绿城管理港交所上市，成为国内“代建第一股”

　　浙江在线-住在杭州网7月10日讯（浙江在线记者 盛哲徽）今天，绿城管理正式在港交所上市，开盘报价2.65港元，涨幅达6%。作为目前国内唯一的上市的代建专业公司，它顺利成章的成为了国内“代建第一股”。

　　上市已筹划三年

　　绿城代建理念最早可追溯到2005年，那一年，绿城首次介入杭州江干区“城中村”改造和安置房代建，尔后绿城创始人宋卫平提出依托“绿城品牌和团队”实现业务创新。

　　2010年9月，绿城管理的前身绿城房产建设管理有限公司正式成立，由绿城前行政总裁、现蓝绿双城创始人曹舟南出任总经理，国内首家轻资产模式的房地产开发管理公司诞生。

　　2014年宋卫平另起炉灶，将绿城建设管理更名为蓝城，宣布开始新的创业。而绿城曹舟南、应国永创立的公司绿城鼎益和绿城时代，也承接代建业务。

　　由于绿城本身先后经历的复杂故事，绿城旗下的代建平台在很长一段时间未能得到整合。直至2016年6月，绿城系的代建业务才全部整合到绿城管理集团，为最终的上市打下基础。

　　事实上，绿城管理上市一事，早在2017年便酝酿启动。绿城管理总经理李军曾表示，由于寿柏年清空绿城中国股份，为保证交易，公司暂停了绿城代建业务的上市。

　　上市为巩固行业龙头地位

　　绿城管理上市的目的是什么？

　　在2019年度业绩发布会上，绿城中国执行总裁郭佳峰曾给出过答案。

　　绿城管理上市可以确立绿城中国代建业务的龙头地位，受到资本加持后，融资渠道和资本代建业务也会进一步扩展，可以支持绿城中国规模上的增长。

　　一直以来，代建行业的市场集中度就非常高。

　　根据中国指数研究院报告，房地产代建行业在2019年的收入方面，前五大公司与前十大公司的市场份额分别为55.3%及75.7%。在这当中，绿城管理又算是独一档的存在。

　　以2019年为例，该年绿城管理拥有72个新订约项目，总建筑面积约为1600万平方米，占中国代建市场的市场规模份额23.7%，这一规模已是第二大市场对手的两倍以上！

　　“增收不增利”问题亟待解决

　　光鲜的背后也不是没有隐忧。

　　近年来，伴随着规模不断扩大，绿城管理出现“增收不增利”现象。

　　绿城管理的最大业务分部为商业代建，绿城管理商业代建收入占比在70%以上。商业代建在带动绿城管理收入逐年上涨的同时，却也致使毛利率连年下滑。

　　商业代建业务于2017年、2018年及2019年的毛利率分别为61.4%、55.7%和46.2%，受此影响，整体毛利率也连年下降，三年毛利率分别为56.8%、50.2%和44.2%。

　　2020年前三个月，绿城管理收入2.8亿元，同比2019年下降35.7%；毛利1.04亿元，同比下降48.4%。新签约项目14个，比2019年同期的22个减少8个。

　　绿城管理解释称，毛利率连续下滑主要是受商业代建业务的毛利率影响，商业代建业务毛利率减少，由于与业务伙伴合作快速发展，须支付相应的管理费所致。

　　如何在稳定利润的同时，寻找新的利润增长点，这是上市之后绿城管理亟待去功克的难题。