宁波住宅全装修新规10月1日起施行！购房人监督权大大提升！这3点很关键！

　　刚刚，市住建局发布了宁波住宅全装修监督机制2.0版！

　　《宁波市住房和城乡建设局关于进一步完善住宅全装修质量购房人监督机制的通知》

　　（甬建发【2019】97号）

　　10月1日起施行！新规大大增强了购房人对住宅全装修的监督权

　　文件中有这三大看点

　　最大的看点，是今后毛坯报建、全装修交付的住宅楼盘，如果验收时候有1/3及以上的购房人对验收结论不认可，那楼盘就不能通过验收！

　　目前楼盘交付验收，一般都是由开发商组织施工、设计、监理单位进行四方验收，然后到主管部门备案。 

　　而这次新规规定，毛坯报建、全装修集中交付的住宅楼盘，在验收时候必须再委托由业主同意认可的第三方监理单位，对装修工程质量进行验收。

　　这第三方监理单位，必须是在宁波市建筑市场信用评价为A类、且具有房屋建筑甲级专业资质的。开发商提出不少于3家监理单位作为候选，供购房人选择，最终选择其中一家参与装饰装修工程验收。候选和选定监理单位，应分别公示不少于7个工作日，选定的监理单位应少于1/3购房人反对。

　　更具威慑力的是，如果验收意见有1/3及以上的购房人反对，就不能通过验收，开发商必须整改到位并被认可后才能通过验收！

　　新规明确，装饰装修工程验收意见应向全体购房人公示不少于7个工作日，若验收意见少于1/3购房人反对的，可作出验收合格结论；若验收意见多于1/3（含）购房人反对的，由建设单位组织落实整改，整改完毕后再次按上述程序组织验收和公示。

　　开发商和购房人质量监督小组，可共同委托相关行业协会组织宁波市住房和城建行业专家库专家，对双方分歧的质量问题进行分析论证并出具意见。

　　新规第二个看点，是进一步明确了工地开放日次数及时间节点。

　　新规明确，工地开放日检查活动原则上不得少于3次，分别为主体与装饰装修工程交接阶段、安装工程隐蔽阶段和分户检验阶段，开放区域不得局限于施工样板、交付样板等样板房。

　　每次工地开放日检查活动应向所有已签约购房人开放，建设单位至少提前7个工作日通知购房人活动时间、报名方式等事项。

　　第三大看点，是购房人质量监督小组。

　　新规明确，从全装修开始到分户验收完成这期间，购房人质量监督小组可以每月可以组织检查1次。

　　购房人质量监督小组人员原则上应为已签约购房人，并具有工程类相关专业知识，每幢住宅不少于已预售户数的2%且不少于1人。

　　开发商应通过搭建网络通讯平台等形式，做好购房人质量监督小组报名工作，报名情况、预定人选等信息，应公示不少于7个工作日，当超过1/3购房人对小组成员提出不信任时，开发商应同意予以更换。

　　此次新规，可以用一句话总结：

　　新规大大增强了购房人对住宅全装修的监督权！

　　全文如下

　　为加强住宅全装修管理，保障购房人知情权、参与权、监督权，提高住宅交付质量品质，提升人民群众的获得感、幸福感、安全感，根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》《宁波市人民政府办公厅关于推进新建住宅全装修工作的实施意见（试行）》（甬政办发〔2018〕39号）等规定，结合《宁波市住房和城乡建设委员会关于进一步规范住宅全装修工作的通知》（甬建发〔2018〕75号）要求，现就有关事项通知如下：

　　一、本市住宅全装修施工质量实施购房人监督机制，分为工地开放日检查活动和建立购房人质量监督小组两种方式，建设单位可以根据项目情况采取两种方式相结合或选择其中一种方式。

　　（一）工地开放日检查活动原则上不得少于3次，分别为主体与装饰装修工程交接阶段、安装工程隐蔽阶段和分户检验阶段，开放区域不得局限于施工样板、交付样板等样板房。每次工地开放日检查活动应向所有已签约购房人开放，建设单位至少提前7个工作日通知购房人活动时间、报名方式等事项。

　　（二）购房人质量监督小组原则上每月组织检查1次，自全装修进场施工至分户检验完成。购房人质量监督小组人员原则上应为已签约购房人，并具有工程类相关专业知识，每幢住宅不少于已预售户数的2%且不少于1人。建设单位应通过搭建网络通讯平台等形式做好购房人质量监督小组报名工作，报名情况、预定人选等信息应公示不少于7个工作日，当超过1/3购房人对小组成员提出不信任时，建设单位应同意予以更换。

　　二、购房人质量监督工作内容为向建设、施工、监理、勘察、设计等单位了解工程质量有关情况；检查工程与工程质量相关法律法规、规范标准、施工图设计文件和预售合同等的符合情况，包括建筑材料质量、施工工艺标准和实体工程质量等。购房人和建设单位可对建筑材料质量共同见证取样送具有相应资质的检测机构检测。

　　三、购房人质量监督活动发现的质量问题按照工程质量相关法律法规、规范标准规定以及合同约定进行处理；对质量检查中发现施工质量违反工程建设标准强制性条文的，购房人可以向属地建设行政主管部门投诉。购房人反映问题应客观真实、文明理性，依法依规维护自身权益。

　　四、购房人进入施工现场前应与建设单位签订安全责任书，接受安全培训，服从安全管理，避免人身伤害，建设单位和相关参建单位应及时纠正购房人安全违规违章行为。

　　五、本通知施行之日起新预售全装修住宅工程，建设单位应与购房人签订《购房人质量监督协议》作为《商品房预售合同》的补充协议，协议应明确监督方式、监督内容、安全责任、纠纷处理方式等条款。现已预售但未签订协议或已签订协议但不符合本通知规定的，购房人可以要求与建设单位补签协议。对因协议不符合本通知规定或相关约定不明确、有歧义等造成购房人投诉的，建设单位应主动纠正，并承担相应责任。

　　六、建设单位应在参加工程质量监督交底时向属地建设行政主管部门提交本项目《购房人质量监督实施方案》。建设单位应在每次工地开放日检查活动结束后5个工作日内，将包括组织情况、主要问题、处理方案、签到表等内容的总结材料抄告属地建设行政主管部门；建设单位应在组织首次主体结构验收前将购房人质量监督小组组建完成，并在组织首次主体结构验收前和小组人员变更后3个工作日内将相关信息书面抄告属地建设行政主管部门。

　　七、毛坯报建全装修集中交付的住宅，建设单位应采用工地开放日检查活动和建立购房人质量监督小组相结合的方式，并委托第三方监理单位参与装饰装修工程验收。

　　（一）建设单位应提出不少于3家在宁波市建筑市场信用评价为A类、且具有房屋建筑甲级专业资质的监理单位作为候选第三方单位供购房人选择其中一家参与装饰装修工程验收，候选和选定监理单位应分别公示不少于7个工作日，选定的监理单位应少于1/3购房人反对。

　　（二）装饰装修工程验收意见应向全体购房人公示不少于7个工作日，若验收意见少于1/3购房人反对的，可作出验收合格结论；若验收意见多于1/3（含）购房人反对的，由建设单位组织落实整改，整改完毕后再次按上述程序组织验收和公示。建设单位和购房人质量监督小组可共同委托相关行业协会组织宁波市住房和城建行业专家库专家对双方分歧的质量问题进行分析论证并出具意见。

　　八、各地建设行政主管部门要加强住宅工程质量监管，加大住宅全装修质量购房人监督机制落实力度。

　　（一）对2018年6月10日以后以毛坯报批报建，但实际以全装修集中交付的新建和申领首批房源预售许可证的在建住宅工程开展摸排，严格按照省、市住宅全装修相关规定进行监管。

　　（二）2018年6月10日前预售的毛坯报建全装修集中交付的住宅工程，应要求建设单位和引导购房人落实全装修质量购房人监督机制，会同消费者权益保护部门及时受理全装修投诉纠纷，切实维护购房人合法权益。

　　九、对建设单位违反本通知规定的，建设行政主管部门责令改正并进行信用评价扣分处理，对造成严重社会不良影响的，应予以信用等级降级处理，并可责令暂停该项目未售房源销售，或对该建设单位开发的其它项目暂缓发放商品房预售许可证和商品房现售备案书。

　　十、本通知要求自2019年10月1日起施行。之前发布的文件与本通知不一致的，以本通知为准。

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　　起草背景

　　2018年宁波市人民政府办公厅下发的《关于推进新建住宅全装修工作的实施意见（试行）》（甬政办发〔2018〕39号）指出引入购房人监督机制，建设单位应通过工地开放日检查活动或由购房者代表成立监督小组等形式，鼓励购房人参与质量监督。对工地开放日检查活动提出应事先制定实施方案，并在住宅预售时书面告知购房者，原则上不得少于3次，分别在主体和装修工程交接阶段、安装工程隐蔽阶段和竣工阶段的要求。

　　2018年市住建局制订的《关于进一步规范住宅全装修工作的通知》（甬建发〔2018〕75号），以公开透明为原则进一步细化，并提出量化指标。工地开放日邀请购房者代表不少于各阶段已预售户数的5%，采取购房者代表成立监督小组形式的不少于3人。房地产开发企业基本上都能对购房人监督机制作出响应，该制度进一步完善了“政府监管、企业自律、社会监督”长效机制，增进了买卖双方沟通，使购房人获得质量管理参与权和监督权，促进建设单位主体责任落实。

　　实施过程中也发现若干需要进一步细化和完善的事项，比如买卖双方对执行标准的认知差异导致矛盾纠纷；部分政策过渡期全装修未报批报建项目执行力度较差；买卖双方事先未签协议约定，操作过程存在随意性；同时也发现有必要对监督方式、报名组织、监督内容等事项作出规定，避免建设单位打“擦边球”。

　　主要内容

　　No.1

　　明确组织方式

　　分为工地开放日检查活动和购房人质量监督小组两种方式，建设单位可以采取两种方式相结合或选择其中一种方式。在实施过程中为了保障购房人知情权和选择权，对报名组织工作、参与人员数量和人员变更等作出规定。

　　No.2

　　明确监督方式和内容

　　监督方式为向建设各方主体了解工程质量有关情况，检查实体工程与工程质量相关法律法规、规范标准及施工图设计文件、预售合同等的符合情况。明确购房人对隐蔽工程、建材质量、施工工艺、实体质量有检查权。对社会和媒体关注的建材质量问题，作出双方可共同取样检测的规定。

　　No.3

　　明确监管部门职责

　　通过检查《购房人参与质量监督实施方案》、建设单位抄告购房人监督实施情况等手段保障执行力度。同时明确对购房人发现的质量问题建设单位应予以整改，对施工质量违反工程建设强制性标准的问题可向属地建设行政主管部门投诉。

　　No.4

　　明确双方责任义务

　　购房人监督机制是一种民事约定行为，要求双方签订《购房人参与质量监督协议》作为《商品房预售合同》的补充协议，对因协议不符合本《通知》规定或相关约定不明确、有歧义等造成购房人投诉的，按照消费者权益保护法的基本精神，建设单位应主动纠正，并承担相应的责任。

　　No.5

　　明确过渡期项目执行模式

　　对毛坯报建、全装修交付住宅项目，鉴于买卖双方签订了委托装修协议，应赋予购房人更大的监督权，本《通知》提出了建设单位委托1/3购房人不反对的第三方监理单位参与装饰装修工程验收的模式（不少于3家宁波市建筑市场信用评价为A类，且具有房屋建筑甲级专业资质的监理单位供购房人选择其中一家），同时装饰装修工程验收意见应向全体购房人公示，若验收意见少于1/3购房人反对的，可作出验收合格结论；若验收意见多余1/3（含）购房人反对的，由建设单位组织落实整改，整改完毕后再次按上述程序进行公示，直至少于1/3购房人反对。建设单位和购房人质量监督小组可共同委托相关行业协会组织宁波市住房和城建行业专家库专家对造成双方分歧的问题进行分析和论证。