楼市“冷圈”调研②江山：经常被媒体点名“偏远”的小县城 房价站两万

　　浙江在线-住在杭州网9月18日讯（浙江在线记者 马梦婷）2021年7月以来，浙江省房地产市场已经进入了一个明显的转变期。

　　随着全省启动新一轮调控升级、信贷持续收紧，土地、新房、二手房等多重市场面都表明市场已经出现转折。

　　与此同时，城市分化加剧，市场转冷的背景下，一度成为房企“下沉”热门的三四线城市或将面临更大的风险。

　　而浙江三四线城市中不算热点的小城市，当前情况又如何？是否有未严厉调控的区域市场仍活跃？多年不涨一直温吞的县城是否更艰难了？

　　浙报传媒地产研究院挑选了浙江省内非顶流关注度的城市，进行了实地调研。

　　今天推出：江山：经常被媒体点名“偏远”的小县城 房价站两万

　　上期推出：楼市“冷圈”调研①永康：二手高层天花板达5万 量缩已是必然

　　城市建成区18.7平方公里、户籍人口61.3万，靠近江西省的浙江县级市……这样的基本面，这个县级市的房价如何？

　　衢州江山市，给出了超2万元/㎡的房价反馈。

　　目前，江山房价已普遍接近2万元/㎡，老城核心区及城北到达2万元/㎡以上，高的甚至达到约2.5万元/㎡。

　　这在整个浙江县级市房价中位列前茅，甚至与不少城市的市区房价比肩。

　　值得注意的是，这不是2021年的才出现的现象。

　　近年，江山房价逐步上涨，发展出独立于衢州市区的独特市场。

　　虽然当前去化情况一般，但由于江山市房地产市场素无大起大落，且是典型内生型市场，价格上的降温传导在江山暂无明显表现。

　　01 # 衢州县市“尖子生” 是浙江中下游 # 

　　从基本面来看，江山多项数据在衢州处于前列甚至超过市区，这是江山发展出独立内生市场的前提。

　　从2020年数据来看，江山市GDP312.64亿元超过柯城区、衢江区，在衢州各区县市中位列第一。江山市统计局公布的2021年1-7月江山市经济运行情况来看，其经济也在继续保持稳定恢复态势。此外，《江山市2020年第七次全国人口普查主要数据公报》显示，江山市各县市中仅次于柯城区，十年增加26550人，所占衢州全市比重与六普相比略降。

　　但其发展水平，拿到整个浙江来看，就不够了。

　　衢州在浙江城市梯队中，仅算下游，江山更是与浙江多个“千亿”强县相去甚远。遑论江山在城市界面、配套等综合楼市价值方面，也无甚明显优势。

　　这形成了一个看似悖论的情形：经济发展平平，人口规模没有大幅流入，综合价值优势不突出，是什么支撑如此高房价？

　　02 # 市域狭长空间小 长年低库存 # 

　　先看看江山本身的城区样貌。

　　从城北的江山高铁站出发，至城南的虎山南面区域，约 8公里，是一条斜纵线。

　　这一距离是整个城区的大概纵深。再往南，经开的厂房与远离老核心的区位，在购房者的心理将形成接受障碍的沟壑。

　　整个城区的宽度更是异常狭窄，仅约5公里。

　　与此同时，城区面积仅18.7平方公里的江山，还面临西山、虎山两座山体环市区的地理基础。夸张化类比这样的地形，可以看看丽水青田——青田县以山地占地为主，平坝面积很小，城区群山环绕，房产开发空间少、房地产开发成本大。

　　江山市城区情况图

　　自然条件和市域面积使得江山房地产的土地开发范围并不大，就成了先决条件。

　　但江山本地人群刚需乃至改善的住房需求，选择局限，又亟待实现，助推他们成为近年江山房地产市场的购房主力。在这里，投资客罕至，支撑市场的购房需求基本为切实需求。

　　目前，江山市区库存的确较低。城北、城中仅礼贤·清华园、中原·江山荟（2万元/㎡以上区域）两个项目，城南有贝林·清溪里及华宸、华达各一个项目（1.7-1.9万元/㎡左右区域），溪东有步阳三个项目（精装1.95万元/㎡左右区域）。

　　所以说，虽然综合价值没有特别大的发展亮点，但江山项目少，本地人群的购房需求却是实打实的。

　　03 #热门后已出调控未来购房动力待观察 # 

　　随着江山楼市价格上涨甚至比肩市区，江山市也出台了调控政策。最近一次江山楼市新政，提出限房价等土地供应模式与热点地块住宅网签起限售5年。

　　江山市人民政府官网截图

　　现在看到的城南项目预期价格水平17500元/㎡（贝林·清溪里）、18500元/㎡（华达城南新城项目、华宸城南商业综合体项目），就是4月新政后城南土地出让时限定的均价。

　　政府调控的限价限售之下，近期，还有浙江多地土地流拍的市场大行情，但降温传导在江山暂时没有明显表现。

　　目前江山新房和二手房的价格与前几月相比未有大幅波动，新房1.7-2.6万元/㎡水平，二手房没有倒挂或少量倒挂维持在1.6-2.9万元/㎡水平。

　　从去化来看，楼盘蓄客销售行情一般，但由于市场处于低位库存又行情独立，降温情况暂不明显。

　　从土地来看，近年江山供应少但地价水平不低。如地理位置已较为偏僻的城南贝林·清溪里项目，新房均价限价17500元/㎡，彼时土地成交价格达9161元/㎡+竞配人才公寓17850元/㎡。据获悉，近期多家房企对于江山待推土地具备拿地意向，可见仍抱有预期。

　　一方面，江山基本处于内生市场，目前是一个行情独立于衢州市区的独特市场。

　　江山房地产市场已进驻的开发商，仍以江山本地及浙江本土开发商为主。二手房的中介也基本都是本地门店，没有连锁入驻。

　　另一方面，目前的一些短板可能随着江山未来规划发展补齐。

　　江山市区新房虽已处于1.7-2.6万元/㎡水平，城市配套却没有很明显的提升。如城区大多商业配套不成规模，处于社区级别，较为响亮的“综合体”只有大润发、东方时代购物中心。目前也没有任何高等教育学府落座江山。

　　但根据江山市第14个5年规划和2035年远景目标，江山将大力推进高品质商业街、商业综合体和智慧商圈建设，打造老火车站商圈、通禄门未来社区、风情鹿溪等特色亮点，大力引培高等教育，力争实现高等教育机构“零”的突破，推进市人民医院争创三级乙等医院。商业、教育、医疗等方面发展预期明确。