长租公寓爆雷 房东和租客怎么才能避免踩坑？

　　昨天上午，杭州鼎家网络科技有限公司、杭州鼎家房地产经纪有限公司两家公司的实际控制人——魏永锋，被西湖公安分局依法采取刑事强制措施，涉嫌罪名是隐匿会计凭证、会计账簿。

　　长租公寓“爆雷”

　　4000户租客受损

　　去年8月，“鼎家”长租公寓突然发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。一夜之间，“鼎家”办公场所人去楼空。

　　据相关资料显示，杭州鼎家公司成立于2016年，隔年创立长租公寓品牌，2018年2月时获得千万级融资，6个月后资金链断裂。据悉，“鼎家”公寓爆雷，约有4000户租客受损，涉及的网贷平台多达6家。

　　法院依法对“鼎家”破产清算

　　魏永锋拒不配合被刑拘

　　去年12月21日，经债权人申请，西湖法院裁定受理杭州鼎家网络科技有限公司、杭州鼎家房地产经纪有限公司破产清算案。这是西湖法院受理的首例“长租公寓”破产案件，因涉及债权人人数众多，负债金额较大，2019年4月29日，法院还通过网络会议形式召开了第一次债权人会议。

　　“鼎家”破产案件受理后，破产管理人依法开展接管工作，调查两公司的财产线索。

　　根据《中华人民共和国企业破产法》规定，债务人的直接责任人员应当向破产管理人移交财产、印章和账簿、文书等资料。其间，西湖法院及破产管理人多次要求魏永锋移交公司的财务账册，但魏永锋均以财务账册遗失为由，搪塞推托，一直没有移交。

　　没有这些必要资料，审计机构也无法对两公司进行全面的财务审计，审计工作无法开展，破产清算程序也遭遇阻碍。

　　今年12月6日，西湖法院再次向魏永锋询问公司财务账册的具体下落，并向其释明相关法律责任，要求其立即向破产管理人移交财务账册，但魏永锋仍以材料遗失为由，拒不配合。

　　经过多方调查，法院认为，魏永峰存在隐匿相关资料的主观故意。鉴于其行为已经严重妨害了民事诉讼活动，西湖法院决定对魏永锋采取司法拘留15日。

　　尽管如此，魏永峰依然一口咬定，说资料都遗失了。

　　12月20日，破产管理人向西湖公安分局西溪派出所进行报案，12月21日，杭州市公安局西湖分局对魏永锋涉嫌隐匿会计凭证、会计账簿一案立案侦查，并对魏永锋依法采取刑事强制措施。目前，公安机关针对该案进一步侦办中。

　　长租公寓屡屡爆雷

　　租客和房东都是受害人

　　长租公寓爆雷，鼎家并不是唯一一个。

　　今年7月，南京乐伽长租公寓爆雷，曾轰动一时，当时，乐伽杭州分公司由喔客接手。但是今年9月份开始，有房东发现喔客开始拖欠租金，到了10月份出现大面积违约情况，租客和房东才发现，自己“被坑”了。

　　11月，喔客平台投资方——上海卧荣网络科技有限公司杭州分公司，涉嫌合同诈骗案，被杭州市公安局钱塘分局立案侦查。

　　周女士（化名）就是喔客的租户之一，今年4月，她为了孩子读书方便，一次性向喔客交了半年的租金，租下了位于下沙的一套公寓，没想到才住了一个月，就传来喔客爆雷的消息，房东要求收回房子，但周女士觉得，自己已经交了租金，有权继续住下去。

　　但房东也很烦恼，李先生就是与喔客签约的房东，他说，自己和喔客签订了三份文件，分别是委托出租及管理合同、授权委托书，以及承诺书，如今平台爆雷，他没有拿到一分钱的租金，他认为自己有权收回房屋。“我也知道租客不容易，但我也是受害方。”

　　律师说法

　　租客和房东双方与长租公寓签订合同时要注意些什么？如何避免“掉坑”？

　　长租公寓公司和租客、房东分别签订合同，租客和房东甚至没有见过面。这些长租公寓公司一般会让租客和房东签署他们拟定的格式合同，而在这些格式合同中，有不少“坑”。

　　浙江金道律师事务所金琪琪律师

　　1.作为房东，怎么避免掉坑？

　　建议一：房东要保证自身的权益，建议在合同中尽可能多收取租金，最好将租金的支付方式约定为押一付三。

　　比如喔客平台在和租客签的合同中约定提前向租客收取6-12个月的租金，而在和房东签的合同里约定支付房租的方式为一月一付，对房东是不公平的。

　　建议二：建议房东与平台签订合同时仔细阅读违约条款，若不利条款较多的，可进行谈判争取修改。

　　在喔客合同的第八条中，约定了较多的甲方（房东）违约责任，包括延迟交付、房屋消防不达标种种细节，一旦发生以上所列情形，房东都需要向平台公司承担违约责任。一方面房东与平台约定的装修方案为同意并授权由平台方来另行配置软装、装饰装修，而违约条款中又注明，如装修环境不符合国家标准，要由房东承担责任，此类条款，房东应尤其引起重视。

　　建议三：建议不要与长租公寓平台签订授权委托书，而是签订居间协议，仅由中介来推荐租客，但房屋租赁合同仍是由房东与租客签订，且约定明确，若房东不能按时收取到租金，有权提前解除房屋租赁合同。

　　在长租公寓平台爆雷后，房东若未拿到租金，可通过法律程序进行维权，向法院起诉，主张相应的违约金及因此造成的损失。

　　2.作为租客和长租公寓公司签合同，怎么避免掉坑？

　　建议一：租客在签订房屋租赁合同时，需看清支付条款，一次性支付6-12月甚至两年以上的，风险较大，建议尽量选择支付期限较短的房屋租赁。

　　建议二：看清楚和平台签的合同性质，尽量与房东直接签订协议，约定租金交付形式时，尽量约定把租金交付到房东这里并留下交付凭证。

　　如果平台公司与房东签的是居间合同，房东委托平台公司来出租房屋，而平台公司与租客签的是房屋租赁合同，则甲方为房东，平台公司只作为房屋代管机构，租客作为承租方，在这种情况下，房屋租赁关系是在房东与租客之间形成的，租客如果把房屋租金及押金交给平台，应视为已将租金押金交给房东，支付房租的义务已经履行完毕，可依据签订的合同继续住到合同约定的时间。租期满后，房东可要求租客搬出。

　　如果房东和平台签订的是租赁合同，平台又和租客签订租赁合同，相当于平台成了二房东，租客只和平台发生租赁关系，这种情况下，租客无权向原房东主张住到合同期满。

　　建议三：租客如有损失，可通过法律途径向平台主张，平台最终破产的，租客可向破产管理人申报债权。