刚建好的房子要升级外立面，需闯过哪些关？

住在杭州网3月26日讯（记者 武恒光 蒋敏华）最近两年，业主自筹升级外立面已在杭州蔚然成风，先后有K11住宅、奥印潮观府、棠月映翠、安樾杭璟府、翡翠嘉运府等改善楼盘升级成功。

截至目前，杭州成功升级外立面的新楼盘，有一个共同点，那就是都处在建设阶段，也就是交付之前完成自筹，并与开发商达成协议而成功升级。然而，还有不少小区也有众筹升级外立面的意愿，但因各种因素没能赶在交付前升级成功，决定在交付后启动，比如城西就有H小区，去年交付以来就在推进外立面升级。

目前，杭州还没有出现刚交付不久便成功升级外立面的先例。那么，对于刚建好的新房，业主想要通过自治的方式升级外立面，需要闯过哪些关？

新小区要自筹升级外立面 需要经过这些审批程序

在众多已交付并计划升级外立面的小区中，H小区的进展最快。

由于小区外立面是真石漆，早在开发建设阶段，就有业主代表提议升级外立面，并发起众筹，但当时开发商不配合且报价较高，双方没能谈拢，于是业主决定等交付后再进行升级。不过，业主的筹备工作没有暂停，交付前就有90%以上业主参与众筹。

去年6月份，H小区迎来交付，正式推进外立面升级事宜。去年9月，小区物管会成立；不久前，小区首届业委会成立，达成业主自治的首要条件，意味着外立面改造事项进入实操阶段。

接下去，H小区要想顺利推进外立面升级，都要走哪些流程？此前，杭州有过交付多年后成功升级外立面的先例，改造升级流程或许可以作为参考。

去年，位于钱江新城的新城国际花园成功升级外立面。“业主表决通过外立面升级改造方案之后，业委会对设计方案进行公开招标。由于业委会是小区外立面改造升级的主体，待中标的设计院正式方案做出来之后，需由业委会报送给有关部门审批。审批通过之后，再领取施工许可证。此外，设计方案出来之后，业委会还要公开招标施工单位。”新城国际花园业委会主任周伟力介绍说。

新城国际花园外立面（改造前）

新城国际花园外立面（改造后）

“按照规定，如果是业主自行决定升级改造外立面，须由业委会向区规资局报送设计方案。审批通过后，再由区住建局颁发施工许可证，并在工程完工之后组织验收。”西湖区住建局相关负责人告诉记者说。

那么，规资部门对外立面改造升级设计方案，主要审查哪些内容？“如果是专业公司，一般来说安全性不会有太大问题。除了安全性之外，我们还会审核外立面色系，主要是看外立面的主材颜色与周边城市界面是否和谐，不是业主随意想怎么改就怎么改。尤其是临街楼幢，色系不能太突兀，不然就有可能通不过审核。”规资部门相关人士告诉记者说。

在建楼盘奥印潮观府外立面升级方案公示

交付后升级外立面 质量问题谁来保证？

小区交付后立即升级外立面，此举在杭州尚未有过先例。业主追求品质住所的诉求无可厚非，但也需要考虑可能存在的问题。

正在推进外立面升级的H小区，其所属的街道有关工作人员告诉记者：“街道不反对阻拦业主自筹升级外立面，但对刚建好的新房也不会盲目支持，要有充分理由，要全体业主协商议事，必须全面考虑各种因素以及可能存在的风险点，拿出详尽的方案推进。另外，新小区如不涉及质量安全问题，仅是为了美观，外立面升级是否有必要？这个问题还有待探讨。”

一家房企的资深工程人士表示，现在要求升级外立面的小区，大都是要把真石漆或涂料升级为干挂铝板或铝板一体板，如果升级为干挂铝板，需要在墙上打孔安装龙骨，施工过程中有可能会对墙体造成破坏。

此外，业主自筹升级外立面还要考虑到后期可能出现的维修问题。一般小区在交付后，开发商对原有建筑外墙有维保义务。比如根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》规定，住宅小区外墙防渗漏保修期为8年。如果小区交付之后升级改造外立面，就有可能引发相关的保修期纠纷。

“小区交付不久，开发商对于外墙的保修期还没有结束。这时候如果业主自行决定改造升级外立面，那么开发商原先的保修义务显然会发生变化。从法律上说，新的施工单位应该要承担相应的保修义务。但是现实中很可能会发生扯皮，比如原有外墙和升级改造外墙交接处出现质量问题，责任改由开发商承担还是新的施工单位？这显然是业主需要考虑的问题。”北衡律师事务所黄彩芳律师说。