杭州二手房抛售量持续增加 会形成降价效应吗？

杭州二手房的“储水池”，水位越来越高了。

根据透明售房网的数据，杭州市区（不含临安）二手房挂牌量已经超过了7.7万套，并且还在不断增加、不断刷新最高记录。去年3月，这个数字还只有2.5万套。

卖旧换新者正在出手，大批投资客也获利出货，二手房会形成“踩踏性降价”吗？

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卖旧换新好时机？

过去一年，杭州二手房挂牌量直线上升：去年3月才只有2.5万套、7月突破4万套、8月来到5万。今年3月，挂牌量突破了7万套，到5月27日已经超过7.7万套。

透明售房网上，5月27日一天“上新”的二手房达2031套；28日“上新”量达到1297套……

谁在卖房子？

最近，记者来到杭州采荷小区附近的“我爱我家”双菱路门店一探究竟。采荷是一个老社区，但因为有了学区的“加持”，这里的二手房交易一直比较活跃。“这个5月，采荷卖了近百套二手房。”中介小乐告诉记者，成交量在高位运行。“去年底今年初的时候，成交有点淡，但开春之后量就恢复了，最近是成交非常活跃。”

“不少是卖旧换新的，现在看来是卖旧换新的好时机。”中介表示，置换改善，是这波卖房潮的主力部队之一。

经过“金三银四”的小阳春，加上土拍市场热度的传导，杭州二手房价与去年年底的低点相比，有所回弹。

这个五月，杭州五大“红盘”：古翠隐秀、保利澄品、和光尘樾、华夏四季、桂语朝阳开始扎堆摇号，不少人有了卖旧换新的冲动。而且近两个月来，各个板块的高价地项目陆续入市。由于“限价红利盘”卖一套就少一套，有越来越多的人想赶上这趟末班车。

在“我爱我家”门店，记者遇到了想卖房的陈先生。陈先生说，他在清泰小区有一套78平方米的三房，是原单位的房改房，现在早已不住了，一直在出租。最近，他终于下决心把房子卖了，腾出房票和资金，加入摇号大军。“去年有中介给我打电话，说有人500万想买，我那时犹豫了一下，没答应。现在我挂牌价400万，比同小区、同楼层、同户型的便宜20万。”陈先生说，促使他下“血亏100万也要卖”决心的，是因为看中了杭州滨江区某楼盘的182方新房，打算买来自住兼投资，“听说下个月要摇号了”。

陈先生提到的楼盘是典型的红利盘，上次开盘均价是47792元/㎡，而板块内二手房均价为52448元/㎡，有不小的倒挂幅度。“刚刚看到新闻，苏州出了一个新政策，房价全年涨幅不能超过5%。估计杭州也会向苏州看齐，接下来还有‘限价房’。”陈先生的心态极具代表性，去年下半年被压抑的改善需求由观望变成入市。

心态变了的不只陈先生。中介小乐说：“刚刚陈先生说的那套比他贵20万的房子，之前挂价要435万呢，我们一看就知道房东只是挂挂看的，不想卖的。但是最近，那个房东主动把价格调下来了，是真心想卖了。”

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投资客获利出货

除了置换改善，这波卖房潮的另一支主力部队，是“出货”的投资客们。

2016年开始，有一批投资客杀入了杭州楼市。如今，这些房源开始进入交付期。据不完全统计，2018年杭州共计有约3万套房源交付。对不少投资客而言，交付等于出货。

挂牌量不断走高，这批新交付次新房，扮演了重要角色。

位于萧山区奥体南的滨江中铁建江南之星楼盘，一期今年1月交付，共1800多套。在透明售房网上，显示的挂牌量达到54套。加上此前已累计成交了49套二手房，交付4个月的“换手率”达到5.7%。也就是说，这个楼盘交付不到半年，每18户人家就有一户已经或准备转手。

去年10月，万科未来城二期领出了最后一批预售证，价格2.2万左右，三百多套房子引发“万人摇”。2018年12月31日项目交付，如今有73套在挂牌，86㎡户型挂牌价275万左右，每平方米均价约3.2万。

据一家杭州房产自媒体测算，新盘交付半年内，换手率基本5%左右；交付近一年，可达10%上下；若是投资红盘，比例高达15%-20%。

去年底今年初，杭州迎来了一波交付高峰。通常办理出不动产权证的时间为房子交付后4-5个月左右，因此我们看到，3月开始杭州迎来了一波房源挂牌高峰。

值得注意的是，今年五六月份，仅杭州市八区，计划交付住宅房源就有近万套。经过一段时间的办证期，到“金九银十”时，市场或又将迎来一次次新房的挂牌潮。

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降价传导效果如何？

在这个春夏之交，卖旧换新者正在出手，大批投资客也欲出货，两大“卖房”主力部队会师，会形成二手房“踩踏性降价”吗？

“需要注意，但也无需大惊小怪。”杭州房产评论员方张接告诉记者，“最近三个月增加挂牌一万套左右，谈不上踩踏，也不会产生踩踏性降价。”

一方面，杭州二手房市场挂牌数量激增的同时，需求端也很活跃。从3月开始，杭州二手房市场的购房需求继续释放，除去一些小长假，成交量基本维持在“2”字头的高位。最近一个半月，总成交量已经破1.4万套。

根据透明房地产研究院统计，上一周（5月20日-26日）杭州市区二手房共签约2070套，签约总面积18.25万平方米。其中，二手住宅签约量为1820套，签约总面积16.15万平方米。从主城区二手房签约分布情况分析，主城区二手房共签约1064套，其中住宅签约量为951套。萧山区二手房共签约283套，余杭区二手房共签约563套。

从成交面积段来看，90平方米以内的刚需房子占四分之三的市场份额；以成交总价看，300万以内的房子占比六成。这些都可以看出，刚需仍然主导着二手房市场。

方张接认为，杭州存量房300万套左右，挂牌7.7万套并不算很多，而且这里面，大约只有5万是住宅。

并且，二手房的成交价格并没有下跌。据国家统计局的数据，4月杭州二手住宅的价格比上月环比上涨0.9%，属于近期较大涨幅。

另一方面，“7.7万究竟是多还是少，缺乏历史坐标。杭州二手房交易监管服务平台是2018年才上线的，是个新事物，没有历史对比，也没有其它城市可以作为横向比较。”二手房监管交易平台是个新事物，是杭州领先于全国、房地产信息化和透明化的一个创举。

不少分析人士也认为，7.7万套里面，存在大量“非真诚房源”。

“并且原有挂牌房源若不出销，一般业主不主动撤销，导致数据累加。”透明售房网旗下的二手房平台“找好房”首席评论员宋文杰说，市场上能交易的二手房，要少于7.7万套。这还不算很多只是“钓鱼式挂牌”的房子。