预算从400万飙到600万！想捡漏学区房不容易

　　“这两天学军小学学区房争抢太激烈了，我原先预算400万元，根本不够，抢不到房子！”杭州有位“虎妈”孙女士，原本想趁年底二手房行情“常规冷淡”时入手一套，甚至还想侥幸“捡个漏”，没料到却被现实“闪了一下腰”。

　　“上周整整一个星期，不停地看房子、按计算器、筹钱。”孙女士说，有两次早饭都没吃出门看房，看到晚上八九点才回家，累得腿都抬不起来。

　　购房预算也不断刷新，从400万元增加到500万元，又问亲朋筹钱到600万元……最终，她下手了一套西湖区求智巷的精装学区房。虽是20世纪80年代的房子，但对应的是学军小学、杭十三中这一“王炸”配置——这套两房朝南、全明户型的房子，以550万元成交，折合单价近10万元/平方米。再加上税费、中介费，总支出已接近600万元。

　　时值年底，确实是楼市的传统淡季。昨天透明售房网杭州二手房的挂牌量为102674套，不言而喻，“不好卖”。但另一方面，由于一手房红盘中签率低，不少购房者开始“转战”供大于求、价格有所松动的二手房市场。

　　二手房成交量“止跌回升”

　　11月比10月多卖了近两成

　　杭州二手房行情到底如何？

　　从上月的成交数据或许能窥见一二。

　　本周，北高峰记者走访上城、下城、西湖、拱墅、余杭区共10个中介门店，绝大多数中介都表示，从上个月起，看二手房的人比“金九银十”要多。尤其是房东诚心出售的房源，人气很旺。

　　11月底，拱墅区桥西板块有一套绿城运河宸园的“特价二手房”横空出世，89平方米叫价530万元，和同类型房源相比，几乎直降60万元左右。一时间，多家房产中介开启了刷屏，并“一致”决定在一个周六组织“看房团”，带意向买家集体看房。这种“神操作”，只有楼市极为火爆的时候才出现过。

　　我爱我家市场研究院统计数据显示，刚刚过去的11月份，杭州全市（含富阳、大江东）二手房共成交6141套，环比10月的5148套，上涨19.29%，比去年同期的3558套上涨幅度高达72.6%。

　　“临近年底，不少购房者结束观望，购房需求加速释放，在这部分购房需求的支撑下，11月份杭州二手房成交总量止跌回升。”杭州我爱我家的工作人员说，值得注意的是，成交量虽上涨了近两成，但11月新增房源量环比下降了8%，也就是说，拿出来卖的房子数量减少了。

　　不过，“二手楼市虽有暖冬迹象，但由于市场供需持续走低，考虑到年底是传统淡季又逢新房交付潮，预计年末二手房市场反弹力度有限，不排除12月份成交量有再度下滑的可能。”这是不少中介的观点。

　　西湖、江干成交量明显上升

　　学区房、次新房“功不可没”

　　从11月份杭州二手房成交量来看，余杭区依旧遥遥领先，稳居第一，占杭州市场总成交量的27.91%；常年霸占亚军位置的萧山区，上月掉至第三，成交量比例为12.03%；江干区上升至亚军位置，成交比例占13.73%；西湖区占11.89%，环比上升1.33%。此外，钱塘新区（含下沙、大江东）、滨江区、上城区、之江区均有不同程度的上涨。

　　总体来看，余杭区作为杭州楼市的“扛把子”，近几年区域成交量一直走在前列，撑起了杭州楼市的“底气”。

　　值得注意的是，西湖区、江干区的二手房11月份成交增幅明显。“得益于区域内学区房、次新房成交的带动。”西湖区文一路一家中介门店的店长说，受杭州市教育政策的影响，11月份不少学区房成交量迎来一波上涨。哪怕不算最热门的学校，比如对应翠苑一小的翠苑一区、翠苑三区，带看量还是成交量也都翻了倍。

　　和咬牙把买学区房的预算提高到600万元的孙女士一样，家有2岁小宝的小陆，也在上周落定了一套拱墅区文澜实验小学的学区房。“我们觉得公办学校会越来越好，希望尽快给孩子落定一套学区房。”幸运的小陆，两个多月前就开始全城“搜罗”学区房了。1个多月前，她从一位房产中介的朋友圈看到了这套房子，“还真被我遇上了捡漏的机会，以比同小区同类房源便宜50万元左右的价格买到了，还是地铁口，步行5分钟走到地铁5号线大运河站。”

　　次新房的受欢迎程度也与日俱增。西湖区的铁建西湖国际城、浙港国际，江干区的金色黎明、红郡御庄，九堡的昆盛肖邦等次新房市场，成交量都在不断上升。

　　在某些板块，次新房价格已低于周边新房，形成了一个明显差价。比如笕桥板块，相对周边新盘4万-4.6万元/平方米的单价，金色黎明4.1万-4.2万元/平方米的单价具有绝对优势，加上楼盘体量大，挑选余地也大。而丁桥板块内的红郡御庄，89平方米面积段，成交总价基本在200万-220万元，加上周边配套已同步跟上，成了不少刚需的首选。

　　“年底还有一波交付潮，预计接下来次新房的成交比例会不断上升。”一位资深中介认为。

　　你以为刚需盘才难摇？

　　总价千万以上同样“抢不到”

　　从购房总价分布上，可以明显感觉到刚需置业的特征。

　　11月份，总价300万以下刚需置业成交比重占到68.84%，尤其是200万-300万元占比达到33.64%；其次是150万-200万元，占比为18.43%；150万元以下占比为16.77%。

　　小户型、低总价房源，照例成为很多刚需上的“第一辆车”。

　　有意思的是，11月份，总价400万-600万元房源的比例明显增加，就连千万以上的二手房，成交量也颇为优秀。

　　“400万-600万元总价房源的客群，包含部分刚需和部分首次改善客户。”桥西板块资深房产中介丁磊说，“一些想兼顾孩子学区以及自己居住品质的家庭，更青睐于买下房龄较新、马上能迁户口的房源。能直接拎包入住或装修较好的房源很抢手。”

　　总价千万以上的二手房为何成交比例上升明显？与一手房供应状态不无关系。

　　目前杭州千万以上的住宅，只有南星桥的仁恒滨江园以及城西的远洋西溪公馆。仁恒滨江园首开120套，吸引了691户登记，中签率17.3%，很多人开玩笑说：你以为只有刚需盘才难摇吗？千万豪宅也摇不到啊！

　　北高峰观点

　　想买房，眼下时机就不错明年开春或迎来“小阳春”

　　目前的一手房市场呈现冰火两重天，红盘中签率依旧低，但没人摇的房子也不少。北高峰观察做过统计，从10月27日至11月28日，杭州市区10个行政区共有101个楼盘推出新房源，其中58个楼盘流摇，比例过半。

　　这一情况下，不少购房者开始转向二手现房。北高峰观察认为，在这个时间点以相对合适的价格买入改善型房源，无论从保值还是自住角度，都是比较稳妥的。

　　年底向来都是楼市的调整期，明年开春会不会惯例迎来“小阳春”？

　　鉴于今年金九银十“成色不足”，北高峰观察了解到，在杭州，开发商比较期待“小阳春”的到来，或许会给出一些优惠政策，以价带量。而对于二手房市场来说，市场信心对于房东定价影响较大，如果成交量上去了，二手房市场就可能出现回暖迹象。当然，市场总基调仍是稳字当头。