广州放开“限酒令”对楼市有何影响？杭州会跟上吗？

　　《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》昨天发布，其中在促进房地产市场平稳健康发展部分，指出要优化商服类项目建设和销售管理，取消了从2017年3月30日开始的公寓限购政策（2017年3月30日，广州颁布“330新政”，要求商服类物业只能由法人单位购买，个人不能购买，且未完成规划报建手续项目，最小分割单位不得小于300平方米等）。

　　有媒体认为，广州商服类项目2020年再度松绑，对于相应的房地产项目将起到明显的提振作用。

　　2018年4月27日，杭州也曾出台“限酒令”，对酒店式公寓的规划建设进行了限制：“最小产权分割单元不小于300平方米。”也就是说，对市场供应量进行控制。

　　在疫情影响下，杭州会不会跟上广州的脚步，也放开对酒店式公寓的限制？

　　2012年、2018年

　　杭州曾相继出台政策限制酒店式公寓建设

　　早在2012年1月，杭州就曾出台《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》，明令禁止商业办公楼采用公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称来销售；同时，对商业项目的套型设计、卫生间数目、挑空阳台、飘窗等作出了严格的“去住宅化”规定。

　　不过，之后的几年里，仍有不少开发商通过各种各样的方式打“擦边球”，继续建设和销售小户型类住宅产品，也就是“酒店式公寓”。

　　2018年4月27日，当时的杭州市规划局发布关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函，接收单位是当时的杭州市国土资源局。其中专门提到：“对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加‘不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米’。”

　　对此，当时的杭州市规划局曾明确回应：这份函件是杭州市人民政府组织协调下，由相关职能部门作为工作流程在内部发布的，旨在严格控制杭州市内的酒店式公寓建设，规范商业办公类非住宅类项目的规划设计与建设管理。这并不意味着杭州未来将不会再建设新的酒店式公寓项目，只是将进行更为严格的论证。所以酒店式公寓在杭州仍有建设的可能性。

　　也就是说，2018年的这份函件，是对2012年实施意见的进一步明确，并加大力度进行实施。小于300平方米的酒店式公寓将越来越少。

　　那么杭州是否会跟上广州的脚步，放宽甚至取消“限酒令”政策呢？北高峰观察记者也多方询问了杭州相关职能部门，均暂未给予回复。

　　杭州“限酒令”实施近两年

　　杭州酒店式公寓依旧供大于求

　　据RDAS数据库数据，2019年，杭州八个城区酒店式公寓新增供应29875套，共29.0万方；去化18606套，共90.0万方，供销比较高，达1.67。这表明，酒店式公寓依旧呈现供大于求。

　　分城区来看，2019年，杭州主城八区中，新建商品住宅江干区新增供应最多，达6220套，成交3672套；余杭区次之，新增供应5823套，成交3268套；萧山区新增供应3568套，成交2645套；而上城区几无酒店式公寓供应。

　　戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光表示，据观察，与2018年相比，2019年杭州酒店式公寓的供应量不大，成交量也相应有所下降，供求比相对2018年来说，要稍微好一些。

　　因为“限酒令”的因素，今后，酒店式公寓的小户型产品，后续供应会越来越少，现在在售的已基本是“限酒令”发布之前的存量。但是供应变少，也并没有引起酒店式公寓销量的激增，原因是酒店式公寓的投资回报下跌。

　　“购买酒店式公寓的购房者，一般是看中它的高性价比和高租金回报，但是近两年，酒店式公寓的价格有所上涨，与住宅之间的价格差越来越小；之前被长租公寓企业抢占市场所推高的公寓租金，在2019年也明显下跌。说白了一句话——酒店式公寓对购房者的吸引力下降了。”

　　那么，如果杭州也像广州一样放开“限酒令”，会对酒店式公寓市场产生什么影响？

　　汤耀光认为，广州“限酒令”放开，其意义更多是在疫情影响下给予市场以信心，“要见到效果，可能还要等几个月”。不过，在疫情的影响下，投资者手里的资金可能也会受到影响，继续去投资酒店式公寓的可能性不大。那么总体来说，“限酒令”的放开，对市场的影响不会太大。

　　如果按照杭州“限酒令”的规定要求，以后公寓产品面积都要300方以上，会吸引什么样的市场客群？

　　“目前市面上已经有大面积的酒店式公寓产品了，比如来福士广场、钱江世纪城的嘉润公馆等。这种公寓总价一般都很高。

　　“在总价高、有更多住宅产品可以选择的前提下，酒店式公寓还能够吸引购房者，可能有两个原因：一是购房者本身限购住宅，二是购房者看中这个公寓的资源，比如特殊的地段。就像嘉里中心的易庐，在西湖边住宅产品稀缺的情况下，易庐得天独厚的地理优势，或许就成了追求大户型的购房者的首选。”