60%的房源高于评估价成交！来这儿“捡漏”豪宅？Sorry 不灵了

　　浙江在线-住在杭州网8月3日（浙江在线记者 李世嘉）这个7月，是名副其实的“法拍之月”。

　　7月1日-7月31日，杭州（八区）法拍房市场共进行了137次住宅拍卖，比今年前6个月的供应量都高，成交率达到91%。

　　其中，有82套房源高于评估价成交，占到房源量的60%，环比几乎翻了一倍。

　　流拍一共11次，占总拍卖次数的8%，不算太低，但相比6月而言，在基数增大的情况下仍然下降了15.6%个百分点。

　　可以说，杭州法拍房市场迎来了下半年的“开门红”。

　　下面是记者选出的几个7月法拍房之“最”。

　　01.成交总价最高

　　西湖区坤和西溪里珺园5幢01室，面积为292.76㎡，成交总价2005万元；成交单价为6.85万元/㎡。

　　02.成交单价最高

　　上城区吴山鸣翠苑1幢101室，面积为138.16㎡，成交总价1717万元；成交单价为12.43万元/㎡。

　　03.成交总价最低

　　余杭区惠都家园8幢2单元503室，面积为60.97㎡，成交总价125万元；成交单价为2.05万元/㎡。

　　04.成交单价最低

　　余杭区清合嘉园西区31幢3单元201室，面积为172.94㎡，成交总价201万元；成交单价为1.16万元/㎡。

　　这场“红”风

　　是从新房市场刮来的

　　能以这样的数据博头彩，除了靠就业季、升学季等引起的市场本身的变化以外，政策的变动也产生了影响。

　　7月2日，杭州发布了楼市新政，明确一户家庭同时只能摇一个楼盘，并规定提供虚假资料报名的购房者一年内不得摇号。

　　于是整个7月看下来，新房市场降温明显，中签率纷纷提升，“闭眼摇”和“广撒网”的行为也在减少，人们似乎更理性了。

　　然而，多管齐下，一面是对“无房家庭”的政策性倾斜，另一面，也是对有房但仍想购房的家庭的挤压。

　　真正构成需求的热力，不会消散，只会转移。

　　当新房市场提供的机会减少时，二手房市场和法拍房市场，就接手了吸纳这部分热量的任务。

　　7月上旬，杭州的二手房市场还处于成交旺盛的阶段，单日成交量大都维持在400-600套之间，但接近中旬时，单日成交量却出现了走低，至下旬时成交量降到了100-300套。

　　也就是在中下旬，法拍房市场的热点尤其多，竞拍热情十分高涨，更多人关注到了这个市场，几乎什么样的房子都有人抢。

　　风起，此消彼长，终成平衡。

　　来这儿“捡漏”豪宅？

　　Sorry,不灵了

　　在137次拍卖中，有10套房源的成交价超过1000万，除了3套水岸帝景以外，其余7套皆高于评估价成交。

　　换句话说，7月份的千万级法拍豪宅中，高于评估价成交率达到了70%。

　　划重点：豪宅、高于评估价成交、70%。

　　然而这个70%是个保守的数字，因为水岸帝景拍出的这一批房源，是因破产而拍卖的。生意人，大多介意这类缘由。

　　而在这些被“哄抢”的豪宅中，热点话题层出不穷。

　　先是山东大哥以12.43万元/㎡的价格拿下吴山鸣翠苑，圆了自己的西湖梦，后是一前一后疯狂竞拍的碧玺和白马公寓。

　　喔，对了，还有那套险些被低估的坤和西溪里，评估价1185万元，却2005万元成交，身价几乎翻了一番。

　　此外，还有一套湘湖畔的别墅——世外桃源风情村95幢，作为旅游用地仅剩22年的产权，却有人花6000万元“带它回家”。

　　至此，我们还能认为法拍房市场是那个“豪宅捡漏宝地”吗？

　　Sorry，在这个火热的7月，不灵了。

　　亮点回顾

　　1、一房两命的“凶宅”14个人抢购

　　丁桥有一套房子，在还没开拍时就连上三次热搜。那就是曾发生过命案的丁桥景园南苑14幢4单元1103室。

　　这套房子面积为93.4㎡，三面采光，南北通透，起拍价为154.14万元，评估价为220.2万元。

　　据悉，2016年1月21日凌晨，原房主夫妇发生了矛盾，男主人在争执中持刀杀死了妻子，然后从自家阳台上跳楼自杀。

　　坊间透露，事发之后，房主的女儿跟随外婆回到了四川老家，而这套房子是原房主夫妇于2015年按揭买下的，遗留的贷款无人能还，于是银行告到法庭，该房产才被拍卖。

　　△丁桥景园 来源-阿里拍卖

　　一般来说，“有事故”的房子成交情况不会很乐观，但出乎意料的是，该房产最终不仅顺利成交，甚至有些抢手。

　　本场拍卖共14人报名参与，在经历了52轮竞拍后，最终以222.14万元的总价成交，折合单价约2.38万元/㎡。

　　这个数字超过了评估价，也追上了该小区同面积段二手房的市场价。如果再加上税费及二次过户的费用，实际成交价格更高。

　　2、水岸帝景喜忧参半，留庄无人问津

　　6月，阿里拍卖上架了水岸帝景的8套一线江景房，但均无人出价，齐齐“流拍”。

　　来到7月，这8套房源再度拍卖时价格大幅下调，如5单元2502室，一拍的起拍价是2100万元，二拍时打了规则内的最低折扣8折，直降420万。

　　最终，该组房源一上午成交了4套，其中1单元的3001室、2302室、2402室均为平层，视野和户型比较出色，尤其是3001室可以看到运河和钱塘江的交汇。

　　另一套成交的3单元601室是这组房源中唯一一套起拍价低于700万的，这或许是它得以成交的原因之一。

　　还有4套依旧“流拍”的房源，将在8月回到法拍市场。

　　△绿城留庄

　　同样无人问津的千万级豪宅，还有被赞为“初恋脸”的绿城留庄。作为绿城法式住宅的经典作品，留庄与西溪湿地隔路相望，当年问世时就惊艳四座。

　　本次拍卖的6幢2单元101室面积约278.62㎡，采用了“十字圆厅”户型，客厅设计了立柱与壁炉，厨房分为中、西双区域。这些，都是豪宅“不怕浪费”的标志。

　　由于原房主同时对三家存在欠款，因此该房源起拍价较高，为1200万元，与1209万元的评估价基本相当。

　　最终，本次拍卖虽然有2人报名，但却无人出价。

　　有网友推测，这两人或许是心照不宣等待二拍降价，毕竟在竞拍豪宅这件事上，有时“谁先认真谁就输了”。

　　3、山东大哥12.43万/㎡买下吴山鸣翠苑

　　吴山鸣翠苑是杭州最早的城市花园洋房之一，东面可见吴山与城隍阁，西面200米左右是古清波门，走走路就能“溜达”到西湖边。

　　7月份拍卖的1幢101室面积为138.16㎡，户型为三室两厅两卫的东边套，居住痕迹明显，装修保养得一般，起拍价为1029万元。

　　看样时，一位山东大哥表示，很想在杭州买一套3000万以内的法拍房，此前将军路61号和水岸帝景他也看过，这是看过的第三套。

　　△吴山鸣翠苑

　　最终，经过24次竞价，该房源以1717万元的价格成交，比起拍价高出了近700万元，也大大超出了1470万元的评估价。

　　折合单价12.4万元/㎡，是杭州今年上半年成交过的单价第四高的法拍房，也创下了吴山鸣翠苑的房价新高。

　　而买家正是这位山东大哥，他说：“圆了我一个西湖畔的梦。”

　　4、近6000万成交的别墅却是旅游用地

　　7月，萧山湘湖畔的世外桃源风情村成交了一套“天价别墅”。

　　世外桃源村依山傍水而建，与湘湖壹号仅一路之隔，在二手房市场属于罕见房源，在法拍房市场也难得一遇，上一次拍卖还要追溯到2017年4月。

　　这次拍卖的世外桃源村95幢建筑面积722.07㎡，以3745万的起拍，成交价为5905万，折合单价约8.18万元/㎡。

　　这样高的总价，在今年的杭州法拍房记录中，仅次于6975万元成交的江南里6幢3号。

　　如果再加上3%的契税和0.05%的印花税，该房产买到手的总花费将超过6000万元。

　　△世外桃源村

　　但更让人意外的是，这套房子的土地用途是旅游用地，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，旅游用地仅有40年的年限。

　　如果按照估价报告中所提到的，使用年限至2042年4月，那么距离现在也只有不到22年了。

　　回顾7月法拍市场的爆点，这不仅仅是“神仙打架”，而是“神仙打群架”。

　　在我们写西溪里排屋的那篇推文后，有网友谦虚地评论说“让各位见笑了，没拍到”，也有网友自曝“我就是D8678（竞得者）”。

　　无论是真的还是仅作调侃，记者看到后只想说一句：有些房子，能否坚持到最后已经不那么重要，只要敢拍，就已经是赢家。

　　小贴士

　　1.流拍是指拍卖开始后,没有人竞拍,导致房子拍卖不出去。

　　2.法拍房的房屋户口不在执行范围内，成交后应缴纳的税费承担情况，以受理法院的规定为准。如非特别说明，则存在的物业费、水、电欠费等相关费用由买受人承担。