地段论过时了？错了！限价时代下，它可能是胜负手

　　这段时间，杭州的改善市场可以说是分外的热闹。

　　凤起钱潮、湖境云庐、仁恒滨江园，一个比一个卖得火爆。

　　而马上，杭州主城区最大的改善住宅阵地城东新城也要发力了。

　　3月25日，中国铁建交投·花语天境领出了预售证。

　　根据花语天境的销售方案，项目此番推出的是高层1、2号楼，共计111套，主力户型111、118方和149方，精装交付，均价46766元/㎡。

　　▲销售公示方案截图

　　PART 1

　　自楼市进入白银时代以来，很多人就在说李嘉诚的地段论不灵了。

　　原因很简单，城市规模不断扩大，一二线城市都开启了轨道交通时代。

　　从投资潜力来说，曾经不大被看好的地段，也拥有着巨大的升值潜力。

　　▲李嘉诚提出了地段论

　　但是这个理论并不全对，在板块之间的比较上，地段论确实已不再是金科玉律，但由于限价的存在，在板块内部各楼盘的比较上，地段的重要性反而愈来愈突出。

　　为什么这么说？

　　受限价的影响，当下同一板块的楼盘在价格上基本不会有差距，同理，由于限价，开发商在产品创新上的投入上也拉不开大的差距，这样一来，地段就成了胜负手。

　　有人可能会问了：既然是同一个板块，地段的差距能大到哪去？

　　差距还是很大的。

　　▲杭州钱江新城

　　就比方说萧山市北，以市心路为界，道路以东和道路以西完全是两个概念；再比方说钱江新城，未来江河汇一带或许潜力无限，但现在显然无法和南星桥匹敌。

　　在理清了这个思路后，我们再来看花语天境，就会发现它完美契合了上述理论。

　　PART 2

　　毫不夸张的说，纯地段而论，花语天境在城东是第一档的存在。

　　根据城东新城最早的规划，新城以火车东站为核心，共分为天城单元和彭埠单元两块，其中彭埠单元的核心区范围以地铁1号线为中轴线，向西一直到同协南路。

　　而城东新城近年来新入市的毗邻1号线的项目，除去花语天境，其他全部都在同协南路以东。

　　▲花语天境和城东新城的关系

　　撇开规划不谈，花语天境的地段优势也是肉眼可见。

　　城东新城的核心竞争力之一，就是交通极度便利。秋石高架、德胜高架、沪杭甬高速、艮山西路，以及地铁1、4、6号线，组成了主城区最为立体的交通网络之一。

　　而花语天境就占据了这个交通网络的核心位置，除秋石高架外，它和其他三条区域主干道的距离都在1公里以内。

　　地铁1/4号线交汇的彭埠站，已经启用的A出入口，距离项目仅150米，未来还有两个地铁出入口（规划）就在家门口。

　　商业上，几个大型综合体都在1公里范围内。

　　▲花语天境区位图

　　南面是招商中的港龙城，总体量25万方，传闻会有商业大鳄接手；西面是已开张的三花国际和杭州之翼，分别为2.7万方和5.5万方；未来北面还会有一个1公里长的“十字天幕街”（来源：江干发布），计划2022年建成，对标湖滨路步行街。

　　此外，项目往北隔一条马路就是白石会展中心（规划）（来源：江干发布），这里被定位为杭州的“蓬皮杜中心”，是城东新城既定中心之一。

　　PART 3

　　优越的地段固然是花语天境的最大杀手锏，但这并不意味着它其他地方就不优秀。

　　首先，项目容积率仅为1.8，是城东新城在售项目中最低的。也正因如此，花语天境在南北两侧都规划了集中式的景观，单单是南侧的集中式园林，面积就达约4000㎡。

　　▲花语天境鸟瞰图

　　自万科·中央公园后，这应该是城东新城首次出现如此大规模的集中式景观。

　　其次，颜值足够能打。据了解，项目的建筑设计请来了GOA操刀，该团队是杭州最负盛名的设计团队之一，曾参与设计了华润万象城、西子湖四季酒店等杭州经典之作。

　　具体到花语天境，高层立面看效果图像是一只无边框手机。

　　▲花语天境高层立面效果图

　　为了让南北立面在美观度上统一，中国铁建还强迫症般的给北立面增设了铝格栅和玻璃。这种不惜成本的做法，此前也就在绿城、融创的少数楼盘中出现过。

　　另外，依托中国铁建在户型研发上的成熟经验，花语天境的户型也是可圈可点。

　　111方（建筑面积）和118方（建筑面积）都做了三房两厅两卫的设计。其中，118方（建筑面积）南向排布着三个卧室，总面宽约9.4米，餐客厅连接约6.6米大飘窗。

　　149方（建筑面积）做了四房两厅两卫，且重现了久违的四开间朝南。

　　餐客横厅、次卧和主卧套房一字排开，南向的总面宽达到了约13.9米。目前，在杭州楼市中，要实现这样的朝南格局和尺度，通常建筑面积要在155方以上。

　　餐客厅组成近建面33方的大方厅，并连接约7米的大阳台。

　　▲花语天境149方户型图

　　最特别的是，有别于多数开发商将大户型打造为边套的设计，花语天境首开的149方（建筑面积）全部都是中间套。之所以这么做是因为，1、2号楼正对出去就是园区最大的水系景观，将149方（建筑面积）设置为中间套，有利于将景观资源最大化。

　　不止如此，1、2号楼的北面就是规划中的白石港公园（规划），换而言之，它们实际上已拥有内外双重水景景观。

　　据了解，花语天境的登记时间为3月28日至3月30日，明天开启线上报名登记，有兴趣的朋友可亲往品鉴。