楼市降温的时候，是换房的最好节点吗

　　住在杭州网1月29日讯（记者 盛哲徽）我在祥符有套小户型，现在有娃了打算换房，考虑买一套勾庄的三房，但目前祥符的行情很不好，我估计自己这套房子得再降个50万才能成交，现在置换是不是太亏了？

　　关键词：置换、二手房涨跌、勾庄

　　回答：

　　置换最不该在意的就是涨跌。

　　祥符的房价跌了，你觉得你亏大了，但你要置换的勾庄也在跌啊，而且跌得更厉害，新房因为限价倒是没跌，但热度也在跌啊，你上车就容易很多了。

　　事实上个人觉得，像现在这种行情降温的时间段，是最适合置换的。

　　因为行情好的时候，房价多半是涨的，你前脚刚卖掉现在的房子，你打算置换的房子可能就涨了，新房因为限价不会涨，但周边二手房都涨了，它的热度就会涨，你面临的摇号压力也会提升。

　　而且行情好的时候，往往伴随着各种调控政策，你的购房成本、购房难度都会提高。

　　老师好，闲林的樾鸣春晓园和未珂宸铭府，这两个楼盘哪个更推荐？另外，闲林这边还有其他的新房推荐吗？

　　关键词：闲林、樾鸣春晓园、未珂宸铭府

　　回答：

　　这两个楼盘整体更推荐樾鸣春晓园一些。

　　先来看位置，两个楼盘离得很近，所有位置上基本没有大的差别，算是平手。

　　再看规划，樾鸣春晓园是14幢16层小高层，大部分楼栋是2梯4户，容积率2.3；未珂宸铭府是20幢11层小高层，1梯2户，容积率1.8。

　　这个显然是未珂宸铭府的配置要更好一些，但是要注意的是，樾鸣春晓园是无公租和自持的，而未珂宸铭府有两幢。另外，樾鸣春晓园还采用了桂语系的外立面、酒店式出入口、园区泳池，这个在同级别市场中还是比较少见的。

　　户型上，未珂宸铭府户型面积选择较多，起步109㎡3室2厅2卫，最大136㎡4室2厅2卫，而樾鸣春晓园则只有105㎡的中间套和125㎡的边套两种户型。

　　但在个人看来，在户型面积相近的情况下，如未珂宸铭府109㎡和樾鸣春晓园105㎡，未珂宸铭府128㎡和樾鸣春晓园125㎡，都是后者的户型更吸引我。

　　闲林其他的新房倒是还有不少，但基本都是低密，如云檐里，500万级的叠墅，和你提到的两个楼盘已经不是一个价位段的了，就不推荐了。

　　在目前已知的非低密项目中，未珂宸铭府和樾鸣春晓园肯定是闲林产品力的天花板了，二者选一即可。

　　您好，我购买新房的合同已经签掉了，精装修的，但购房合同和装修合同是分开签的，这合理吗？会不会有什么风险？

　　关键词：精装修、购房合同

　　回答：

　　合理，政府并没有规定购房合同和装修合同必须签在一个合同里。

　　在过去的几年里，购房者先与开发商签订毛坯购房合同，再和开发商指定的第三方装修公司签订装修合同，类似这样的签约方式是很多见的。

　　这种签约方式的风险肯定是存在的，因为装修合同是和装修公司签约的，那一旦出现问题，开发商大可推诿，但装修问题有时是很难界定的，装修公司大可以说是房屋原结构就有问题，让你去找开发商。

　　从实际的案例看，开发商和装修公司互相推诿导致业主维权困难的情况也是非常多的。

　　能不能预测下2023年的政策走向？限购会不会进一步放松？限价还会有吗？利率会不会继续下降？

　　关键词：预测、限购、贷款利率

　　回答：

　　我们可以看下2023年的浙江省政府工作报告。其中和房地产相关的表述是：

　　促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房住不炒”，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。

　　而2022年工作报告中对房地产的表述是，大力发展保障性住房，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　可以看到，“促进市场平稳健康发展”和“满足合理住房需求”这两点，这两年都有提到，而且2023年还将“合理住房需求”做了更进一步的细化延伸，变成了“支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。

　　由此可知，今年杭州的楼市政策大概率还将围绕上述两点，2022年已经出台的和这两点高度相关的政策有望进一步升级，比如“部分放松限购”、“差异化购房政策”等等。

　　对于限购放松的力度，个人觉得不要报太高的期待，毕竟政府又重提了“房住不炒”，因而彻底放开的可能性是很低的。

　　最后再说下利率，这个是最明确的，利率下降是大势所趋，但大幅下调的可能应该不大。

　　毕竟政府已经给出了标准，如果一个城市连续三个月新房价格同比环比下跌，才可以将利率突破下限，考虑到杭州2022年的表现，突破下限的可能很小。