去化周期最高暴跌52个月！别再妖魔化高库存，这些板块已经逆袭

　　浙江在线-住在杭州网7月4日讯（浙江在线记者 盛哲徽）二手房库存突破12万套！新房库存突破4万套！

　　楼市步入下半场至今，越来越多的人开始因为库存而焦虑起来。

　　其实，并不用去“妖魔化”杭州的库存。

　　去年2月，记者曾盘点了杭州老八区库存压力大的板块，城东新城、南部新城、萧山科技城、湘湖名列前四。而这几个板块，恰好也都是当时业内外普遍看衰的。

　　以这些板块为切面，我们会发现库存对楼市的影响并没有想象的大。

　　去化周期最高暴跌52个月

　　来看两张表格。

　　数据来源：浙报传媒地产研究院

　　这里先解释下，所谓总库存，指的是当时在售房源面积和潜在库存的总和。

　　可以看到，仅仅只是一年多的时间，这些板块的去化周期就都出现了明显的下降。

　　城东新城由66个月下降到了15个月，湘湖由49个月下降到了8个月，萧山科技城由78个月下降到了26个月，南部新城由50个月下降到了37个月。

　　高库存之所以没有带来滞销，最主要的原因是去化速度的加快。

　　以南部新城为例，2018年的月均去化量为2.1万㎡，而2019年的去化量则是3.3万㎡，因而即便是总库存增加了，它的去化周期仍然是缩短了。

　　如果引入中签率这个数据，我们能更为清晰的看到这些板块的热度变化。

　　最典型的就是萧山科技城，据记者统计，2018年该板块的整体中签率是100%，这意味着，板块内但凡有开盘，基本就是流摇，而到了今年上半年，这个数据已下降至23.2%。

　　虽然离热门板块还有差距，但至少也证明了板块内的购房需求并不少。

　　高库存板块何以逃出生天？

　　为什么这些板块的房子突然好卖起来了呢？

　　一方面，这和这些板块的预期变化有一定的关系。

　　比方说南部卧城，最早的时候它的定位就是个卫星城，职能是以居住为主，辅以生活配套。由于缺乏产业规划，板块一直面临着“留不住人”的窘境。然而自2018年起，浙医二院的落地，以及一系列医疗健康、养生养老等产业进驻，极大的填补了这个缺陷。

　　另一方面，也是更大的原因，在于热点板块需求的向外蔓延。

　　2018年前，摇号政策尚未出台，买房只要钱够就行了，但摇号后，就不是这样了。

　　热门板块的库存少，摇号难度又大，在一次次的“无功而返”后，许多购房者被消磨了耐心，继而就会转进一些库存量大，摇号相对容易的板块购房。

　　所以，别看这些板块的整体中签率都不算低，许多楼盘甚至开盘后还能剩不少房源，但续销的情况却大多还可以。

　　以城东新城为例，板块2019年的整体中签率仅为62.05%，在杭州的所有板块中，这个中签率估计顶多只能排到中游，但2019年它却成交了3309套住宅，要知道，城东新城当年新增的住宅数也就只有2690套，换而言之，去化速度已经比新增供应速度都快了。

　　高库存影响将反馈到二手房市场？

　　虽说新房的去化并没有太大的问题，但天量库存的后遗症还是有可能存在的。

　　来看下面这张表格。

　　数据来源：链家网成交系统

　　可以看到，即便是成交最好的南部新城，近三个月的成交房源也就只有65套。

　　成交相对较差的萧山科技城，三个月成交的房源甚至没达到两位数。

　　考虑到这些板块在过去两年卖出了太多的房子，而这些房子大多又还尚未有交付，因而可以预见的是，在未来的几年里，它们的挂牌房源很可能会出现激增。

　　可选房源增加后，如果还是现在的去化速度，那就难保有房东会降价抛售。

　　不过，也不排除会出现高库存和高去化并存的情况，毕竟未来几年的楼市还存在很多变数。

　　尽管目前的整体成交一般，但要注意的是，这些高库存板块，它们前几年在售的几个新盘，在流入二手房市场，成交的表现都不算差，甚至可以说是非常出色。

　　萧山科技城的钱江蓝湾，2019年在售时均价不到2.3万元/㎡，目前二手房的成交价，大多已经在2.6万元/㎡左右。根据好找房数据显示，目前整个小区的挂牌房源量并不大，加一起也就20套，而从过去半年的表现看，基本上每个月就能卖掉2套。

　　尚海湾实景图

　　南部新城的尚海湾，该项目最后一批房源于2018年推出，当时的均价不到2.3万元/㎡，而据板块内中介的说法，目前小区的二手房售价大约在2.8万元/㎡左右，且成交非常不错，据手边买房数据，仅仅是刚过去的6月就卖了7套。