六部委发文整顿长租公寓市场，杭州早有行动，之后还有大动作

　　浙江在线-住在杭州网12月27日讯（浙江在线记者 王彬）近日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》），规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。

　　《意见》明确要求经纪机构不得赚取住房出租差价。除此之外，针对今年以来住房租赁市场特别是长租公寓市场的乱象，也有了明确的管理规定。

　　《意见》重点提到防范住房租赁金融风险，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆；加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

　　对于住房租赁市场的监管，杭州已提前探索实践。今年8月，杭州深入开展租赁乱象整治工作，近期又连出3个新规进行规范。

　　其中，《杭州市住房租赁合同网签备案管理办法》《杭州市促进住房租赁市场发展专项扶持资金管理办法》已于12月11日开始施行；而《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，将于明年1月1日开始施行。

　　据悉，之后杭州还会推动住房租赁政策体系的核心文件《促进杭州市住房租赁市场平稳健康有序发展的意见》出台，形成“1+3”住房租赁政策体系，推动杭州住房租赁市场健康平稳发展。

　　Part1

　　杭州2020年执行新规，规范长租公寓经营

　　在这3个新规中，最重要的当属《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》（以下简称《办法（试行）》），这也是全国首个住房租赁资金监管办法。

　　该《办法（试行）》最大的现实意义在于，强化对长租公寓资金的监管，解决长租公寓资金使用合规性问题。

　　具体来看，《办法（试行）》主要有两方面重点内容：

　　第一、要求杭州住房租赁企业在银行设立租赁资金专用存款账户，资金的使用，都要接受相关部门的监督和管理。

　　第二，杭州租赁企业，须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，如果风险防控金达不到要求，也会有相应的预警惩戒机制来约束。风险防控金的总额，按整体房源月租金总额的2倍确定。

　　六部委的《意见》中，关于“加强租赁企业监管”的要求包括：加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。

　　杭州这个《办法（试行）》，可以说提前出台了具体的执行细则。

　　该规定执行后，能实现租客租金与平台运营资金的隔离，相关长租公寓企业不能随意花费这些资金，更不能盲目扩张、搞金融化、资产证券化，可以极大降低长租公寓“爆仓”的可能，保证相关企业以及整个行业的健康发展。

　　而风险防控金的规定，实际上是未雨绸缪。一旦相关企业出现“经营资金链断裂”等问题，这笔风险防控金在一定程度上，可以为房东租客的损失提供保障。

　　Part2

　　杭州对长租公寓接连行动，各方怎么看？

　　今年8月以来，杭州市深入开展住房租赁乱象整治工作，摸排相关机构及其分支机构2657家，重点检查385家，约谈问题企业54家，查处违法违规企业2家，协调处理涉及租赁中介机构信访投诉3744件，集中化解部分停运企业事件中租赁合同纠纷1059户。

　　12月23日，杭州市西湖区警方和杭州西湖法院联合对外发布最新动态，杭州长租公寓品牌商鼎家网络科技有限公司（简称鼎家）创始人、实控人魏永锋继司法拘留之后，被追究刑事责任。

　　而随着《杭州市住房租赁合同网签备案管理办法》《杭州市促进住房租赁市场发展专项扶持资金管理办法》在12月的执行，以及《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》在明年1月1日的施行，市场进一步得到规范。

　　拱墅区的一位房东赵先生直言，这些新规政策和专项整治，确实是好的，“能让我们看到希望！”

　　上城区的李先生，也是房东，他说“自己出租太麻烦，还是希望托管给机构。新规推行之后，我基本可以放心了！”

　　一位明年6月毕业，准备留在杭州的大学生说：“想到毕业后要租房就心慌。各种类型的出租房都会考虑，长租公寓当然会考虑，会选择性价比高的。”

　　提供租房服务的中介又怎么看呢？

　　杭州我爱我家品牌总监周包军表示，我爱我家作为本身就追求规范经营的企业，更愿意看到市场的这种进一步规范。规范是一个行业持续发展的关键。

　　易居房友杭州二手房事业部总经理王云鹏认为：“确实是好事，有利于市场正向发展。但也要看到，每个政策从推出到最终落地平稳践行，对于行业和相关企业来说，还是需要一个接受过程。”

　　Part3

　　展望2020年，长租公寓市场将迎来健康发展

　　站在2019年年底，回望一年以来的长租公寓市场，乐伽公寓、鼎家、源涞国际、悦如……各地长租公寓公司“爆雷”频发，付不出租金、无法偿还客户欠款、众多租客和房东被坑等事件屡被报道。

　　行业发展初期，由于未建立起合理的收房等机制，致使小企业“爆雷”频现，大企业资源浪费。而长租公寓向金融形式演化，过度的金融化给企业、房东、租户带来了风险隐患。

　　一则新闻是，因近期北京租房市场租赁淡季，自如、蛋壳、相寓纷纷要求房东降价，并不惜提供违约金，也要硬着头皮让房东把租金降下来。

　　这其实是市场本身在做调整。一些长租公寓机构、租赁平台之前收房时估价过高，现在优化房源价格，与业主沟通协商。

　　市场洗牌和政策完善同步推进。现在，随着六部委《意见》的印发，以及各地像杭州一样，陆续出台地方管理细则，一路狂奔、野蛮生长的长租公寓市场将迎来全面监管。

　　在“不得诱导承租人使用租金消费贷款”“租金收入中住房租金贷款金额占比不得超过30%”“设立租赁资金专用存款账户”等规定之下，住房租赁市场以及长租公寓市场将迎来健康、稳定的发展，真正口碑高、管理优的长租公寓品牌将脱颖而出，房东租客的正当权益也能得到更好保障。

　　站在2019年年底，展望2020年的住房租赁市场，我们有理由相信：在大浪淘沙之后，每一位租户，可以住得更加舒心！