统计显示，一季度杭州整体优质零售物业市场核心区与非核心区空置率分别环比微涨0.6%和0.5%，净吸纳量的流失主要由中餐品类商家现金流短缺及经营不善导致。

　　同时，尽管多数项目出租率保持平稳，但商家对扩张需求的审慎态度，以及一季度的租金实际收缴率折损，让部分项目降低预期，租金走势减弱：核心区首层租金环比下跌0.8%，非核心区租金增幅从疫情前的逐步收窄进入到下跌阶段，环比下跌1.0%。

　　值得关注的是，最近大家议论较多的LINEFRIENDS咖啡厅关店、许留山收缩等尚属个例，还是在市场接受范围内，不过，市场的洗牌预计将在未来半年内更为明显的体现。

　　正如我们已经亲身感受到的，疫情的出现迫使品牌商在流量获取、营销方式、顾客维护等方面加速创新：多家高端品牌餐饮加入外卖行列；服饰、美妆及运动品牌协同商场业主通过直播、线上商城、社群营销等方式增加销售额；而许多健身、培训行业亦首次开启线上模式，以增强客户粘性和积累私域流量；越来越多零售物业业主方的推广重点将从美术陈列和IP概念回归到更实际的销售额提升上……

　　从商务局公布数据显示，杭州市政府开放消费券申领后，商业消费等数据已逐步恢复。不过，下一阶段将持续考验商家的应对和经营能力，有品牌会退出，也会有新的品牌尝试打开市场。

　　仲量联行等机构方面预测，从整体市场的业态格局来看，短期内出现大规模调整的可能性较低，但不排除二季度空置率出现大波动的可能，新租赁需求或至下半年才有望逐渐释放。