杭州各板块库存压力揭秘，4个去化周期超3年！它们会率先降价吗？

　　浙江在线-住在杭州网2月26日讯（浙江在线记者盛哲徽）上个礼拜，估计很多人的朋友圈都被绿城建发·沁园这个楼盘刷屏，原因就是这个楼盘涨价了，还涨了不少，每平米大概5000多，而这个变化让一些开发商看到了限价松动的曙光。

　　然而假设限价放开了，房价就一定会涨吗？ 

　　放眼杭城，很多板块都正面临着去库存的压力，房子尚且卖不完，更何谈涨价。

　　那么换个思路来看，在去库存的压力下，这些板块谁会先绷不住，率先降价呢？

　　本期《住杭有数》要和大家探讨的就是这个问题：杭州哪些板块有降价可能性？

　　先说结论。

　　由过往经验可知，那些会降价的板块，往往都会伴随着去化的难题，因而压力指数越大的板块，降价的可能性就越大。

　　压力指数： ★★★★★

　　萧山科技城、城东新城、南部卧城、申花

　　压力指数： ★★★★

　　留下、临平新城

　　压力指数： ★★★

　　湘湖、大江东、丁桥长睦、崇贤、未来科技城、老余杭中泰、东湖、闲林、钱江新城、之江转塘

　　压力指数： ★★

　　滨江区政府、祥符、萧山市北、艮北新城、下沙、良渚、大关

　　压力指数： ★

　　奥体、三墩、星桥、文晖、萧山新区、市中心

　　PART 1

　　估计很多暴脾气要开喷了。

　　且慢，先来看一张表格：

　　（数据来源：浙报传媒地产研究院）

　　根据表格的内容，我们可以将这些板块大致划分为四档。

　　去化周期1年以内的：

　　星桥、萧山新区、市中心、文晖

　　去化周期2年以内的：

　　祥符、萧山市北、艮北新城、老余杭中泰、东湖、下沙、闲林、留下、良渚、大关、奥体、钱江新城、之江转塘、三墩

　　去化周期3年以内的：

　　大江东、丁桥长睦、崇贤、临平新城、滨江区政府

　　去化周期3年以上的：

　　湘湖、南部卧城、城东新城、萧山科技城

　　PART 2

　　显而易见，去化周期越长，板块的压力就越大。

　　当然，光凭这一个因素判断板块的压力未免过于的草率，毕竟这个去化周期本身也是个估量，而需求是在不断变化的。

　　于是我们将新引入一个参考量：中签率。

　　原因就不用了说了，现阶段没有一个数据比中签率更能反映板块冷暖。

　　（注1：丁桥、老余杭、祥符等板块因参考样本不足，不在统计之列）

　　（注2：中签率为2018年的全年平均中签率）

　　比照去化周期那张表。

　　同时满足中签率在50%以上和去化周期3年以上的有：

　　萧山科技城、城东新城、南部卧城

　　这些板块，我们可以称之为“高压板块”，降价的可能性是最高的。

　　同时满足中签率在30%以下和去化周期2年以内的有：

　　奥体、三墩、星桥、文晖

　　这些板块基本安全了，没有去化压力，自然也很难有降价的理由。

　　PART 3

　　还有一个指标，也可以作为参考，那就是一二手房价差。

　　我们知道，目前杭州大多数板块的一手房是比二手房便宜的，只是这个价差正在逐渐缩小，不过，有几个板块已经完成了逆转。

　　比较明显的有： 

　　人家别的板块一手房都卖得便宜，你却偏偏卖得贵，一来二去的，区域新房的价格接受度很可能就要打个问号了，一旦出现供应扎堆的情况，就有降价的可能。

　　表格中的几个板块，申花无疑是压力最大的，本身其去化周期就较长，区域内的一手房价又高于二手房。

　　PART 4

　　以上面的这些数据为参考，再根据具体情况微调，也就有了文章开头的结论。 

　　当然，压力指数只是一个参考的概念，即便是压力指数五星的板块，也不一定会降价，不过，对于关注这些板块的人来说，留个心眼还是需要的。

　　会不会降价，谁先降，还是有待市场来给出答案！