杭州第二批“双限”地块登场！未来两年房价已定

　　东新、桃源、笕桥、运河新城……最近，杭州又有6宗“限房价、限地价”的地块挂牌，将于9月10日正式出让。

　　迄今，杭州市区“双限”地块已达16宗。由于设置了商品房限价，杭州未来一两年的房价版图，也随着“双限”地块的增多而日渐成型。

　　第二批“双限”地块登场

　　新天地板块限价4.5万元/m²

　　此次挂牌的6宗“双限”地块中，其中4宗位于主城区的笕桥新城、运河新城、桃源和新天地板块，其余2宗分别位于余杭区的临平新城、仁和板块。

　　起拍单价最高的东新单元地块，位于城北新天地板块，东新园东侧，出让面积16956m²，容积率2.1，可建面积35607.6m²，起拍楼面价23080元/m²，地价上限为29961元/m²，限商品住宅精装销售均价45000元/m²。东新单元已经多年没有宅地供应，因此周边无新盘在售，也没有新房价格参考。而周边二手房均价在4万~4.4万元/m2。

　　运河新城地块可建面积73408.4m²，起拍价18172元/m²，地价上限23621元/m²，限商品住宅精装均价38000元/m²。

　　笕桥地块可建面积83522m²，起拍价20947元/m²，上限价27173元/m²。同时，限商品住宅精装均价40800元/m²。地块东面紧邻的在售楼盘龙湖大家九龙仓·璟宸府，目前高层精装售价40832元/m²。可以看到，该板块高层限价几乎未变。

　　另外，桃源地块可建面积86248.4m²，起拍价16869元/m²，上限价21855元/m²，限商品住宅精装均价34000元/m²。周边目前在售的融创金成·臻蓝府，近期毛坯高层成交均价31100元/m²。

　　再看余杭临平新城商住地块，由于商业比例较大，楼面价并不高。可建面积272084.8m²，其中商业占比36%，起拍价7000元/m²，上限价9095元/m²，限精装销售均价24000元/m²。板块内在售项目金辉蓝光·星奕云著，高层精装均价19700元/m²，洋房精装均价20486元/m²。

　　而仁和地块，可建面积45247.5m²，起价7600元/m²，上限价9876元/m²，限精装销售均价2万元/m²。目前板块内无在售新盘参考。

　　16个板块房价浮出水面

　　杭州限价版图逐步成型

　　自“双限”新政落地以来，杭州已出让或已挂牌的涉宅地块共有16宗。这也意味着，杭州目前有16个板块，未来一两年的新房价格已经确定，杭州楼市的全新价格版图初步成型。

　　16宗地块中，有两宗位于豪宅板块，分别是望江新城、江河汇，均限价6.98万元/m²。由于钱江新城已无地可供，其他板块也很难找出地段更优越的地块，因此6.98万元/m²的价格或将在未来很长一段时间内，成为杭州新房价格的“天花板”。

　　在主城区，新天地、笕桥板块分别限价4.5万元/m²、4.08万元/m²，运河新城、下沙金沙湖、桃源分别限价3.8万元/m²、3.75万元/m²、3.4万元/m²。

　　萧山区的房价“天花板”无疑是钱江世纪城，限价4.5万元/m²，已经看齐主城区的新天地板块；位列第二梯度的是限价3.75万元/m²的市北板块，看齐金沙湖；南部卧城、空港新城则分别限价2.78万元/m²、2.05万元/m²；

　　余杭区目前挂牌的地块不多，只有乔司、临平新城和仁和，分别限价2.87万元/m²、2.4万元/m²、2万元/m²。富阳区的首宗“双限”地块出现在银湖，限价2.2万元/m²。

　　值得一提的是，钱塘新区新湾板块限价1.8万元/m²，这是当前唯一一宗限价低于2万元/m²的地块。

　　运河新城3.8万元/㎡限价

　　引发了热议

　　“运河新城要卖3.8万元/m²？太高了！”此次挂牌的6宗“双限”地块中，运河新城地块3.8万元/m²的限价（含3500元/m²精装）引发热议。

　　此前推出的不少“双限”地块，限价低于或者与周边二手房价持平。但是像运河新城地块这样，明显高于周边二手房价格的，目前还是第一个。

　　该地块位于康桥谢村，金昌路以南，顾扬路以西，京杭运河的东岸。周边除了一些安置房和经济适用房项目，商品房项目不多。往南约2公里，石祥路和拱康路交界处的尚堂府，目前二手房成交价3.3万~3.5万元/m²；往北约3公里就是大家运河之星，目前二手房均价3万元/m²左右。与大家运河之星毗邻的在售楼盘金科碧桂园博翠府，目前均价也还不到31000元/m²。

　　虽然同板块楼盘不多，但是一桥之隔的运河西岸，却有多个楼盘。距离最近的锦河湾仅1公里左右，距万科北宸之光和滨江万家名城不到2公里。目前万科北宸之光二手房均价尚不到3.5万元/m²，滨江万家名城3.6万元/m²左右。

　　值得一提的是，运河西岸目前的城市界面远胜东岸。西岸楼盘林立，配套已基本成熟。东岸举目望去尚有大片空地，各类工程车出没，几乎看不到商业配套。距该地块不到2公里的半山电厂，高耸的冷却塔冒着白烟。

　　既然如此，3.8万元/m²的限价是否严重脱离实际？事实上，这一价格反映的是整个运河新城板块接下去的限价。根据最新规划，作为城北新中心的运河新城将在2022年之前基本建成，总计投入65亿元，容纳10万人口。运河上的油库码头将华丽转身为艺术中心，而半山电厂要打造成城北最大的主题娱乐集聚区。产业上，运河新城有智慧网谷小镇作为支撑。

　　也就是说，3.8万元/m²的限价已将运河新城的发展利好充分考虑进去了，同时这也是同板块其他将售楼盘的价格风向标。

　　当然，即便位于同板块，各宗地块的实际情况也各有不同。3.8万元/m²的房价是否偏高，从最后的成交地价中，可以反映出开发商的判断。