地块容积率仅0.7，杭州排屋产品重出江湖！叠墅会受冲击吗？

　　住在杭州网2月23日讯（记者 詹慧雯）2023年9月底，自然资源部曾发文，建议各省市自然资源部主管部门，取消土地拍卖中的地价限制、取消远郊容积率1.0限制等。

　　2023年11月，杭州土拍新规出炉，不再设地价上限，重新恢复“价高者得”竞价方式。

　　而近日，杭州远郊容积率1.0限制，也开始悄然松绑。一张余杭区闲林单元YH120504-02地块规划技术指标图的流出，容积率低至0.7！

　　余杭区、富阳区

　　多宗低密宅地登场

　　这宗闲林单元YH120504-02地块，位于原运溪路与运溪快速路交叉口，西侧300米外是杭州老牌别墅豪宅区——绿城桃花源，东侧一路之隔即是2023年首开、容积率1.2的叠墅产品——绿城咏溪云庐。

　　规划指标显示，地块用地面积为99539㎡，容积率0.7-0.8，建筑高度不大于16米，住宅建筑檐口高度不得大于10.5米，同时规定地块内住宅建筑须按三层及以下排屋设计。

　　这意味着，杭州容积率1.0以内的低密宅地，重出江湖！

　　无独有偶，富阳区2024年读地手册中，东洲板块也上新两宗容积率0.7的低密宅地。

　　东洲18-1号地块、18-2号地块，坐落于黄公望森林公园旁，东侧比邻绿城富春玫瑰园。两宗地块土地面积超300亩，容积率均为0.7。

　　不过，和余杭区不同的是，富阳区已经取消了地价、房价双限，东洲两宗低密宅地的拿地开发商，将拥有自主定价权。

　　今年1月，临平区理想臻品领出了82套中式合院的预售证，毛坯均价高达12.8万/㎡。据了解，理想臻品合院片区的容积率大约0.6左右。

　　余杭区，目前正处于地价不设限、新房限价的状态。闲林板块2023年一共出让了四宗宅地，其中，容积率3.1的绿汀春晓，新房限价27200元/㎡；容积率1.5的和著薇棠轩、华景川联荣片区15号项目，新房限价27120元/㎡；容积率1.2的咏溪云庐，新房限价33150元/㎡。

　　那么，容积率0.7的闲林单元YH120504-02地块，新房限价会是多少？也将具有一定的市场观测价值。

　　容积率0.7的宅地

　　能做成什么样的产品？

　　潮新闻记者统计梳理，在2023年杭州十区累计成交的123宗涉宅地中，容积率1.5以内的涉宅地有36宗，容积率1.1以内的涉宅地有13宗，容积率1.0以内的涉宅地数量为0。

　　从产品类型来看，容积率1.3的湘湖湖岩臻品府、湖秀臻和府，是4层双叠+6层三叠；容积率1.1的龙坞溪映听庐、月陇云岚以及丁桥上城金茂府，均是4层叠墅；容积率1.01的富阳春桂璟庐和临安中天青山湖项目，一个是联排+洋房，一个是联排+小高层+高层。

　　容积率0.7的低密宅地，能做什么样的产品？浙报传媒地产研究院院长丁建刚指出，关键还是看拿地开发商，如何规划和利用这块地。

　　“0.7的容积率，可以做成纯排屋社区，但公共区域和花园面积不会很大，如果做成3层排屋，那么公共空间和花园面积就会比较大，但室内的舒适度会降低，哪怕是300平方米的排屋，每层的落地面积也只有100平方米左右。”

　　那么，容积率究竟要低至多少，才可以做独栋类产品？丁建刚认为，若是纯粹的独幢别墅区，空间尺度较为舒适的话，容积率应该在0.3~0.4。

　　同时，丁建刚也提到，去年9月自然资源部的定义是，远郊可以供应容积率1.0以内土地。但这个“远郊”究竟在哪里，解释权恐怕在各城市自己手中，闲林这宗0.7的低密地，可能只是一个开始。

　　若远郊排屋类产品重出江湖，会不会对杭州市面上在售的叠墅类产品造成冲击？丁建刚表示，关键还是看价格，叠墅产品和排屋产品，应该会拉开一定的价格差。

　　“高净值人群，还是希望能够住‘有天有地’的排屋。但偏年轻的中产、小资客群，或许觉得叠墅也不错，现在一些有独立电梯入户的叠墅产品，也逐渐被市场所接受了。”