成交量上涨，杭州老小区“翻身”了？单价却从4.8万跌到2万多

　　住在杭州网2月10日讯（记者 李世嘉）前不久，家住杭州市中心的老李终于把挂牌许久的老房子卖了，却并没有感到很开心。

　　去年下半年他按照中介的建议，以170万的价格把房子挂上了交易平台，然而连续几个月始终都没有购房者来谈。眼看着年关将至，一咬牙降到150多万，终于卖掉了。

　　老李非常困惑：“就算是市中心的老房子，也已经这么难卖了吗？”

　　老李的故事只是杭州老小区的缩影。春节假期后，根据各大中介数据，杭州老小区成交量有明显上升，但这背后大都是充满辛酸的“以价换量”。

　　杭州市中心老小区

　　翠苑：半年时间再跌30万

　　中介小吴告诉记者，翠苑板块目前的月成交量大概在30-40套，比前几个月要好。

　　不过，由于在板块内原有的400多套房源的基础上，每天还会更新十几套新房源，消化速度仍跟不上库存增长，所以房价也因此没有上涨。

　　去年8月，记者探访翠苑板块时，了解到当时50-60㎡的两居室大约能卖220-230万元，成交单价普遍在4万/m²上下。如今，相同的户型成交价已经跌到了190-200万元，建筑面积约45㎡的房源则大约在165-170万元。

　　翠苑板块老小区

　　在中介小吴的后台，有一套翠苑一区的房子被列为“推荐房源”，建筑面积约50.95㎡，中间楼层，室内装修属上乘，挂牌价为220万元。“这套综合品质非常好，但由于挂牌价比较高，所以15天带看了19组，但仍然没人下单。”小吴告诉记者，去年9月份该房东曾表示低于220万不卖，但现在开始动摇了。

　　回忆起这两年翠苑老小区的价格走向，小吴感慨道“今非昔比”。

　　2020-2021年，翠苑板块的成交单价曾一度超过4.5万元/m²，然而现在3-4万元/㎡成交的房子占了大多数。“行情好的时候，身边人都问我怎么不干脆在门店旁买一套，现在真是感谢当初的犹豫。”小吴表示。

　　朝晖：从4.8万/㎡成交，到2万多/㎡挂牌

　　“说实话，就算我们现在成交量升了10%，其实也只有一套两套，相比朝晖一区到九区的1000多套挂牌房源，简直是九牛一毛。”朝晖板块的中介小王告诉记者，目前朝晖每个月的成交量在30套左右，乍一看好像数字还行，但实际上竞争非常激烈。

　　而在“走量”的阶段，没有优质学区加持的朝晖板块，价格下降得就比较明显。

　　据了解，2020年朝晖板块的成交价能达到4.6-4.8万元/㎡左右；2021年在“8.5新政”的影响下成交量下降，但价格变化不大；2022年成交价也开始大幅度下降，直到现在都非常低迷，普遍在3.2万元/㎡左右。

　　朝晖板块老小区

　　记者在二手房交易平台看到，目前有一套建筑面积约55.69㎡的房子挂牌价只有165万元，还有一套约77㎡的房源总价只有230万元，折合单价不到3万元/㎡。而在去年年底，甚至出现了2.5万元/㎡成交的情况。

　　“以前我们守着朝晖板块就够了，现在甚至整个杭州我们都会跑。”小王说，这是他们目前的工作现状。

　　据了解，目前买在朝晖的购房者基本只有三类：同社区置换、附近打工族、博拆迁。

　　武林：相对坚挺，但也在以价换量

　　在记者探访的三个板块中，位于市中心的武林受到大环境影响相对较小，成交量也有比较明显的上升。

　　中介小张告诉记者，去年他所在的店里一个月的成交量多则六七套，少则两三套，如今每个月都在增加。“前脚我们刚谈成了两单，后脚你就过来了。” 

　　不过即便如此，武林板块的仍然没有迎来价格的上涨。据了解，从2020年到现在整个板块均价跌了1万多/㎡，现在如水星阁、胭脂新村不是学区房的成交价在3.7万元/㎡左右，而带学区的房源成交价则在4-4.5万元/㎡之间。

　　武林板块老小区

　　在二手房交易平台上，记者看到“推荐房源”一类中，有一套建筑面积约59㎡的皇亲苑，挂牌价为270万，折合单价约4.6万元/㎡。

　　还有一套高楼层、建筑面积约73㎡的清源里卖300万，是长寿桥小学的学区房，折合单价4.1万元/㎡左右。据了解，这套房子急售的原因是房东年纪较大，想换成低楼层房源。

　　谈到相比于其他老小区聚集的板块成交更活跃的原因，小张表示这主要是由于近地铁、地段稀缺等光环的加持，所以一直以来在老小区中比较吃香。”

　　一位资深房产经纪人告诉记者，从他们行业的角度来看，人们对生活的品质要求越来越高，，所以老小区库存越来越多、买的人越来越少是一个必然的趋势，即便二手房市场迎来“小阳春”，老房子也很难有明显的涨价。