单价从3万+涨到10万+，再跌回6万+，南星桥学区房要留给孙辈吗

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住在杭州网8月21日讯（记者 吴洵非）问：我现在有套房子在钱江新城望江府，面积89.5㎡，犹豫是置换还是保留。保留的理由是学区不错，以后看看是否孙子上学能否用得上，相反再购买一套压力有点大，打算仍在同等区域买或换一套150㎡左右或以上的房子，能有3个卧室或4个卧室。请老师予以分析望江府有保留的必要吗？毕竟孩子还没大学毕业呢。买的楼盘优先考虑学区、周边生活环境、地段能在同等区域或江河汇等条件。

关键词：望江府、钱江新城、江河汇

答：望江府是近十几年来比较知名的学区房红盘，胜利新城校区加杭州中学的配置相当优质，本想说留着挺好，但是看到后面您说孩子目前还没大学毕业，也就是说等到孙辈要用学区房的时候差不多得是十年后了，这个时间有点长，不确定性较强，如果现阶段有比较明确的改善需求，可以去置换次新学区房。

比如说钱江新城二期的天长观潮小学学区房，含有150㎡左右四房户型的小区主要是栖江揽月、观翠揽月，总价大致在800-900万元之间。另外像潮观揽月、芝澜月华这两个小区的房源户型面积都很大，起步就在170㎡和180㎡以上，总价相对较高，如果实际看房时发现有房源能够低价捡漏，也可以考虑一下。

还可以看一下明远未来小学对应的学区房天澜海岸、天澜美境，前者起步户型大，后者小一些。这个学校距离钱二目前在售的两个新盘潮语江澜和杭序府很近，这两个新盘也可以看看，都是不限价的产品，在品质上迭代了。

江河汇这边流通于市场的二手房，像是留香园、大都会、涌清府、御道、东方御府这些经典商品房楼盘，150㎡左右四房户型的房源较少，太大面积的房源总价又比较高，除非是对某个小区的某套房源特别中意，不然不太好选择。

总体来看，望江府现在的房价较巅峰期有明显回落，小户型前几年卖到过10万元/㎡以上，现在挂牌6.5万元-7万元/㎡左右，当然板块内其它小区也是这个情况，相对来说望江府小户型的流通性较好，挂牌的同时留意一下置换小区的行情，两边价格都满意的话再做决定。

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问：老师你好，我儿子准备结婚，我想置换一套1000万元左右的次新房给他们，优先学区，最好是主城区的，不要过江，有没有什么好的推荐？

关键词：1000万元、学区房、主城区

答：首先恭喜新人，1000万元左右的次新学区房选择还是丰富的，大致可以考虑以下几个方向。

拱墅区观成武林小学学区内，可以看看位于学校东西两侧的棠前文栖府、天御这两个小区，它们的139㎡户型在1000万元之内，190多㎡户型也有部分符合预算。另外拱墅区也可以考虑申花的馥香园，学区属于杭师大文晖实验学校，主要是选170多㎡户型。

西湖区近年来宅地出让集中于三墩、云谷和之江，适合你们的次新房小区不多，相对来说可能是锦绣公馆较为符合条件，该小区适龄儿童在规划配套小学建成之前在行知小学报名，就是房源总价明显超出预算。

上城区可以看看钱二天长观潮小学学区范围内的芝澜月华、潮观揽月，以及明远未来小学对应的天澜海岸、天澜美境等小区，或者考虑在售新盘潮语江澜和杭序府。另外，胜利实验笕成小学对应的东城金茂府也是一个选择。

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问：我爸妈现住良渚，我们夫妻带娃住西湖区的学区房，想让爸妈把他们房子卖了再到我们家附近买一套，但是他们小区现在价格跌得蛮多，一路从270万元到现在200万元左右，爸妈觉得这个价格不太能接受，老师有没有什么建议，这房子要不要卖？

关键词：良渚、置换、西湖区

答：良渚的二手房量较大，如果小区本身没有太大优势的话，价格确实难回巅峰了，非常理解您爸妈的心情，先不要急着让老人家卖，可以挂牌试试水，然后西湖区你们家附近的房子也同步看起来。

其实西湖区现在200-250万元左右的次新房并不少，如果到时候良渚那套房子200万元能顺利卖掉的话，稍微加点钱置换到西湖区这边是不错的选择。另外现在换房退个税政策延长到了2027年12月31日，新购住房金额大于等于现住房转让金额的话，可以全额退还个税。

当然，如果爸妈还是不能接受这个价格，那也可以考虑把良渚房子租出去，再在你们西湖区小区附近给他们租一套，等市场稳一点，比如说到明年3月份左右的时候再卖。

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问：我2024年全款买了一套嘉桂轩的房子，89㎡245万元买的，11月底满2年，现在是稳定4000多元一个月能租，也不缺钱用，现在卖还是先租合适？

关键词：嘉桂轩、万通时尚公馆、出租

答：从租金回报率来看，您这套房子在2个点左右，市面上很多住宅小区只有1.5个点，其实回报真心算可以了，不缺钱的话确实不用急着卖。

从二手房市场现状来看，嘉桂轩这类未科早期的项目不太能卖出高价了，项目在2016年领出了所有住宅的预售证，最后一批住宅均价27000-28000元/㎡左右，其实和您2024年买入的价格也差不多，今年以来的二手房成交均价差不多在25000元/㎡左右，未来预期一般。

也就是说，嘉桂轩属于那种租金回报率不错，但是二手房价不够坚挺的小区，长期来看的话，如果市场预期房价继续下跌，再高的租金回报率也难以兜住本金损失的风险，从资产合理配置的角度来说置换成品质、资源更好的次新房或新房比较合适。