都会森林:一天卖了100多套！杭州千万级豪宅，到底谁在买单

　　PART 1　　

　　杭州楼市恢复速度之快令人惊讶，5月新房成交15341套，同比上涨19.7%，二手房成交量连续两个月破万套。这场因疫情晚来的楼市小阳春，在过去一个月迎来了集中性爆发。

　　放眼全国，杭州再一次走出了“独立行情”，即使是千万级豪宅，中签率也不断走低，在杭州人超强的购买力下开盘即罄。

　　钱江晚报购房宝网站数据

　　单价7万元/㎡的御品去年年底清盘，上个月，该项目隔壁的御潮府迎来首开，153套房源共2723个家庭报名，中签率仅5.6%。

　　红极一时的晓风印月，最后一批大户型3月份卖完了，中签率也只有11.9%。而此前几次开盘，单次的报名人数达到过四五千组，仅冻结的资金就过百亿。

　　近两年来，要摇中一套杭州的千万级豪宅，和刚需盘一样，是一场千军万马过独木桥的“厮杀”。

　　然而，在豪宅如同“卖白菜”的火热行情背后，我们看到的是中产购房者焦虑的情绪和资产荒的现实。

　　PART 2

　　过去的两三年里，杭州的千万级房源，从来不缺买家。不论是新增人口带来的购买力，还是土豪们辗转腾挪出的新房票，手捧千万却屡屡陪跑的购房者比比皆是。

　　填资料、冻资金、拉流水，早已经是这些中产们的生活日常。他们中的大多数，是御品、晓风印月、杭州壹号院等一系列楼盘的“落榜者”。

　　而让中产们硬着头皮“屡败屡战”的这些豪宅房源，基本上是一个路子：板块里既有大手笔的规划，也有显性或隐性的价格倒挂，并且短期内的供应量都不算大。

　　比如金隅中铁诺德都会森林所在的江河汇流区板块，目前就只有都会森林一个楼盘还有高层住宅房源在售，均价59200元/㎡。但目前板块内的新房限价和二手房售价，早已达到了新的高度。

　　上海IFC（图源视觉中国）

　　去年8月，新鸿基和平安以132.6亿元总价拍下的江河汇流区综合体地块，一举创造杭州了土拍单项目总价新高，极有可能打造一座杭州的IFC，其住宅部分限价69800元/㎡。今年4月，滨江竞得板块内的另一宗涉宅地块，精装限价68500元/㎡。这两个项目大概率要到今年年底或者明年上半年才入市。

　　江河汇流区效果图

　　目前，江河汇流区二手次新房源售价基本都突破了6.5万元/㎡。贝壳的数据显示，涌清府二手房均价72815元/㎡，留香园个别房源均价达到7.5万元/㎡。

　　这也就不难理解，都会森林上个月加推时，单日就卖出100多套千万级房源的热销场面。

　　渔人码头

　　接下去，江河汇流区的定位是世界级城市旅游金融综合区。除了基本已经确定的IFC外，就在距离都会森林1.8公里的位置，还将会打造一个渔人码头旅游综合体项目。

　　江干区读地手册中，江河汇流区今后的鸟瞰效果图

　　钱江新城、望江新城近两年新房的持续热销也是同样的逻辑。可以看到，此前出让的新世界地块已经确定要打造一座K11综合体。始板桥未来社区规划中的一宗宅地本月即将出让，新房销售限价7万元/㎡。而目前这两个板块内已经售罄交付的楼盘，比如翡翠海岸、壹品、上品等，二手房售价已经超过8万元/㎡。

　　PART 3

　　规划陆续落地，价格倒挂，再加上短期内的供应量较小，因此尽管总价千万，中产们依旧趋之如骛。

　　再仔细盘点一下这份千万级房源名单，除了板块价值进一步提升带来的利好外，都会森林又有其它楼盘所不具备的优势。

　　2016年底都会森林项目拿地时，禁止“偷面积”的政策尚未出台，也就是说该楼盘是可以做一定面积改造的，那么在户型尺度和得房率上就要比同类产品有更大的操作空间。看过样板房的话，这一感受会很明显，都会森林166㎡的房源和目前市场在售的一些190㎡豪宅房源相比，实用面积和整体尺度都差不多。

　　都会森林166㎡户型图（红框内为拓展面积）

　　像已经售罄的上品、壹品、翡翠海岸等豪宅小区，都是最后一批可以进行面积改造的豪宅，户型优势明显，因此在二手房市场上表现坚挺。

　　在目前的豪宅市场上，都会森林是为数不多的依然可以“偷面积”的千万级项目。

　　此外，都会森林还是一个无公租、无自持的26万㎡大盘，这在地块分割得比较小的杭州楼市中，也是比较少见的。尤其是豪宅，没有公租和自持配建的情况下，无疑将更纯粹，豪宅属性更加明显。

　　都会森林旁的一线运河景观

　　再加上项目毗邻千年古运河，小区业主是在自己家里就看到一线运河河景的。放眼整个主城区，紧邻运河的豪宅可以说是卖一套少一套，大部分二手房基本集中在传统的武林门核心一带。而像都会森林这样，既靠近钱塘江，又坐享一线运河景观的豪宅小区，更是少之又少。

　　外立面实景

　　从各方面硬指标来看，都会森林在目前市场上的千万级房源中，都称得上独一档。如今经过钱潮路，已经可以看到外立面。据悉，该项目预计将于明年上半年交付。实打实的面积优势和准现房能够节约的时间成本，即使是豪宅业主，也是无法忽视的。

　　PART 4

　　事实上，都会森林热销已久。去年，该项目在杭州单盘销售额前十中榜上有名，光月度销售冠军就拿了三次。

　　开盘至今，都会森林所在的江河汇流区板块可以说是利好频出。距离项目290米的四号线新塘路站开通，新塘路、之江路、凤起东路等几条干道为板块建立了良好的路网，往南就是钱江新城核心区，环城北路隧道开通后到武林门核心地段也很方便。

　　区位图

　　去年以来，新鸿基、滨江等房企陆续进驻后，板块今后的豪宅氛围也将更加成熟。

　　但在笔者看来，都会森林能够赢得购房者青睐和市场认可的核心因素，还是产品本身的“豪宅气质”。

　　摇号时代，在倒挂红利的冲击下，不论是房企还是购房者，或多或少都忽视了产品的居住属性。许多千万级的项目，其实房企在开发时并不是以豪宅标准去打造的，其受到追捧和热销的原因更多是天然自带的倒挂红利，而非产品本身的高端属性。

　　都会森林示范区今后将是3000㎡功能会所

　　尽管一直以来豪宅的定义都不算特别明确，但是有这么几个维度，始终被我们认定为豪宅“标配”，比如恒温泳池，比如超大会所，比如一流的园林景观，甚至可以说没有这些配置的楼盘还不足以被称为豪宅。

　　而这些，都会森林都有。

　　PART 5

　　都会森林示范区今后将会是3000㎡的功能会所。不管是会所的超大面积还是包含的多样性业态，在如今的豪宅市场上都是十分少见的，完全是武林壹号、蓝色钱江这些老牌豪宅的档次。

　　都会森林会所内的5泳道恒温泳池

　　对于豪宅业主来说，会所不但是小区牌面，更是邻里之间拉近距离最好的场合，使用频率也的确很高。

　　笔者一位家住蓝色钱江的朋友就表示，小区会所的使用场景很多，给生活带去不少便利，工作日的晚上到会所健身或者是周末下午约朋友在会所打个牌，早已是他的生活日常。有了孩子之后，双休日在会所能遇到不少小区里的家长陪着孩子一起过周末。

　　都会森林会所健身房实景

　　目前，都会森林的会所已经有部分业态可以看到实景呈现，包括一个大型的儿童游乐区，还有健身房、棋牌室以及一个5泳道的恒温泳池，并且还配了专属的保姆用房等。等到交付时，这个3000㎡的超大会所完全可以容纳业主运动、休闲、亲子等多样化的使用需求。

　　会所内的童玩空间实景

　　至于被10幢楼围绕的中心公园，面积有足足5万㎡，其中还包含一个多种主题的儿童空间。仔细算下来，整个小区的绿化覆盖率高达85%，这也是都会森林案名的由来。

　　所剩房源已经不多

　　目前，都会森林所剩房源已经不多了，大部分是面积段在161~190㎡的千万级房源，总价最低的一套大约875万元。在杭州的千万级豪宅中，随着运河沿线的土地供应饱和，都会森林这样的一线运河景观大宅，只会越来越稀缺。在这个迟来的楼市小阳春里，留给中产们考虑的时间的确不多了。

　　案名：金隅中铁诺德·都会森林

　　地址：江干区钱潮路与艮山西路交汇处

　　销售信息：品潮组团166㎡、190㎡热销中

　　联系电话：88166699