看完这个报告，杭州上半年的租买市场就门清了！

　　政策篇

　　一、杭州楼市2019年上半年主要热点政策

　　1、2019年4月18日，钱塘新区设立

　　继4月2日浙江省政府批准大江东和下沙合并，设立钱塘新区后，4月18日，钱塘新区举行了授牌仪式。钱塘新区的诞生，对于大江东和下沙两个区域势必将形成“1+1＞2”的影响。两个区域间人才、资源、资金等流通将更加便捷，为区域发展提速提供了基础。

　　2、2019年5月14日，杭州重申房住不炒

　　5月14日，杭州市住保房管局发布文章：《完善住房市场和保障两个体系，杭州住房供应充足、供应结构相对合理》，重申杭州房住不炒的根本原则不动摇。

　　3、2019年5月28日，杭州正式允许专科生落户

　　从5月29日起，杭州本科生、大专生可按最新政策正式办理落户。只需要满足以下3个条件：1、在杭工作，社保缴纳1月以上且已到账；2、专科35周岁以下，本科45周岁以下；3、全日制大专、本科学历。

　　4、2019年6月29日，杭州土地出让新规出台

　　根据杭州市规划和自然资源局的土地挂牌明细，7月最新的9块土地挂牌，有望江板块、金沙湖板块，也有钱塘新区和萧山。从楼面价到未来开盘价，这些地块无一例外地被限定了各个销售环节的价格上限，因此被视为土地出让新规正式落地。

　　土地篇

　　一、土地市场分析

　　1-6月份，杭州市成交土地102宗，成交土地总面积331.35万平方米，总土地出让金1200亿。

　　1-6月份，杭州市（数据口径为杭八区，包括主城六区及萧山去、余杭区，不含临安、富阳及周边县市，下不再注明）成交土地102宗。成交土地总面积为331.35万平方米，规划总建筑面积843.59万平方米，56宗土地为涉宅用地。土地出让情况详见表1。

　　从涉宅用地的出让分布来看，折算进容积率以后，上半年出让涉宅用地的总规划建筑面积为563.7万方。其中，4-6月份的土地供应的建筑面积明显大于1-3月份，4-6月均供应在110万方以上，1-3月份月均供应量在70万方左右。涉宅用地出让的总规划建筑面积及平均楼面价的月度分布如下图。

　　从分城区涉宅用地出让的预期建筑面积来看，萧山区和余杭区分别以31%拔得头筹，两区成交的涉宅用地合计占全市的62%，其余主城六区以江干区成交面积最大，全市占比为19%，拱墅区和下城区次之，分别为8%。

　　新房篇

　　一、新建商品住宅市场分析

　　1、新建商品住宅（不含保障房）成交面积继续上行

　　2019年1-6月，杭州市新建商品住宅（不含保障房）（含萧山区、余杭区，不含临安及其他周边县市）成交面积为362.4万方。

　　2、新建商品住宅（不含保障房）供销比为0.86，供小于求

　　2019年1-6月，尽管杭州商品住宅供给继续增加，新增供应面积为312.5万平方米，但去化能力更强。对比成交面积，1-6月杭州市新建商品住宅（不含保障房）的供销比仅为0.86，全市新建商品房库存继续降低，库存持续处于低位。

　　二手房篇

　　一、2018年上半年-2019年上半年杭州二手房市场成交概况

　　2019年上半年，根据杭州我爱我家市场研究院数据统计显示，杭州全市（含富阳、大江东）二手房共成交4.14万套, 成交量水平虽低于往年同期水平，但环比2018年下半年的2.57万套交易水平，成交涨幅高达61%。

　　虽然上半年二手房市场的整体交易状况表现不如往年同期，但是其总体水平仍然呈现向上发展的态势。具体来看，今年二手房成交自3月份之后开始反弹，连续三个月月度交易量维持在8500套以上，升温趋势明显。1、2月份鉴于春节假期期间市场交易的短暂停滞，成交数据较难反映真实市场热度。3月份开始，二手房市场保持了较高的成交热度，这种热度一直延续到了5月份，无论日成交还是周成交均表现出逐渐走高的趋势，交易量的强劲反弹，也从一个侧面反映了购房者的市场信心已经回升。

　　上半年杭州楼市成交的反弹，主要受到多方因素的影响。首先，政策层面上，政策层面基本上已经见底，政策的宽松让购房者对后市信心增加，最终反映在成交上。其次，上半年受到土地价格上涨的传导，使得购房者对未来市场预期的提振，进而选择尽快入市，带动了二手房市场整体需求的升温。

　　二、2018年上半年-2019年上半年杭州二手房市场成交结构变化分析

　　1、购房面积段上移，60-90主导地位依旧

　　杭州不断增加的外来人口置业需求和本地改善型购房者共同构成了强大的刚性需求人群，在购房面积选择上，60-90方面积段仍是需求热点。上半年，杭州二手房成交面积主要特征表现为“结构上移、60-90方主导地位依旧”。

　　从上半年各面积段成交比例变化来看，成交面积上移的情况越来越明显，与2018年上半年相比，60方以下面积段成交占比同比下降了3.53%，占到27.24%。而60-90方面积段占比不断增大，占到44.87%，同比上涨4.2%。此外，90-120方面积段占到11.38%，同比上涨0.07%；120-140方面积段占到8.84%，同比上涨0.01%，140方以上面积段合计占到7.67%，同比下降0.75%。

　　整体来看，购房面积最能折射出市场上购房者的真实需求变化。一方面，60-90方成交占比增加，说明二手房市场依旧以刚需置业为主导；另一方面，大面积段购房比例的下降，主要在于高首付带来置业成本的提高，增加了购房难度。

　　2、低单价段比例缩减，2万-3万是主流，上移趋势仍在持续

　　与购房面积折射购房需求不同的是，购房承受价格最能反应购房者的真实消费能力。在购房单价选择上，上半年购房单价段持续向高单价段转移，购房单价段比例的抬高，也逐渐提高了刚需的定位。

　　从购房单价区间来看，2万已经成为一个消费分界点，虽然目前仍以2万-3万单价段为主力，但比例已经呈明显上移趋势，而2万以下单价房源的比例越来越小。根据杭州我爱我家成交数据显示，上半年2万-3万单价段占比为33.67%，同比上升3.05%，而3万-4万单价段的占比为24.83%，同比上升了3.13%；4万-5万单价段的占比为12.38%，同比上升0.17%；5万以上高端物业虽然仅占到6.48%，但同比也上升了1.21%。

　　购房单价段的上移，更多的是得益于市场上改善型需求的增加,带动该单价段成交比例的上涨，且未来改善型需求所占比例仍有望进一步提升。

　　3、购房区域化明显，余杭、萧山区成热度最高区域

　　购房区域选择上，余杭、萧山依旧“领大头”，成交热度持续攀升。近两年随着核心区域可售刚需房源的减少，核心区域成交规模逐年递减，而以余杭、萧山为代表的外郊区则保持逐年递增的趋势，其中余杭区二手房成交规模更是实现翻倍增长，加之区域尚处于杭州的“价格洼地”，成为承载购房需求的重点区域也不足为奇。

　　上半年余杭区域占比为30.75%，同比上涨3.24%，其次萧山占到15.23%，同比下降3.62%。此外，传统购房热区早已“退居后位”，江干区占到11.78%，同比下降1.1%；西湖区占到10.83%，同比上涨1.41%；拱墅区占到8.11%,同比下降0.05%；下城区占到7.33%，同比下降0.88%；滨江区占到7.97%，同比上涨0.06%；下沙区占到5.98%，同比下降1.23%，上城区占到4.18%，同比上涨0.11%。

　　三、2018年上半年-2019年上半年杭州二手房市场购房客户特征分析

　　1、两室、三室为主的户型需求结构，两者合计比重近8成

　　购房户型需求印证购房面积，在购房户型选择上，2居室和3居室户型依旧是购房者的需求热点，紧随其后的是1居室户型，而3居室以上户型关注度最低。

　　今年上半年杭州购房户型的需求走势也更为明朗，从上半年购房户型图上可明显看出，2居室户型和3居室户型成交比例已经不相上下，两者相加比例约占了近8成。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，上半年，2居室成交占到39.71%，3居室成交占到36.79%，两者比例差距从2018年上半年的9.02%缩减至今年的2.92%。可见，改善性需求的大量入市带动了大、中户型的需求增长。

　　值得注意的是，1居室户型交易占比为15.52%，成交比例同比去年下降了3.29%，环比去年下半年下降了3.44%。从目前市场环境来看，1居室成交比例的下滑，更多的源于市场房源的稀缺性。据我爱我家挂牌房源显示，上半年1居室房源挂牌比例较低，仅占到14%左右。此外3室以上户型交易占比为7.98%，同比上涨了0.41%。

　　2、五成购房依靠贷款，全款支付能力削弱

　　上半年，绝大多数购房者经济实力有限，对贷款的依赖性较大。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，选择商业按揭贷款购房比例的客户占到48.82%。其中，近40%的购房者选择四成以下的首付，贷款金额占总房款的六至七成以上。

　　选择商业按揭贷款比例的上升，主要在于上半年整体信贷环境相比过去几年略微宽松，购房者相比过去时期更倾向于选择商业按揭。

　　3、30-40岁置业最坚挺，上半年购房比例高达5成

　　购房年龄特征来看，上半年，购房者的年龄结构相对稳定，20-30岁和30-40岁年龄段的购房人群是杭州市场的主要支撑。其中30-40岁年龄段的置业需求最为强劲，是购房的“中坚力量”，购房比例高达49.16%，增长速度较快，与去年同期相比上涨了5.56%。

　　20-30岁年龄段作为基础性刚需人群，紧随其后，购房比例占到26.99%，但今年以来降幅明显，同比下降2.63%。主要原因在于，该年龄段购房者经济实力基础较为薄弱，跟不上房价上涨的速度。

　　此外，其他各年龄段人群占比均有不同程度的下降。其中40-50岁年龄段占到13.69%，同比下降0.13%，50-60岁年龄段占到4.48%，同比下降1.64%，而60岁以上购房比例占到5.13%，同比下降1.27%。

　　4、老年人居然最爱小面积，60方以下购房比例超35%

　　从不同年龄段购房面积来看，60-90方面积段明显受各年龄段青睐，各年龄段成交比例均超过40%。其中年龄为30岁以下的客户最青睐60-90方面积段物业，购买此类物业的比重高达54.11%。且明显高过其它年龄段，可见这一部分的购房群体具有刚需、首套的特性。

　　其次30-40岁年龄段购买60-90方面积段物业的占比为45.14%，仅此于30以下客户，但这一年龄段需求较为复杂，在大户型的购买能力上弱于40-50岁年龄段的客户，而对120方以上物业的需求又相对30岁以下年龄段客户突出。

　　年龄在40-50岁年龄段的客户，在90方以上面积段的选择上大幅领先于其他各年龄层。细分来看，约有32.31%选择了90方以上面积段。

　　而在购买小面积房源选择上已不再是年轻人的专利，上半年50岁以上老年人购买60方以下物业的比例高达35%。其中50-60岁年龄段客户选择60方以下面积段的比例占到36.03%，高，60岁以上也高达35.11%，高过其他年龄段。这主要在于老年人家庭结构又大多趋于简单，因此会倾向于选择面积较小的住宅和单一户型。

　　四、上半年杭州二手房住宅成交TOP20

　　五、下半年市场预测

　　综合来看，6月份市场降温“苗头”已现，二季度的回暖行情未贯穿上半年始终。下半年市场预期仍以“稳定”为主，在新房持续增量和市场挂牌量持续攀升的背景下，二手房市场将为买卖双方提供较为理性和较多选择的购房环境，“稳中小调”将仍是市场主旋律。

　　租赁篇

　　一、杭州租赁市场量价走势

　　2019年上半年杭州租赁市场成交总量同比上升14%，因为人口继续流入的影响，1-6月份里，除2月份与5月份，其余各月份租赁成交量皆高于2018年同期。租金上则呈现回暖态势，但同比仍低于去年同期，跟去年第三季度的高点相比更是有着不小差距。

　　租赁成交量走势大致趋同与去年同期，且呈现明显的季节性，1-2月受春节影响成交量较低，3月因为返工潮成交量开始阶段性冲高，4月回落趋于稳定后波动向上至6月份。租金走势亦是趋同与2018年同期，1-6月份，大体上呈波动向上的走势。

　　二、下城、西湖成交多，一半区域租金跌

　　2019年杭州租赁市场中，各城区租赁成交占比分布上，大体上呈现核心城区最为密集，向四周扩散递减的趋势。城区租赁占比中余杭、江干、西湖三区较2018年上半年有较大的上升，而滨江和拱墅区较2018年上半年有较大的下降。

　　可以看到2019年上半年对比去年同期对比，除了萧山区与滨江区租金有所上升之外，其他区域租金价格均有所下降。各区域来看都不同程度都受到了整体市场下滑的影响。

　　三、2500-5500元/㎡·月成为75%杭州租客的选择

　　2019年上半年杭州各租金段成交中，2500-5500元/㎡·月的租金段成交比例达到了75.9%，占据了绝对的主导地位。与2018年同期对比，较明显的是由于租金的上涨，使得租金段1500元/㎡·月以内的房子大量减少，占比大幅下降，同时租金段2500-3500元/㎡·月的房子占比相应上升，抬高了杭州租房的“最低门槛”。

　　四、租赁户型有向“大户型”升级的趋势

　　2019年上半年较2018年同期，杭州租赁市场户型成交比例中1室成交比例下降了4.99%，3室成交比例上升了3.9%，3室及以上成交比例上升了1.89%，2室则变化不大。由于大量新交付商品房进入了租赁市场，改变了原有的供应结构，使得以合租形式的3室户型在租赁市场成交中的占比有所上升，1室户型则有所下降。

　　五、杭州租客年龄集中在28-32岁

　　2019年上半年租客群体年龄段分布中可以看出，“90后”依然占据了杭州租赁市场中的主体地位，但较去年同期有所下降，同时50岁以上的老年人在租赁市场中的比例也有小幅增加,其他年龄段，总体变化不大。

　　六、杭州租赁市场下半年走势预测

　　随着城市人口的继续涌入，2019年上半年杭州租赁市场已经基本走出了去年下半年的持续下跌行情，市场呈逐渐回暖态势。预计下半年市场将继续保持这样的势头，呈现“止跌回稳”态势。不过随着上半年“求职季”和“毕业季”两个租赁需求高峰的回落，并且在市场整体供应比较充分的背景下，杭州租赁市场也很难出现反弹式的行情。

　　（原标题《看完这个报告，杭州上半年的租买市场就门清了！》，原作者马恒玲。编辑张筱）