实探北京二手房市场：量升价稳态势显现

北京“6·26”楼市重磅新政发布后，市场出现一定好转。近日，中国证券报记者实地走访北京地区二手房市场了解到，政策对房地产市场回暖具有积极作用，北京二手房市场出现量升价稳态势。

价格走势总体平稳

记者走访位于西城区的多家链家门店了解到，一些核心区的学区房成交速度有所加快。

“随着政策利好释放，看房人数增加，成交有所放大。”位于车公庄片区的资深经纪人王华告诉中国证券报记者。

王华介绍，“6·26新政出台后，贷款利率有所降低，同时首付比例进行了下调。购房成本有所下降，一些持币观望的购房者开始积极看房，有合适的房源会选择出手。当前，市场处于筑底阶段。”

有经纪人向记者透露，随着市场有所好转，部分员工的薪水重回2万元/月大关。“做得好的经纪人，现在一个月能卖出1-2套房子，比之前好了不少。”

价格方面，北京链家数据显示，二季度以来北京市二手住房价格走势总体平稳，6月市场价格环比上升0.5%左右，7月以来（截至24日）北京链家二手住宅成交均价环比上升0.4%，主要在于交易结构的变化，从可比住房价格角度来看则较为稳定。

挂牌量方面，记者在贝壳找房系统看到，目前北京地区二手房挂牌量为158231套，相比月初下降2000套左右。

成交量环比上涨

北京市住建委网站数据显示，新政出台以来（6月27日至7月24日）北京市二手住宅网签量为14966套，相对政策出台前的可比时段（5月30日至6月26日）增长11.8%。

中原地产研究院统计数据显示，“6·26”政策发布一个月，二手房住宅网签达到16245套，环比上涨11.5%；新建住宅环比上涨38.8%。

“7月，北京二手房网签有望超过1.5万套，创最近一年多新高。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，“目前，北京楼市已出现价格止跌的迹象。”

中指研究院市场研究总监陈文静表示，新政出台后，北京楼市活跃度有所提升，叠加6月末集中网签影响，北京新房、二手房成交量均较新政出台前实现回暖。其中，二手房在以价换量下同比增幅较大，而新房成交同比仍下降，短期市场调整压力仍在。

北京链家研究院分析师冷会告诉中国证券报记者，6月26日政策出台以来，市场反应较为积极，成交量较前期有所增长，成交均价总体保持平稳。

冷会介绍，二季度，北京楼市政策优化经历了“先外后内”的过程。“4·30”政策出台，允许达到限购套数家庭加购一套五环外住房。随后，外围片区成交占比有所提升。7月以来，外围片区的交易热度开始向内传导，且成交结构呈现“两头冒尖”的特点。低总价、高总价房屋成交同时提升，总价400万元以下的房屋成交占比较6月份上升1.7个百分点，同时总价1000万元以上及高单价住房成交占比有所提升。

开展“以旧换新”活动

6月26日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确购买首套住房最低首付款比例调整为不低于20%；二套住房五环以内调整为不低于35%、五环以外调整为不低于30%。商业贷款利率也进行下调，调整后，首套房5年期以上房贷利率下限为3.5%，二套房五环以内为3.9%，五环以外为3.7%。对于北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。

7月19日，北京市商品住房“以旧换新”活动启动，在旧房出售、购买新房、过渡居住、家居家电等换房全链条提供服务和优惠，助力居民改善性置换需求。至此，一线城市均启动了商品住房“以旧换新”活动。

参与活动的房地产开发企业承诺，在90天内，旧房未成功出售的，购房居民可无条件申请退还订金；参与活动的房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”；参与活动的房地产租赁企业承诺，对购房居民在换房过渡期间的租赁需求加大租房优惠力度。

58安居客研究院院长张波表示，北京“6·26”楼市新政出台后，找房热度保持高位，可视为后期市场成交量提升的信号。下一步，北京房地产政策优化可以从降低“限购”门槛入手，拉动更多潜在购房需求入场，充分打通改善置业链条，推动成交量提升。