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1.9万/㎡,二手房跌破新房限价!天街也救不了大江东?

2021-11-02 13:56 来源: 住在杭州网 / 记者: 詹慧雯 / 编辑: 吴洵非

导语

未来一年,还有接近3500套二手房要入市

  浙江在线-住在杭州网11月2日讯(浙江在线记者 詹慧雯)近日,永旺梦乐城钱塘新区项目方案公示,计划在义蓬打造杭州第二座永旺梦乐城购物中心。

  再加上去年开业的宝龙广场,今年9月新开业的江东天街,一时间,大江东坐拥三大综合体,此等配套发展速度,在杭州众多新兴板块中可谓是风头无两。

  大江东,2016、2017年方崭露头角,2018—2019年间因多次新房“万人摇”而声名鹊起。2020年底,开始频频有大江东核心区二手房价“破3万”的消息不绝于耳。

  如今,地铁、综合体各项利好一一兑现,昔日“万人摇”们纷纷交付,大江东的二手房市场行情如何了?

  ①

  8号线通车

  缩短了下沙与大江东之间的通勤时间

  记者从武林广场站出发,搭乘地铁前往大江东启成路站,由1号线、转8号线,再转7号线,全程总共20站,耗时1小时左右。

  其中,8号线是今年6月新开通的地铁线路,起点设在文海南路站。

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  地铁文海南路站实景图

  以前,从下沙文海南路站到大江东核心区(大江东宝龙广场、江东天街附近),只能自驾,由江东大桥过江,全程14公里,耗时半小时左右。若遇上江东大桥堵车,有时甚至需要40分钟以上车程。

  而现在,搭乘地铁过江,6个站点,全程只要15-16分钟,大大缩短了下沙与大江东之间的距离。

  青六中路站,是大江东的地铁换乘站,由此换乘7号线至启成路站,D出口与江东天街负一层无缝对接。

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  龙湖江东天街位于地铁启成路站D出口

  今年9月份刚开业的江东天街,是目前整个大江东最具人气的商业综合体之一。

  以江东天街西面的青六北路为轴线,左右密集分布着大江东核心区昔日一众网红盘。

  像是曾因“98岁老奶奶摇号”而刷屏网络的旭辉宝龙东湖城;曾两度“万人摇”的龙湖江与城;曾两度“万人摇”、中签率一度低至0.5%的融创城等等。

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  大江东核心区主要新房、二手房分布图(图源:浙报传媒地产研究院)

  其中,东湖城、江与城一期、大江东宝龙城市广场(龙润城)三盘,已率先交付,进入了二手房市场。

  ②

  东湖城89方小户型

  半年总价跌掉30万

  东湖城是大江东“三兄弟”中,地段最好的楼盘之一。

  楼下就是地铁口,南面一路之隔是江东天街,西面一路之隔是融创在建“双子塔”地标楼,北面还可以远眺湖景,地理位置十分优越。

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  东湖城楼下即是地铁启成路站A口

  东湖城小区很大,一期、二期加起来有18幢高层住宅、25幢排屋,业主大约1800户,一期于2020年底交付,二期于2021年5月份交付。

  目前,整个小区的入住率大约在35%左右。

  据了解,现在东湖城89方小户型,精装,价格在2.5-2.6万元/㎡,总价大约230万左右;128、139方的大户型价格会便宜一些,单价在2.2-2.3万元/㎡。

  东湖城所有挂牌房源中,总价最便宜的一套是位于二期的89方小户型,总价230万。

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  中介告诉记者,10月份,刚刚成交过一套类似的户型,总价也是230万的样子。

  “现在买,价格肯定是最实惠的。今年上半年的时候,同样89方户型,带车位能卖到280万(车位20万一个)。半年时间,一下子跌掉了30万。”

  好找房数据显示,东湖城目前公开挂牌房源94套,挂牌均价29843元/㎡,成交均价22810元/㎡。

  小区近6月成交最高为:2021年6月22日成交的一套139.65㎡户型,总价450万,单价32223元/㎡。

  小区近6月成交最新为:2021年10月28日成交的一套140.48㎡户型,总价317万,单价22565元/㎡。

  短短四个月时间,一套相似的户型,总价跌幅超过百万。

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  东湖城实景图

  房价跌了,但是租金反而涨了。

  据了解,上半年东湖城一套89方的三房户型(含物业、车位费),租金只要2600元/月,而下半年再租,同样的89方户型,租金已经涨到3500元/月。

  “主要还是地铁开通了,交通更方便了。”

  中介告诉记者,在东湖城租房子的主要有两类人:一类是下沙方向过来的上班族;另一类是义蓬、新湾的拆迁户。

  ③

  江与城房东惜售

  宝龙广场挂牌量超百套

  龙湖江与城是板块内的超级大盘,住宅部分三期开发,三期业主加起来有2000户左右。

  项目一期规划了3幢高层住宅、11幢9层洋房,累积大约1000户左右,已于2020年底交付。二期、三期预计要到2021年底、2022年上半年左右交付。

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  江与城一期实景图

  虽然交付房源不少,但江与城的对外房源挂牌量并不多。

  好找房数据显示,江与城公开挂牌房源仅32套,挂牌均价30978元/㎡,成交均价22390元/㎡。近6月成交最高的一套为:2021年6月27日成交的一套90.16㎡户型,总价265万,单价29392元/㎡。

  “江与城是这一带价格秉得最牢的小区了。业主普遍预期比较高,价格低了,都不愿意卖的。”一位中介这样告诉记者。

  江与城一期所有挂牌房源中,总价最便宜的一套也要260万,89方,不含车位。

  记者在小区逛了一圈,发现确实对比其他两个楼盘,江与城的园区环境、小区绿化等方面做得都比较好,龙湖物业的管理也为园区加分不少。

  并且,江与城一期北面一路之隔就是江东天街,离启成路地铁站的距离也比较近。

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  江与城一期北面的龙湖江东天街

  相比而言,大江东宝龙广场(龙润城)在居住品质上,就要略逊一筹了。

  大江东宝龙广场位于江与城一期的南面,离地铁站距离略远。除了商场部分之外,整个小区共分三期开发,三期均已交付,约有1500户业主。

  在项目现场,记者看到大江东宝龙广场刚交付不久的二期外立面,已经开始修修补补了。

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  大江东宝龙广场二期实景图

  不同于东湖城、江与城,大江东宝龙广场全毛坯交付,最小起步户型97方三房。由于大江东宝龙广场中有一部分为酒店式公寓产品,故而,成交价跨度较大。

  好找房数据显示,大江东宝龙广场(龙润城)公开挂牌房源104套,是目前整个大江东核心区挂牌房源数量最多的一个小区。小区挂牌均价25319元/㎡,成交均价15310元/㎡。

  据了解,目前大江东宝龙广场97方户型的普遍挂牌总价在235万、245万的样子,单价在2.4-2.5万元/㎡左右。

  ④

  琅琴湾二手房

  跌破新房限价

  除了核心区的“三兄弟”之外,还有一个被提及频率较高的楼盘叫琅琴湾。

  位于江东二路地铁口附近,2016交付的次新房,2014年首开均价6000元/㎡左右。

  2020年底,二手房市场高峰期时,琅琴湾的二手房价也一度涨至2.9—3万元/㎡。而现在琅琴湾是整个大江东核心区单价最便宜的二手房。

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  就在前几天,琅琴湾新挂出来一套二手房,89方户型,总价170万,折合单价仅1.9万元/㎡左右。

  要知道,就在10月中旬,大江东核心区枫漫小筑刚公开摇号,精装限价19800元/㎡。

  也就是说,琅琴湾新挂出来的二手房价,比目前板块的新房限价还要低。

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  琅琴湾、星央悦府,位于东湖城北面1公里之外的江东二路地铁口附近

  更可怕的,还是即将到来的2022年。

  据统计,从现在开始到明年年底,除了即将交付的江与城二期(540套)、三期(449套)之外,融创城一期(1813套)、星央悦府(623套)也将陆续交付。

  未来一年,仅大江东核心区,就有接近3500套二手房要入市,竞争压力可想而知。

  而除了二手房供应量大之外,大江东板块最大的问题还是:地广人稀,城市断裂带太大。

  工作日的中午,即是在最繁华的江东天街,四、五楼的餐饮店也鲜有顾客光临,大江东宝龙广场就更别提了。

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  从大江东宝龙广场一期向南眺望,城乡结合部面貌依然非常显著

  而大江东今天的二手房现状,又好似当年的下沙,房价也是这样一路涨涨跌跌,曲折前行。

  也给到我们一些启示:市场下行阶段,尽量还是选择离市中心距离近的,相对成熟板块的二手房,房价抗跌性会更好一些。

  不过,换个角度来看,如今大江东核心区的二手房,对于在下沙上班,真正需要买房的刚需而言,又何尝不是一种机会。

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