苏州调控政策加码，会对杭州有何影响？

　　浙江在线-住在杭州网5月13日讯（浙江在线记者 张崴淙）苏大强那套能在里面跑步的金鸡湖畔玲珑湾大三居终究还是卖亏了，而他的“蔡根花宝贝”却也没能沉得住气，等到苏州楼市的“生如夏花”。

　　5月11日，苏州市出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》（以下简称《意见》）刷屏朋友圈。

　　该文件对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。而对于苏州工业园区全域二手住房，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

　　此次“限售”新政被认为是苏州自2016年发布限购、限贷、限价等调控措施后，最严厉的一次加码。

　　富得流油、价值洼地

　　苏州楼市“妖”从中来

　　根据住在杭州网记者观察，此番调控加码和苏州楼市的现状有关。

　　首先看一组数据：2019年3月，苏州市新建商品住宅成交面积环比增幅达103.18%，同比增长47.99%，4月，这两个数据则分别为52.84%和80.25%。

　　在新建商品住宅成交价格层面，苏州的势头也表现得颇为抢眼。以2019年4月为例，其均价环比增长6.02%，同比增幅更是高达11.55%，达21742元/㎡。4月，苏州二手房成交量达11748套，环比增长99.0%，同比增长84.1%。

　　与此同时，苏州土拍市场的火热行情同样对市场行情起到了推波助澜的作用：5月8日，苏州高新区一块宅地经85轮竞价，最终以18.39亿元总价由中南斩获，楼面价15992元/㎡，溢价率更是达到了惊人的45%。同一天，荣盛、路劲在苏州所拿地块溢价率也均超40%。

　　杭州或其它热点1.5线城市的“小阳春”与之相比，多少有些“逊色”。住在杭州网记者分析，苏州楼市的“妖”，有着多重复杂的成因：

　　首先，苏州的经济规模与民富水平是其楼市保持长期稳定繁荣的根本前提。2018年，苏州市国民生产总值高达18597.74亿元，在全国位列第七。苏州市的人均可支配收入水平则高达55476元，在全国仅次于上海、北京、深圳，位列第四，远高于天津和重庆两座直辖市。

　　但苏州全市新建商品住宅均价长期维持在20000元/㎡上下，和GDP规模排名前六的城市相比，仅仅高于重庆。

　　其次，苏州独特的地理区位是其住宅价值的第二大决定性因素。作为江苏省经济发展的龙头，苏州更是沪宁高铁主廊道当中最接近上海的一个。

　　从苏州高铁工业园区站至上海虹桥站仅需23分钟，至上海站也仅需31分钟，而每天往返于苏沪两地的高铁/动车则高达196对，可谓“高铁公交化”。

　　第三，积极的人口户籍政策扩大了住宅的需求规模。根据目前统计，苏州市共有户籍人口691.07万，而常住人口则高达1068.36万，如此庞大的人口规模必将产生大量住宅需求。

　　第四，与杭宁两地的可观差价为苏州房价增长提供了可参照空间。截至2019年4月，杭州新建商品住宅均价约为29141元/㎡，南京新建商品住宅均价则为29197元/㎡，而同一时期，苏州则仅为21742元/㎡。

　　产业布局与城市结构决定苏杭楼市差异

　　苏州楼市的近期表现同样引起了不少杭州购房者的关注。但不得不说，同样被誉为“人间天堂”，苏杭两城在诸多层面上存在着不小的客观差异，这也直接导致了两地楼市的不同。

　　首先是经济发展模式上的不同。苏州GDP规模庞大，但其产业结构却相对传统，全市服务业增加值占地区生产总值比重为50.8%，而同一时期，杭州的第三产业比重则高达61.7%，产业结构更为优化。

　　从就业环境来看，截止至2017年12月31日，杭州市A股上市公司共有115家，仅次于北京、上海、深圳，超越了传统一线城市广州，而苏州仅为59家，约杭州的一半。

　　苏州与上海“前店后厂”的互动联系在短期内改弦更张的可能性不大。相比之下，杭州经济中的王牌——互联网、新金融、科技创新及总部经济则更具特色与竞争力，与传统的制造业相比，其产能溢出和附加值溢出也更为可观。

　　其次是城市内在结构的差异。很明显，杭州中心城区表现强势，苏州的不同之处则在于昆山、常熟、张家港均可与苏州城区分庭抗礼，上述三市在中国百强县排行榜前十名的位置上霸屏多年。

　　但如此的特殊城市内部结构导致流入苏州楼市资本，较杭州相比更为分散，这成为苏州房价长期明显低于杭宁两地的重要原因。

　　第三是地理位置及行政级别导致苏杭两地辐射能力的差异。苏州地理位置十分优越，但周围强手如林的事实在客观上分散了人们“一定要在苏州购房”的决心。

　　上海对人才与资本的吸附力自不必说，杭州新经济的异军突起成功吸引了诸多科技、金融、物流、跨境电商及高端财务、法律人才。

　　记者走访调查中发现，即使对于诸多非苏南籍江苏年轻人而言，“去苏州发展”只不过是其诸多选项之一。论及高端人才吸引力，苏杭两城确实存在着的客观差异。

　　在上述因素的共同推动下，苏州、杭州成为今日之苏州、杭州，也便有了今日苏杭两城楼市的种种。

　　调控政策加码，未来杭州会否跟进？

　　不过，对于苏州此轮调控政策，我们没有必要过度联想。毕竟，“稳房价、稳地价、稳预期”这条红线不可逾越。

　　苏州的政策是区域性政策，且没有配套调控方案，未对限购、限贷政策进行升级，没有涉及信贷的内容，对于购房资格的认定也没有变化。

　　整体来看，其调控力度并没有想象中那么严格。但此番调控开了中国楼市“精准调控”又一先河。如此说来，即便其它城市有可能跟进，也会集中在相关热点区域，而全域调控加码的可能性不大。

　　另一个值得注意的现象是，在楼市小阳春下，土地市场过热带来的调控升级，因而，最近的热点土地市场出现调控加码的可能性非常大。

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚指出：当前，我国房地产市场已经到了一个高频逆周期调控阶段。也就是说，市场呈现出一定的上升趋势，但调控的目标则在于防止出现楼市再次过热，引导其理性发展。

　　苏州的调控基于其境内工业园区和高新区的区域性过热，而杭州楼市在持续的高强度调控政策之下，则未出现哪个板块过热的现象。广大市民及购房者可对此保持审慎乐观。

　　此次苏州楼市的“妖”与“控”，我们不难理解：苏州经济的核心竞争力在于国际化、细分化的制造业体系。客观来讲，其溢出产能、溢出附加值或低于新经济，投资回报曲线也将长于新经济。这意味着短期的楼市上扬将增加楼市泡沫风险和银行银贷风险。

　　其实，无论楼市层面的限购、限价、摇号政策还是土拍市场的封顶价制度，都意味着杭州结合自身实际情况所做的严格调控政策始终在线。

　　当前，在“后峰会、前亚运”的历史机遇下，杭州一、二手房市场始终在沿着自身的发展轨迹运行。随着城市板块不断扩展、完善，轨道交通建设持续成熟，产业发展步入深水区，那些板块潜力优质、地铁配建完善、倒挂区间可观的房源仍有理性入手机会。