从“大拆大建”到“精耕细作” 城市更新的迭代路径与价值重塑

住在杭州网7月17日讯（记者 吴洵非）

步入“十五五”规划开局之年，城市更新已然成为房地产业转型升级的核心突破口与关键抓手。在行业告别粗放扩张转向存量提质的新阶段，如何探索科学可持续的更新路径，成为业界与学界聚焦的核心议题。

7月14日至16日，2026年AsRES-GCREC联合国际房地产会议在杭州举办，多场圆桌会聚焦城市更新开展深度研讨。来自学术界、产业界及行业协会的权威嘉宾，从开发模式革新、估价服务赋能、历史文脉保护等多元维度，全景勾勒出中国城市更新的当下实践图景，研判行业未来发展脉络与升级方向。

模式革新：政企共建重构城市更新发展逻辑

城市更新提质升级的核心命题，落脚于“谁来主导、如何建设”。本次会议上，行业创新的“城市共建”新模式获得重点解读，为行业转型提供全新解法。

蓝绿双城董事长曹舟南系统介绍了企业的共建新模式，通过合资设立投资公司(国企控股)与操盘公司(蓝绿双城控股)，以“国民结合、轻重结合”的形式重构市场化经营主体。目前，该模式已落地全国十余省份，并获国家商标授权。

曹舟南提到，共建模式从商业模式、盈利模式、作业模式和管理模式四大体系入手，实质是有效市场与有为政府的深度融合，旨在系统破解城市发展难题，打造好房子、好小区、好社区、好城区。

上海财经大学副校长姚玲珍从土地市场维度剖析行业现状，她表示，当前国内土地市场持续调整，城市分化明显，楼市库存高位运行且优质有效供给不足，而共建模式重构了市场主体与操盘逻辑，推动行业摆脱传统一次性销售模式，向全生命周期、全场景持续服务转型，实现城市更新服务的长效覆盖。

中国人民大学国发院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹谈到，房地产新发展模式的核心是制度创新，聚焦供需匹配、现房销售、项目公司规范化运营、全生命周期品质保障等关键领域。她建议房企构建“产品力、运营力、新金融力”三维核心优势，摒弃传统资源依赖路径，筑牢企业核心竞争壁垒。

国务院发展研究中心市场经济研究所研究员王瑞民对比分析了传统重资产开发、代建与新型共建模式的差异。他认为，“十五五”时期房企转型的核心，是建立适配存量市场的发展模式，通过完善利益共享机制，激活政企多元主体活力。城市更新的转型升级，既要依托国家顶层设计统筹，也需依托地方市场化探索落地实践。

价值重塑：专业估价赋能更新可持续发展

城市更新项目权属复杂、利益主体多元，涵盖旧改征收、片区统筹、历史街区活化、存量资产盘活等多元场景。如何科学公允评估价值、平衡多方利益，是保障城市更新长效推进的核心议题。会上多位专家围绕估价体系建设，给出专业化、可落地的解决方案。

“城市更新既要高质量推进，也要做到可持续，其中经济可持续是基础。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长柴强表示，标准化估价体系能够助力搭建政府、市场、居民三方资金共担机制，打造长效运营模式。他以老旧小区加装电梯、自主更新为例，印证了估价在化解居民利益分歧、协调民生诉求中的关键作用。

深圳市英联估价董事长宋星慧结合深圳实操经验提出，城市更新估价机构需兼具政策、法律、市场综合素养，通过全域产权摸排、规范方案公示、专业经济测算，精准平衡政、企、村集体、业主、租户等多方利益，依托标准化补偿测算机制，有效破解产权界定、停产停业损失核定等难题。

蓝城房产建设管理集团执行总裁张法荣以历史街区估值逻辑展开分析，举例展示了杭州湖滨银泰in77从2005年开业，到2025年销售110亿元、日均客流超25万人次的价值成长轨迹，证明历史街区估值不能唯经济效益论。他主张构建“文脉、民生、资产”三位一体的评估体系，以长期主义视角统筹经济、社会、文化价值，实现文脉传承、人居提质与资产盘活的良性循环。

东南大学城市与建筑遗产保护教育部重点实验室研究员徐进亮梳理了城市更新全流程估价服务体系，涵盖土地规划、征收补偿、改造运营、资产管理、争议司法鉴定及各类专项评估等板块。他强调，估价服务需前置嵌入资源整合、资产盘活、资本转化全链条，精准破解项目运营痛点，为城市更新高质量、可持续发展筑牢价值保障。