比邻柳浪东苑，2007年就卖12万/㎡的西湖豪宅们，如今怎么样了？
导语
西湖8号公馆，二手房比新房跌掉近2万/㎡
住在杭州网5月13日讯（记者 詹慧雯）上周，柳浪东苑二期报名登记结束，8套房源吸引到了3843户家庭报名登记，中签率低至0.21%，成为杭州史上最难摇的新房之一。
5月11日，柳浪东苑二期正式选房，8套房子喊到8号就全部售罄，每一户的选房速度都非常快，没有给替补号码们留下丝毫的捡漏机会。
柳浪东苑二期线上选房过程△
柳浪东苑二期少量房源的公开摇号，将我们的视野重新拉回到「吴山广场」这片距西湖仅数百米的豪宅聚集区。
不远处的中大吴庄、吴山鸣翠苑、西湖8号公馆......皆是昔日杭州楼市中响当当的名字。
其中，大名鼎鼎的西湖8号公馆，2007年单价就曾卖到过12.2万/㎡，超越了上海著名豪宅汤臣一品。
如今，快20年过去了，这些房子怎么样了？价值几何？记者进行了一番实地探访。
从四宜路眺望吴山城隍阁△
二手房挂牌价差异大
便宜的6万/㎡，贵的10万/㎡以上
记者走进了一家位于吴山广场附近的中介门店，没一会，就有人安利起了柳浪东苑的房子。
“已经有好几位刚摇中的业主来咨询过挂牌的事了！1号、3号、5号......”
中介热情地邀请记者坐下来，并进一步补充道，“不过，房产证还没办下来，现在还卖不了。”
吴山广场近西湖一带部分二手房区位示意图△
据了解，吴山广场近西湖一带二手房，由于房龄不同，小区之间的价格差异还是比较大的。
像清波新村、四条巷、孝子坊、四宜路，这些建筑年代在上世纪80-90年代房子，二手房挂牌价大多在6万/㎡左右。
建筑年代接近2000年，以及2000年以后的二手房，像柳浪新苑、柳浪东苑、西湖8号公馆、中大吴庄、吴山鸣翠苑等，挂牌价则相对复杂。
这其中，又可分为两类：
一类，既有回迁房、又有商品房的小区，主要指柳浪新苑、柳浪东苑；
另一类，纯商品房小区，诸如中大吴庄、吴山鸣翠苑、西湖8号公馆（西湖名苑）。
吴山广场近西湖一带二手房实景图△
既有回迁房、又有商品房的小区，同一小区，房源类型不同，价格差异较大。
像建筑年代1998年的柳浪新苑，小面积回迁房，便宜的挂牌价在6万/㎡出头；而大户型商品房，挂牌价在7-10万/㎡不等。
最近正当红的柳浪东苑二期，小面积回迁房，挂牌价在8-9万/㎡；而大户型商品房，挂牌价基本在15万/㎡以上。
纯粹的商品房小区，挂牌价相对统一一些。
广宇吴山鸣翠苑（建筑年代2002年），近期二手房挂牌价在12万/㎡左右；中大吴庄（建筑年代2001年），近期二手房挂牌价在14万/㎡左右。
至于曾经的“杭州第一豪宅”西湖8号公馆（建筑年代2007年），已经很久没有房源挂牌了。
“我们这一带西湖边的房子，
基本上看不到西湖。”
在中介的带领下，记者也参观了几套吴山广场近西湖一带的二手房。
像柳浪新苑，以及四宜路上的一些老小区，内部结构与市中心的老小区无差，同样也存在着一些停车难、采光差等老小区的通病。
当然，部分楼幢已经加装了电梯，同时也对外面进行过多轮美化。
柳浪新苑实景图△
即使是中大吴庄、广宇吴山鸣翠苑这类昔日豪宅，也没有逃脱“岁月的魔爪”。
外立面涂料、石材早已满是斑驳，园林也不似现在的小区那么精致。
并且，由于房子建在山上、植物茂密，一些低楼层户型，普遍比较潮湿。
中大吴庄实景图△
最神奇，是曾“贵过汤臣一品”的西湖8号公馆。
总共就2幢房子，还不连在一起，中间隔着一个四条巷6号、9号小区。
尤其是，靠近河坊街的那幢，外立面色调与隔壁紧挨着的上城区健康管理中心一致，让人“傻傻分不清楚”。
上城区健康管理中心（左）与西湖8号公馆（右）△
建筑和园区最新的，还属柳浪东苑二期。
外立面是米白色的石材、搭配灰色铝板，整体风格比较现代；园区内植物茂盛、高低错落，整体维护还比较好。
比较遗憾的两点，一个小区总共7幢房子，有2幢为回迁房；另一个小区是毛坯交付，没有属于自己的室内精装风格。
此外，物业与市场上主流改善小区相比，也有一定差距。
柳浪东苑二期实景图△
一圈转下来，这些号称距西湖仅几百米的房子，竟没有一套看得到西湖。
“我们这一带西湖边的房子，基本上是看不到西湖的！”
中介诚恳地告诉记者，你想想，西湖边的树都有7-8层楼高，房子限高6层，哪里看得到西湖嘛。
那么，吴山广场一带到底究竟有没有景观房？
在跟着中介走了一小段山路后，中介指了指一幢建在半山腰的房子——四宜亭50号。
“瞧，这里就是我们这一带景观最好的‘山景房’！早上推窗有晨雾，晚上走两步就可以看见亮灯的城隍阁。”
吴山广场”山景房”——四宜亭50号实景图△
昔日西湖豪宅们
如今二手房市场，实际价值几何？
那么，这些昔日西湖豪宅们，目前二手房市场上究竟价值几何？
好找房数据显示，柳浪新苑，目前在售商品房32套，近月挂牌均价67327元/㎡，近半年无房源成交。
柳浪东苑，目前在售商品房7套，近月挂牌均价113985元/㎡，近半年最低成交单价73100元/㎡，近半年最高成交单价97214元/㎡。
柳浪东苑二期近半年二手房成交数据（数据来源：好找房）△
此外，记者从多方途径了解到，在2020年12月—2021年1月期间，柳浪东苑曾成交过3套155㎡左右大户型，其中有2套成交单价在14万/㎡以上。
中大吴庄，近半年内仅成交过一套175.85㎡房源，成交总价1860万，单价105772元/㎡。（数据来源：找好房）
吴山鸣翠苑、西湖8号公馆，近半年内无成交。
中大吴庄近半年二手房成交数据（数据来源：找好房）△
近3年法拍房市场的成交数据，也可作一定价格参考：
2020年1月，中大吴庄一套户型面积214.02㎡的7室3厅4卫户型登陆法拍市场，经过34轮激烈竞价，以3137万总价成交，折合单价在14.66万/㎡左右。
2020年7月，吴山鸣翠苑一套户型面积138.16㎡、位于1楼的多层洋房房源，在法拍房市场以1717万总价成交，折合单价在12.4万/㎡。
2020年11月，西湖8号公馆一套户型面积213.46㎡的5-6层顶跃房源，现身法拍市场。最终以2209.6万总价成交，折合单价约10.36万/㎡，比当年的买入价，还跌了近2万/㎡。
西湖8号公馆2020年于法拍市场成交了一套顶跃户型△
西湖8号公馆5-6层顶跃户型实景图△
记者手记：
岁月是一把杀猪刀，对西湖豪宅也不留情
杭州楼市一向是“只见新人笑、不见旧人哭”。
当南星、江河汇的住宅，一轮又一轮地产品快速迭代，形成牢不可摧的塔尖围墙；当钱塘江两岸的大平层，一个比一个更舍得砸钱装修，欲与深圳湾1号试比高。
往日隐贵的西湖豪宅们，却被挤在了聚光灯之外，被大众淡忘于地产江湖。
西湖边的豪宅，没有市场地位了吗？并非如此，而是土地太稀缺，西湖边没有新产品了。
无论是嘉里中心逸庐、定福阁43套中式合院，还是即将竣工的西湖天地二期，都逃不出一个商业用地的属性。
柳浪东苑这8套摇号房源，虽是住宅，可产品、规划、物业与当下市场主流改善产品，差距又何止一点半点。
很遗憾，杭州没有一家优质的开发商，能够在最好的时代与西湖相遇；也没有一家开发商，有能力将一个房龄20年的小区运营如新。
当中大吴庄的泳池长起了青苔，当吴山鸣翠苑的草坪斑驳、杂草粗狂向阳，当曾贵过汤臣一品的西湖8号公馆，二手成交价比新房买入价还跌掉了近2万一平。
不禁让人感叹：岁月是一把杀猪刀，对西湖豪宅也不留情！
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