楼市“冷圈”调研③舟山：年内唯一0调控地级市 两年左右清盘是常态

　　浙江在线-住在杭州网9月19日讯（浙江在线记者 丰方旭）2021年7月以来，浙江省房地产市场已经进入了一个明显的转变期。

　　随着全省启动新一轮调控升级、信贷持续收紧，土地、新房、二手房等多重市场面都表明市场已经出现转折。

　　与此同时，城市分化加剧，市场转冷的背景下，一度成为房企“下沉”热门的三四线城市或将面临更大的风险。

　　而浙江三四线城市中不算热点的小城市，当前情况又如何？是否有未严厉调控的区域市场仍活跃？多年不涨一直温吞的县城是否更艰难了？

　　浙报传媒地产研究院挑选了浙江省内非顶流关注度的城市，进行了实地调研。

　　今天推出：舟山（市本级）

　　前篇回顾：江山：经常被媒体点名“偏远”的小县城 房价站两万

　　尽管近年来产业利好频出，但舟山的GDP总量仍常年位居浙江省末位。

　　与之相对应的，舟山的房地产市场，也可以说是浙江省11个地级市里最容易被“忽略”的。因为即使在全省范围的高热状态中，舟山的一二手房价都罕见上涨，地价甚至有所倒退。

　　1、市场政策宽松 房贷利率处于全省低位

　　2021年至今，浙江省各个重点城市调控频出，从土地到新房，从限购到限售，政策密集，甚至隔日就有追加。

　　而舟山在其中显得格外“冷清”——这是年内浙江唯一没有出台过房地产市场调控政策的地级市。

　　目前，舟山既不限购也不限售，而且在使用商业贷款购房时，无论名下首套贷款是否结清，购买二套均可三成首付。

　　此外，在金融步步收紧、房贷节节攀高的大环境下，舟山的房贷利率也有些“格格不入”：当杭州首套房达6.3%的当下，舟山首套房贷利率普遍在5.4-5.5%之间，二套房利率在5.5-5.6%之间。

　　这背后，只有一个简单的逻辑：舟山的房地产行情，无需调控。 

　　舟山区域房价图 

　　2.去化普遍慢 新盘长年打折

　　“现房销售”在杭州一种政策工具，用以增加房企的拿地难度，达到调控效果。而在舟山，现房销售的项目并不在少数： 

　　例如临城新区的光明·东方大境府、定海老城的绿城·兰园等楼盘均已正式交付，但目前仍有较多房源在售。

　　这一现象也说明了舟山目前的新房市场成交去化普遍较慢。某楼盘置业顾问直言一个项目若能在两年左右的时间内清盘，在舟山来说属于较快的速度，这和杭州、宁波等地“开盘即售罄”的情况大不相同。

　　针对目前市场成交不活跃、去化较慢的情况，大部分的在售楼盘均推出了较大的优惠折扣，不同的付款方式所能享受到的折扣也大不相同，首付越多，折扣力度越大。与此同时，大部分楼盘已开启中介、分销模式，还时不时推出特别优惠“一口价”房源，以此来吸引购房客户。

　　3.一二手无价差 置换需求为主力

　　浙江省已有不少城市都对新房销售作出了“摇号”要求，有需要统一公证摇号的，也有开发商自行摇号的。“摇号”政策的出台基于新房市场火爆。新房的火爆，最直接的原因在于新房、二手房之间的价差，也被称为“一二手倒挂”。

　　倒挂越严重，新房就越难买，供需越不平衡。舟山是例外，这里几乎没有一二手价差。

　　以位于普陀区北部的东港片区为例，目前这一区域中拥有着较多大型商业综合体、各类优质生活配套，居民出行娱乐休闲较为便利。

　　东港的北面，目前有星悦府、山海大观等新盘在售，成交均价集中在17000-18000元/㎡之间，而这块区域的二手房价格最高也仅仅在18000元/㎡左右，新房售价与二手房价格几乎可以画上等号。 

　　在临城新区、定海老城等区域，情况与东港片区大体相同。 

　　而在沈家门等老城区，由于区域内二手房主要为年代较久的老房子，新房价格甚至远高于周边二手房价。 

　　由于区域内的二手房主要为10-20年左右的老旧楼梯房，居住环境较差，新房相较于二手房居住舒适度会有较为明显的提升，而且小区的居住氛围和环境都会有较大的改变。 

　　所以，在老城区购房的客户更加青睐新房，而且其中大部分客户都来源于本地，改善置换并提升生活品质是他们最为主要的购房需求。 

　　4.投资消退 学区是卖点 

　　受城市整体房地产市场影响，目前舟山市场中几乎所有板块的投资需求都在逐渐消退，自住客户是舟山的核心购房群体。 

　　而他们的需求点主要为：改善与学区。 

　　这两点从目前舟山几个板块的新房销售情况也可以得到印证。 

　　在临城新区，目前最火的便是南面临海与长峙岛隔海相望的万达·星海湾，目前其在售均价在23000-25000元/㎡之间，是临城新区最贵的楼盘。该项目仅有135、169、189㎡三个户型，均打造为大三房设计，未来精装交付标准中涵盖了大金、博世、汉斯格雅等一系列高端品牌，主要面向的便是舟山高端改善需求客户。 

　　与此同时，楼盘还处于临城目前最为优质的学校——南海实验（本部）的学区范围之内。凭借着极致的改善品质和优质的学区资源，尽管有着较高的总价，但星海湾的去化情况仍可位列临城新区所有项目的前三甲。 

　　而在普陀，在售楼盘主要集中在东港和沈家门老城区，但从去化情况来看，东港的楼盘将更胜一筹。 

　　主要原因有三点：第一，沈家门是老城区，城市界面较差，而东港是新发展区域，不论是道路还是城市界面均较好；第二，东港拥有着多个商业综合体，浓厚的商业氛围是老城区所无法媲美的，而这也吸引了较多老城区改善客户前来购房置业；第三，东港目前有普陀小学，未来还将建成普陀二中，这是普陀区目前最好的学校，优质的教育资源也吸引了大量的购房客户。 

　　可以发现，目前自住客户的主要需求已逐渐转向为改善居住品质，而且优质学区仍旧是大多数购房客户重点考虑的因素。 

　　5.破局或在高铁 周期较长 

　　总体而言，舟山的房地产市场在全省范围内并不活跃，几乎是一个封闭的内生型市场，主要的购房群体为本地自住购房客户。 

　　这一市场现状的形成可能要追溯到舟山本身的原因。 

　　舟山是个海岛城市，对外交通条件存在着一定的天然劣势，尽管舟山跨海大桥已于2009年年底正式通车，但是从舟山前往宁波、杭州等重要城市的车程仍较长，而且舟山还是浙江省中唯一未通高铁的地级市。较不便利的交通条件，正制约着舟山房地产市场的发展。 

　　而当前的情况改善，最大的希望在于高铁。2020年12月20日，甬舟铁路正式开工，由于施工难度较大，工期将持续6年的时间。 

　　未来甬舟铁路开通后，舟山前往宁波将从此前的1.5小时缩短到半小时，到杭州的通行时间将从3.5小时缩短到80分钟左右。 

　　可能届时，舟山才能迎来“破局时刻”。