杭州限价“6万+”红盘限售5年，还有上升空间吗

　　住在杭州网6月22日讯（记者 吴洵非）

　　问：御境映庐第一批房子中签率3.17%限售5年，现在均价已经将近6万6了，以后的上升空间如何？后面开盘还要不要报名了？

　　关键词：御境映庐、限售

　　答：御境映庐自住还是不错的，地段和配套都没得说，而且是区域内少有的纯低密新盘。项目首开限售5年，一方面确实是优点明显，另一方面也在于它房源数较少，首开仅24套，整个小区加起来也只有62套。

　　纯投资的话，除了目前肉眼可见的优势之外，也要更多考虑不确定因素。比如说产品力，低密住宅是很吃产品力的，而御境映庐是其开发商首次在杭州拿地开发的项目，未来产品力能否兑现，现在还缺乏案例参照。另外，如果接下来开盘依然限售5年，这个年限也是重大的不确定因素，还带来了高昂的成本。

　　总体来说，如果是自住为主兼具投资的话，这个项目确实是目前不可多得的红盘之选。如果只考虑纯投资，建议调低预期并且做好长期持有的准备。

　　②

　　问：想在市中心改善，南星和望江两个板块怎么选？小孩已经上大学了，不考虑学区。

　　关键词：南星、望江

　　答：南星和望江其实也就一路之隔，你们对学区没有要求的话，那么两个板块在地段和资源上的区别并不是很大，主要是南星沿钱塘江，望江靠近吴山广场和西湖，房龄上整体来看望江相比南星要新一些，具体还是看预算和个人喜好，大致列几个方向。

　　如果重视性价比，可以考虑江明月朗园，116㎡户型挂牌基本上在八九百万，两个人住的话这个面积也够了，项目去年交付，而且自带K11综合体。

　　如果看重奢侈度，而且房龄需求相对较新的话，可以考虑壹品、仁恒滨江园、海潮望月城等小区，往大户型选就好。

　　如果需要一线沿江，可以看看金色海岸、阳光海岸、蓝色钱江等小区，虽然房龄有点老了，但都是曾经引领潮流的经典项目。

　　另外，如果不需要近期入住的话，也可以等一等中海在今年3月拿下的海潮TOD项目，地价43353元/㎡，预计年内首开。

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　　问：请问前年买的臻和雅颂马上要交房了，值得继续持有还是出售？

　　关键词：臻和雅颂、交付

　　答：臻和雅颂属于上塘板块，地段和配套是比较优质的，有在建的15号线，交付后如果确定划入文澜学区的话也是利好。

　　二手房市场上，同板块内当年新房和臻和雅颂差不多价位的杭州大家、国樾湾，目前高层住宅挂牌价基本在55000-65000元/㎡左右，从这个角度看臻和雅颂还是有一定的利润空间。不过，今年上塘附近的运河新城、东新、三塘等板块的新房、二手房供应都不少，届时也会对这边的二手房行情起到影响。

　　等到小区交付的时候，如果对品质和挂牌价格都比较满意的话，不妨就直接出售。当然如果小区确定了文澜学区，同时你们又有学区需求的话，那还是继续持有比较好。

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　　问：我是2020年8月摇号买了御东方，99㎡的3房2厅2卫，当时买入价250万左右。现在我是出租给对面丁慧实验中学的陪读家庭，还有2年到期。我当时是纯投资的，目前没有住在丁桥，现在卖掉的话大概能卖270万左右，御东方在丁桥长睦板块是质量很好的次新房，很多中介让我卖掉，我是现在卖掉呢？还是出租的2年到期后再卖掉好呢？

　　关键词：御东方、长睦板块

　　答：御东方在长睦板块的确是品质较高的一个楼盘，不过近年来长睦板块没什么新地块出让，反倒是丁桥尤其是桃花湖一带新盘较多，产品迭代也比较明显，此消彼长之下长睦的热度和影响力就比较一般。

　　如果从资产配置的角度考虑，确实可以现在卖掉御东方这套房源，去更优质的板块置换品质更好的房子，270万做首付的话，选择面是相当丰富的。

　　目前你们这套房子有人租住，还是要综合考虑租房合同以及租户家庭的具体情况。如果不是急着用钱，也没有非常明确的置换目标，而且一直和租户家庭交流融洽的话，也可以继续租下去到合同期满为止。