倒挂近每平方米1万元！2字头西湖区今年还有两次“万人摇”？

　　浙江在线-住在杭州网5月25日讯（浙江在线记者 詹慧雯）5月份，杭州又有多板块新房限价“解锁”。

　　瓶窑限价24000元/㎡；临平新城限价28500元/㎡；临安滨湖新城限价29500元/㎡；未来科技城限价36100元/㎡……唯独主城西湖区的三墩北画风不同。

　　5月21日，三墩北单元一宅地挂牌，商品住房销售精装限价依然是28100元/㎡，相较于半年前挂牌宅地（钱江三墩北项目），限价一分未涨。这使得三墩北瞬间成为杭州主城（大江东除外）新房价格最“洼地”。

　　上个月，甚至有媒体消息：西雅图二手房成交价已经到4万一平了！

　　那么，三墩北目前商品房市场是何现状？二手房真实成交价在多少？近期，记者对三墩北板块进行了一次实地探访。

制图：王璐

　　①

　　2020年三大新盘供应，一盘已售罄

　　三墩北板块由绕城高速、宣杭铁路、古墩路围合而成。

　　其中，横穿而过的紫金港北路，又将三墩北板块一分为二。

　　西雅图、西湖国际城、紫雅云邸等盘在紫金港路西边；云和湖、云谷天境、水晶郦城等盘在紫金港路东边。

　　紫金港路以西区域，开发得晚，城市界面尚未完全形成，主干道上较为冷清：紫金港路以东区域，开发得更早一些，聚集着都市阳光等一众早期经济适用房，城市界面成熟，相对也更热闹一些。

　　2020年，三墩北板块内有三大新盘供应：金辉紫雅云邸、建发金辉紫璋台、钱江三墩北项目。

紫雅云邸（左）与西湖国际城（右）仅一路之隔

　　金辉紫雅云邸4月份已经一次性全开了。

　　3幢共计148套可售房源，户型面积148㎡，精装均价28600元/㎡（装修标准3000元/㎡），共吸引到了1482户家庭报名登记，整体中签率9.99%。4月29日线上选房当天，所有房源全部售罄了。

　　目前，紫雅云邸的建设进度接近结顶状态，预计2021年6月底交付。

西雅图（前）与紫璋台（后）也仅一路之隔

　　建发金辉紫璋台是板块内下一个重点。

　　紫璋台5月21日刚公布案名，预计6月中旬左右开放售楼部和实体样板房，预计8月份左右或一次性推出1224套可售房源。

　　不同于紫雅云邸清一色148㎡的大户型，紫璋台起步户型仅95㎡，户型面积段丰富，有95㎡、105㎡、125㎡、139㎡四种户型。其中，小户房源套数占比50%左右，配比很高。

　　并且，这还是一个精装修的现房销售项目，最快年底就可交房入住。

紫璋台实景图

　　从现场情况来看，紫璋台的立面已经完全呈现出来了。

　　屋顶为建发特色的新中式飞檐；外立面由铝板、石材、涂料组合而成，色调米白；墙饰上每隔两层会有云纹装饰，做工精细。目前呈现出来的立面效果，可以说是三墩北一众商品房中最好看的一个了。

　　园林还在进一步修葺当中。据建发方面透露，园中除了有小面积湖景外，还斥巨资挖了一条人工河，打造小桥流水的东方意境。

　　2字头的限价、精装修带地暖、年底既可交房入住……如此高性价比，又一“万人摇”是妥妥跑不掉了。

远方打桩机所在处为钱江三墩北项目

　　三季度紫璋台开完后，四季度钱江三墩北项目就要登场了。

　　2020年1月，钱江竞得三墩北宅地，商品住房销售精装限价28100元/㎡。预计最快下个月，钱江三墩北项目会对外正式公布案名。

　　值得一提的是，钱江三墩北项目是目前板块内离地铁最近的一个商品房。距离地铁2号线白洋站，仅300米左右距离。

　　钱江房产也是杭州老牌本土房企了，不仅有丰富的开发经验，在户型设计上也一向出色。据了解，钱江三墩北项目规划了8幢可售的高层住宅，户型面积90㎡、110㎡，精装修，预计11月份左右首开。

　　小户型、近地铁、精装限价28100元/㎡，钱江三墩北项目也极有可能成为下一个“万人摇”。

　　②

　　89㎡二手房挂牌价，普遍在300万以上

　　也是从这两年开始，“万人摇”一度成为三墩北板块的代名词。

　　2018年8月、2018年9月、2019年3月，西湖国际城接连三度“万人摇”；2018年6月、2018年8月，西雅图两次公开摇号，报名人数近万。

　　西湖国际城最后一批房源在售时，毛坯均价23254元/㎡；西雅图最后一批房源在售时，精装均价27018元/㎡（装修标准3500元/㎡）。

　　如今，这两大红盘均已交付，在二手房市场上表现如何？记者走访了三墩北板块内的几家中介。

西湖国际城实景图

　　以西湖国际城89㎡小户型为例。最便宜的两套：2楼（一楼为架空层）89㎡挂牌价在277万；34楼（顶楼）89㎡挂牌价在290万。从3楼开始，挂牌价都朝着300万以上去了。

　　310-320万，是西湖国际城小户型的一个普遍挂牌价。

　　精装交付、有万科品牌加持的西雅图，挂牌价更高。最便宜的一楼89㎡，挂牌价已经320万了。

　　西雅图89㎡小户型的普遍挂牌价在340-360万元之间。

　　那么，这两个楼盘的实际成交价是多少？

　　根据我爱我家、兔博士的数据，西湖国际城近2月二手房成交价在34000元/㎡左右；西雅图近2月二手房成交价在37000元/㎡左右。

西雅图实景图

　　“4万一平成交的西雅图二手房，是一个极其个别的现象。”一位中介告诉记者，实际上很多刚需对于二手房总价依然非常敏感。

　　据了解，由于杭州主城区有可以提前交契税的优势，西雅图、西湖国际城部分房源已经“满2年”了，能帮买家省下一笔10-20万的税费，相对有一定的价格优势在。

　　这类“满2年”的房源是最畅销的。其他，可能会有做高、做低的成分在。

　　“不同的户型，成交价也会有所差异。像西雅图有89㎡边套全明户型，在区域内比较稀缺，单价相对也要高一些。”

　　③

　　倒挂9000元/㎡，主城最后的“真香”板块

　　鉴于后期待上市的建发金辉紫璋台、钱江三墩北项目均为精装交付，西雅图的二手房成交价相对更有参考价值。

　　以西雅图37000元/㎡的二手房成交价来看，与限价28100元/㎡的新房之间，依然有高达9000元/㎡左右的倒挂空间存在，价格红利非常明显。

远处由左向右依次为水晶郦城、云谷天境、云和湖

　　三墩北价格这么好，有劣势吗？当然。

　　三墩北这个板块，只要你实地去探访过两次，就会发现它的优势和劣势均非常明显。

　　劣势，首先来源于区域的割裂感。

　　三墩北由绕城、宣杭铁路围合而成，铁路严重地割裂了老三墩与新三墩北。进入三墩北的动线非常单一，无论你从哪里出发去三墩北，导航都会建议你先走紫金港北路，然后才能拐近三墩北的内部支路。

西湖国际城唯一开业的底商

　　其次，板块内部没有地铁、没有商业配套。

　　住在这里的业主，出门必须自驾或者打车，公交车次少、等待时间长。

　　已交付西湖国际城、西雅图几乎没有营业的底商，区域内甚至连买一瓶矿泉水都很困难，远没有之前销售时商街展示得那么美好。商业上的匮乏，是三墩板块长久以来的一大弱势。

　　再次，大户型在这里没有优势。

　　金辉紫云雅邸清一色148㎡大户型的摇号中签率充分证实了这一点。

　紫雅云邸实景图

　　好在，三墩北近期频频有交通线利好传来，区域严重的割裂感可能会被改善。

　　一方面，宣杭铁路要拆了。

　　宣杭铁路一旦被拆除，意味着大片断头路将被打通，自在城和三墩北之间不再有阻隔，三墩北将真正与主城融为一体。

　　另一方面，墩余路上跨工程已经开建了。

　　这条西雅图南面的墩余路可不一般，它还是西湖大学南面的主干道，衔接三墩北和未来科技城的重要交通枢纽。三墩北近西湖大学、云谷小镇这一优势，会因为墩余路的开通，而被发现和放大。

　　此外，三墩北板块还有两大优势：一是学区，二是价格。

　　西雅图和紫璋台之间的墩余路，未来将连通西湖大学

　　星洲二小去年9月已正式开学了。

　　至于，28100元/㎡的精装限价，放眼全杭州已经不多见了，更何况还是主城西湖区。

　　下半年，三墩北极有可能成为杭州主城最后的“真香”板块。

　　西溪公馆这次首开之后，2字头的未来科技城，只剩一次机会了。

　　但接下来三墩北，你拥抱28100元/㎡限价新房的机会，至少还有三次。