5月杭州住宅市场：买卖市场小幅回温，租赁市场量价齐升

　　一、本月热点政策

　　1、2019年5月14日，杭州重申房住不炒

　　5月14日，杭州市住保房管局发布文章：《完善住房市场和保障两个体系，杭州住房供应充足、供应结构相对合理》，重申杭州房住不炒的根本原则不动摇。

　　2、2019年5月28日，杭州正式允许专科生落户

　　从5月29日起，杭州本科生、大专生可按最新政策正式办理落户。只需要满足以下3个条件：1、在杭工作，社保缴纳1月以上且已到账；2、专科35周岁以下，本科45周岁以下；3、全日制大专、本科学历。

　　二、土地市场分析

　　5月份，杭州市成交土地12宗，土地总面积57.2万平方米。

　　5月份，杭州市成交土地12宗。成交土地总面积为57.2万平方米，规划总建筑面积149.32万平方米，8宗土地均为住宅用地。土地出让情况详见下表。

　　2019年5月全市土地出让情况

　　三、新建商品住宅市场分析

　　1、新建商品住宅（不含保障房）成交面积继续上行。

　　2019年5月前4周，杭州市新建商品住宅（不含保障房）（含萧山区、余杭区，不含临安及其他周边县市）成交面积为62.1万方。其中，主城区成交面积为13.4万方，萧山区成交21.8万方，余杭区成交26.8万方。

　　2、新建商品住宅（不含保障房）供销比为0.79，供小于求。

　　2019年5月前4周（至5月26日），尽管杭州商品住宅供给继续增加，新增供应面积为49.4万平方米，但去化能力更强。对比成交面积，5月杭州市新建商品住宅（不含保障房）的供销比仅为0.79。其中，主城区供应面积为10.6万方，供销比0.79；萧山区供应21.7万方，供销比1；余杭区供应16.9万方，供销比0.63。

　　数据来源：RDAS数据库

　　四、二手房市场成交分析

　　1、5月杭州二手房量缩价跌                     

　　5月份杭州二手房楼市整体成交热度略有降温，并未延续3月、4月的“阳春模式”。根据我爱我家市场研究中心数据统计显示，5月杭州全市（含富阳）二手房共成交8723套，环比下跌1.11%，相比去年同期下跌幅度达到20.35%。

　　值得注意的是，5月杭州我爱我家二手房成交价格亦呈现明显下滑趋势，与4月环比下降了1.6%。不过成交价格在不同区域市场呈两极分化，部分具有综合优势的区域房源价格仍旧有所上涨。

　　与“量缩价跌”的趋势相比，5月房客源方面走势则成反比，两者入市量均有所增加。根据我爱我家数据统计显示， 5月房源挂牌量增加明显，环比增加幅度在8%左右。且在挂牌区域上，主要集中在余临平、三墩、闲林、丁桥等新盘交付集中的区域。而新增客源上，环比增加了6%左右。

　　2、价格因素带动购房“向外走”，余杭、萧山热度最高

　　就成交区域而言，杭州楼市格局已经今非昔比，购房需求外溢的格局已经成型，以余杭区为代表的外围区域成交比重明显高于其他城区。5月份，余杭区成交占比达到30.34%，环比下降1.13%。紧随其后的萧山占到16.82%，环比上升0.59%。

　　此外，江干区占到11.86%，环比下降0.12%；西湖区占到10.56%，环比上升0.03%；拱墅区占到7.69%,环比上升0.17%；下城区占到7.09%，环比上升0.44%；下沙区占到5.97%，环比上升0.13%；滨江区占到4.97%，环比下降0.07%；上城区占到3.92%，环比上升0.06%，之江区占到0.77%，环比下降0.1%%。

　　现阶段来看，与市区相比，余杭区目前仍相对处于价格洼地，对于资金有限的刚需买家而言是首选，加上区域内不少去年年底交付的新盘也已经开始陆续入市成交，购房者可挑选性也进一步增加。

　　3、90方以下房子依旧需求高，成交比例超七成

　　各成交面积段中，刚需小户型成交依旧保持在高位水平，5月份面积90方以下房源成交占比合计71.55%，其中60-90方面积段占比为44.52%，环比下降0.51%，60房以下面积段占比为27.04%，环比上升0.73%。

　　此外改善型需求面积段下降趋势明显，其中90-120方面积段占比为11.14%，环比下降0.8%；120-140方面积段占比为8.7%，环比下降0.26%；140-200方面积段占比为4.98%，环比下降0.32%。值得注意的是，上月200方以上大面积户型占比环比上涨了1.15%，占比为3.63%。

　　4、购房总价“橄榄型”分布，250万以下低总价房源最受欢迎

　　在购房价格方面，5月份成交价格分布仍呈现橄榄形，购买力并没有太大的变化，需求最大的仍然是总价在150-250万元以内的房源，5月该总价段的房源成交比重为37.51%，环比下降0.61%。且随着市场上挂牌低总价房源量的减少，150万以下低总价房源的成交环比也下降了0.31%，上月成交比重为21.44%。

　　此外，250-350万元房源成交比重占到20.74%，环比下降0.97%。而高总价成交房源中，450-650万合计占到7.05%，环比上升1.04%，而650万以上的房源占到3.34%，环比下降0.2%。总体来看，杭州购房总价门槛正在逐步升高。

　　5、购房年轻化，40岁以下购房比例近8成

　　从购房者年龄来看，购房年轻化，40岁以下购房比例近8成。其中成交比重最高的客户年龄段依旧为30-40岁，占整体购房者数量的49.26%，环比下降0.28%。其次是年龄段集中在20-30岁之间，占比占到28.01%，两者合计占比为77.27%，由此情况来看，这两部分客户是购房的主力客户群。而在其它年龄段客户中，40-50岁之间的占比为13.24%,，50-60岁之间的占比为4.27%左右，60岁以上购房比例也有4.43%。

　　6、近期市场预测

　　自去年以来，全国多个城市频出政策，大幅降低落户门槛，4月杭州亦同步跟进，直到5月底，针对大专生落户细则才终于“尘埃落地”，而落户门槛的降低势必为杭州带来更多人口的导入，这也表示某种程度上市场上对住房的需求将进一步增加，二手房流动势必更为活跃和顺畅。

　　五、住宅租赁市场分析

　　1、住宅租赁平均成交租金为60.7元/㎡·月，环比上涨2.5%。

　　5月份，杭州住宅租赁交易量环比上涨23%，同比上涨0.9%。月租金均价为60.7元/㎡·月，环比上涨2.36%。

　　5月租赁交易量环比上涨是因为即将迎来毕业季，大量的毕业生留杭发展带来的租房需求。

　　5月份，杭州套均月租金在2000元/月以下、2000-3000元/月、3000-4000元/月、4000-5000元/月、5000-6000元/月、6000元/月以上的占比依次为2.18%、21.7%、34.32%、21.83%、10.72%和9.25%，3000-4000元价格段占比最高。

　　从租赁价格段来看，3000-4000元/月租金段在杭州租赁市场占比达到34.32%，同时2000-5000元/月的价格区间达到了77.85%的占比，说明当下杭州租赁市场上，“刚需”租赁是绝对的主流。

　　2、一居室平均租金为71.5元/㎡·月，两居室平均租金为60.8元/㎡·月。

　　5月份，杭州住宅租赁交易量中，一居室占31.9%，两居室占41.3%，三居及以上占23.6%。一居室月租金均价为71.5元/平方米，环比下跌0.9%，两居室月租金均价为60.8元/平方米，环比上涨0.8%，三居户型月租金均价为55.5元/平方米，环比上涨0.6%，三居及以上月租金均价53.6元/平方米，环比上涨4.3%。

　　5月份杭州租赁市场中，一居室平均租金最高为71.5元/㎡·月，二居室；三居室；三居室及以上平均租金依次下降，表明租房群体中“家庭客群”较少，“单身和年轻情侣客群”较多。

　　3、上城区月租金为72.64元/㎡·月，全市最高。

　　5月杭州主城区的租赁交易量中，上城区72.64元/平方米的月租金最高，滨江区其次，月租金69.6元/平方米。之江区月租金最低，为44.97元/平方米。

　　从5月份杭州主城区的区域平均租金分布来看，占据核心的上城区租金最高，滨江区次之，租金价格大体上由核心区域向四周逐步递减，滨江则因为提供较多的高薪就业机会拉高了租金。

　　4.租房客户年龄20-30的占52.59%，30-40的占29.32%。

　　5月杭州住宅租赁市场的租房客户中，年龄20-30的90后占比最大，达到52.59%；其次是年龄30-40的80后，占比为29.32%。

　　5、近期租赁市场走势分析

　　预计6月份随着人口的持续流入和毕业季学生留杭就业带来的增量，杭州住房租赁市场交易量将进一步上升。