2019杭州商办市场如何 戴德梁行发布白皮书

　　浙江在线-住在杭州网1月7日讯  2020年1月7日,房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行在杭州举行2019年度媒体抢听会。

　　会上围绕写字楼市场、商业市场、资产证券化现状以及城市更新下的未来社区这四大主题开展了详细的解读。

　　写字楼市场：拥抱亚运契机 变革中求未来

　　2019年，受金融、地产行业影响，写字楼租赁业务收缩及退租现象频现，戴德梁行写字楼部数据显示，第四季度杭州写字楼市场空置率为17.9%，租金低至4.14元/平方米/天，成为近三年最低。

　　虽受亚运会利好因素影响，杭州城市的国际化程度提升，留学培训机构活跃，“电商+网红+服装贸易”的产业链日渐完善，政府大力扶持电竞数娱等，由智慧亚运带动的新经济模式，新兴产业多面崛起。但传统商圈面临考验，比如黄龙板块的交通为一大痛点，楼宇设施渐陈旧，传统甲级楼宇租户面临流失压力，而新兴商圈尚未摸索出自己的发展之路。

　　销售市场方面，受国家结构性房地产的调控政策及经济大环境影响，个人买家投资风潮已过，客户资产配置流入房地产偏好不如2017-18年。整体成交量有大幅回落，杭州散售市场交易更趋理性。从供应层面看，现房项目多处于尾盘，价格高企。从需求上看，自用客户成占2019年杭州的主力销售客户的主导，多数项目成交以区域地缘性客户为主。

　　戴德梁行杭州公司写字楼部主管 贾文君发言

　　零售商业：港资优质商业项目将助力商业格局升华

　　受G20峰会、2022年亚运会等利好因素的影响，2019年，龙湖、印力、万达、万科等国内大型知名开发商在杭有序布局，杭州主城区全年新增10个优质商业项目，如金沙印象城、未来科技城万达广场、西溪天街、EFC LIVE欧美广场、博雅城等，体量共计近100万方（统计物业以30000平方米以上的集中式商业为主）。

　　2019年，首店经济刺激商业活力，杭州首进品牌以餐饮、零售为主，占比49%和42%，首进品牌主要入驻场所倾向于新开业项目及核心标杆商业。其中，新开业项目通过首店占据市场高位，核心商圈项目则依靠持续更新首店品牌保持热度。

　　戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理 汤耀光发言

　　零售市场方面，杭州已进入一城多中心的发展阶段，商业格局从2010年杭州万象城到目前嘉里中心、来福士、大悦城，逐步从“单中心”向“多中心”转变，城西、城北、下沙等区域中心商圈崛起。在“后峰会、前亚运”的机遇下，优质港资商业持续进驻杭州，将加速打破杭州强地域性商业特征的同质化商业格局。

　　戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光预计，2020-2025年间，按照项目体量，杭州主城区预计开业优质商业项目开发商类型占比将有所改变，国际、港澳台知名开发商将占比将由现在的4%上升到11%，而本土开发商将会下降8个点，占比34%。

　　类REITs产品在国内市场的发展现状

　　在优质物业退出市场时，除了散售，整售，资产证券化也是方式之一，REITs是房地产证券化的重要手段。国内由于目前尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，目前在市场上发行的产品均是部分符合国外成熟市场REITs的标准，因此称类REITs产品。

　　中国类REITs市场的发展由第一单2014年的中信启航开始，为交易所写字楼REITs产品第一单，接下来是2015年的从产品层面满足公募要求的前海万科REITs，2017年的勒泰REITs和保利租赁住房REITs也分别突破历史，成为首单不依赖主体和央企租赁住房项目。

　　到2018年的储架发行商业REITs远洋集团商业REITs和2019年的菜鸟仓储可扩募REITs，意味着中国类REITs发展的一大里程碑。

　　戴德梁行杭州公司估价部主管 成俊发言

　　未来社区：城市有机更新主战场

　　城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，通过空间、功能、认知的陆续更新，最终达到社会关系的更新的过程，最终达到可持续的城市系统性改造和升级。棚改攻坚十三五明确提出，到2020年基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造，未来将重点实施城镇老旧小区改造。

　　在城市更新过程中，邻里、教育、健康、创业、交通、低碳、建筑、服务、治理成为城市中心区的9大痛点，“未来社区”成为城市有机更新过程中解决“民生痛点” 的集成解决方案。根据国家政策规定，未来社区将成为浙江实践国家旧改政策的地方样本，也是未来浙江实现城市有机更新的主战场。

　　何达认为，未来社区将会实现旧功能升级，新功能注入，新旧功能混合并最终走向融合发展。未来社区会以人为本，不仅关注社区、公共空间、场所的塑造等硬环境，更关注历史、记忆、人文体验等软环境，是对运营、管理与服务的提升与关注，整体内容将会更有温度。