杭州二手房真的卖不动了？二手学区房风光依旧

　　杭州二手房的“蓄水池”，越来越满了。

　　截至昨晚7点，杭州市区二手房挂牌量达到85309套。而下半年还有一大批新房即将交付，不排除供应量持续增加的可能。

　　最近，关于“二手房跌了”的声音也不绝于耳。

　　到底如何？

　　根据透明售房网最新统计，7月15日-21日，杭州市区（不含临安）二手房签约量为1711套，与前一周相比无大波动。综合前两周数据来看，7月连续3周的周成交量都徘徊在1700+套。目前来看，购房需求在经历一段时间的释放后，在7月出现了阶段性的回落。

　　可以肯定，成交量跌了！

　　但是价格有没有跌呢？二手房真的卖不动了吗？

　　夏天是楼市传统淡季 房东急卖降价的个例确实有 

　　但二手房市场总体呈现“量跌价稳”

　　近日，有房东时隔8年将市中心广厦绿洲花园一套69平方米的房源出售，挂牌300万，结果3个月无人问津，最终以245万，也就是比当初房东260万的买入价还低了15万卖出，算上房东投入的30万装修费用，“血亏”45万。

　　“多么痛的领悟”也发生在熊女士身上。十多天前，她将一套位于市中心流水西苑顶层带露台的98平方米住房，以387万的价格挂牌出售。没卖掉，于是将价格下调到325万，一下子降价了62万。依旧看的人多买的人少，她心一横，再次下调价格，最后以300万的价格卖出，折合单价30612元/平方米，比小区目前38317元/平方米的挂牌均价足足低了7705元/平方米……

　　进入7月这个楼市传统淡季，留意楼市的市民，开始陆续听到这样的故事。

　　目前，杭州二手房挂牌量为85309套。这还只是显性房源量，不少中介透露，各家门店还有一批未录入系统中的房源。所以，8.5万套只多不少。

　　真的卖不动了吗？

　　北高峰记者走访了桥西板块、丁桥板块、良渚新城板块以及城西板块的多家中介门店。大多数中介表示，像上述“挥泪甩卖”的案例确实有，“但大多出现在房东急需钱周转的情况下，属于个例。像这样急卖的个例，任何时候都有。总体来说，目前成交价格还算平稳，并未出现大起大落。”

　　“这么热的天，愿意出来看二手房的都是真爱！”中介们说，目前不少房东的挂牌价还是较高，加上七八月份酷暑难耐，属于淡季，客户和四五月份相比的确少了一些。但“真爱”还是有的，主要是一手房摇不中、又急着要买房的刚需购房者；一边挂房出售一边要买改善型住房的家庭。

　　7月份一手房很“抢戏”

　　8月份还有大批“红盘”进场

　　另外，这个7月，一手房太“抢戏”。

　　7月初，刚需一窝蜂跑去摇号崇贤的远洋路劲·上河宸章，高层均价17800元/平方米，平均中签率3.8%。600多套房源，高层、三叠墅、四叠墅一次性清盘，一不小心，摇号户数破万（注意，其实该叫“户次”，因为这三类房源有不少名额重叠）。

　　紧接着，秋实宸悦接棒。排队摇号的人也不少，平均中签率不到14%。

　　最近铺天盖地宣传的大江东刚需盘德信大江壹号，也准备进场，均价16700元/平方米（含3500元/平方米精装修）。“整个小区只有84套住宅和30套公寓的项目，摇出2.56%的超低中签率。”有业内人士发朋友圈感慨。

　　改善型购房者也被一手房“圈粉”了，均价48115元/平方米（精装修6000元/平方米）的首开杭州金茂府领出预售证。这个价格怎样？看看隔壁邻居滨江·锦绣之城，刚交付不久，挂牌价已经站上6.7万元/平方米，直逼7万元/平方米而去。

　　于是，改善型购房者蜂拥而至，首开杭州金茂府平均中签率达到了21.3%。

　　还有均价48100元/平方米的金茂首开国樾，趁着刚刚开通的地铁5号线首通段始末站善贤站这波红利，也吸引了一大批改善型购房者。

　　再来看即将到来的8月，北高峰记者统计，一大批“红盘”已经在路上，如保利融信·和光尘樾、融创金成·臻蓝府、绿都·云和湖、龙湖葛洲坝·景粼天著、保利澄品以及江河汇流区域的凤起钱潮高层等，都在摩拳擦掌排队候场了。

　　“公民同招”之下

　　二手学区房风光依旧

　　回到二手房市场。

　　就在上周，快报曾报道，杭州有家长晒出一份承诺书，其中明确要求孩子在上学期间，家长不得转卖、出租孩子户口所在学区房，否则被视作自愿转学至所住学区上学。

　　记者采访了相关学校的负责老师，对方表示：“我们这一片，不仅我们学校，整块区域入学压力都比较大，最主要的原因是房子的换手率太高，很多孩子还在上一二年级，家长就把房子卖了。”校方希望，家长签下承诺书，遵守承诺，共同给孩子创造好的学习环境。

　　今年是杭州小学“公民同招”的第一年。选公办小学还是选民办小学，这是一个让很多家长纠结的问题。

　　热门公办学校的爆表，让家长们紧张了。明年小升初也要“公民同招”；民办初中“取消自主招生、所有名额摇号”等传闻更是让家长起了未雨绸缪之心。尽管夏天是传统的楼市淡季，但学区房的热度丝毫不减。

　　从透明售房网的二手房周报数据来看，像中大文锦苑、马塍路小区、耀江文鼎苑、星洲花园等学区房，最近纷纷登上了每周成交量排行榜前十。

　　尤其是中大文锦苑，是炙手可热的学军小学本部学区房，因户型面积普遍在100平方米以上，总价太高，反而不及旁边“老破小”吃香，每月成交寥寥。但在本月的第一周，中大文锦苑一下就成交了4套，签约均价在7.5万元/平方米左右。

　　这还不够，根据杭州我爱我家数据研究院的数据，去年采荷区域学区房3-5月的成交均价为49568元/平方米，而今年该区域3-5月的成交均价达到50394元/平方米，略有增长；文教区去年3-5月学区房成交均价为56194元/平方米，今年同期为55079元/平方米，基本回到了去年同期水平。

　　北高峰观点

　　无论一手还是二手

　　优质学区房价格

　　或走高

　　一个事实需要注意：杭州下半年的二手房市场供应压力在不断加大。

　　原因有很多，比如正处于传统淡季、一手房“抢戏”等，但对于诚心出售的二手房房东来说，压力肯定会是比较大的，供需双方进入深度博弈阶段。

　　北高峰观察建议，购房者可以先考虑相对更划算的一手房，如果喜欢二手房，别急，慢慢挑选，遇上耐性被市场磨光的房东，说不定可以买到一套降价的房子。

　　不过，对二手学区房有需求的购房者，需要更密切地关注政策动向，“该出手时就出手”。

　　受“公民同招”等政策影响，杭州热门学区房相对紧俏，根据我们对中介的调查，学军、长寿桥等部分学区房价格已重回去年高点。

　　不少对孩子考民办学校没有十足把握的家长，都选择了提前买学区房“上保险”。像学校“签承诺书”这样的举措，客观上将减少一些二手学区房的入市，对市场也会产生一定的刺激作用。

　　无论一手还是二手，未来优质学区房的价格或许还将有一定程度的走高。