上海徐泾老集镇1712套安置房春节前交房，城中村改造探索民营资本参与模式

　　兔年春节前，徐泾老集镇的居民们要迎来一件喜事：翘首以盼的新家终于要和大家见面了。2023年1月中旬，徐泾老集镇“城中村”改造项目的1700多套安置房即将交付。

　　说是搬新家，也是回老家。解放日报·上观新闻记者从上海市房管局了解到，徐泾老集镇城中村改造是全市第一个实现100%原址回迁的项目，安置房标准对标商品房。

　　自2020年被列入民心工程以来，上海城中村改造全面提速，将于2032年彻底改造完成。这无疑是一项浩大工程，资金需求大、资金平衡困难。在地方财力有限的情况下，如何拓宽社会资本渠道，让城中村改造可持续，是一个值得思考的议题。由地方民企主导，总投资118亿元的徐泾老集镇改造，或许是值得参考的蓝本。

　　老集镇变身国际化住区

　　临近深冬，在一处距离国家会展中心不远的小区工地，工人们在做最后的准备工作，干得热火朝天。项目经理告诉记者，目前，工地上正在进行绿化铺装，为居民入住提供更好的环境。眼前，15栋淡灰色高层住宅拔地而起，让人很难想象，几年前，这里曾是藏污纳垢的城中村。

　　徐泾有着1400多年历史底蕴，曾是“十一五”期间新农村建设的“新星”，但在依托大虹桥区域优势快速城镇化的过程中，镇中心区域发展逐渐滞后。和周边相比，老集镇的形象界面不佳，很多是农民自建房和老旧集资房，不少建造于上世纪80年代前后，墙体已经开裂，还有违章搭建，存在安全隐患。一到下雨天，道路会变得泥泞不堪，墙皮因为受潮而掉落；很多地方因为道路太窄，连消防车都开不进来。长此以往，徐泾老集镇变成了名副其实的城中村。

　　改造前的徐泾老集镇

　　“当时，旁边已经有村民住进了新房子，是六层楼高的住宅区。我们都很羡慕，盼着什么时候也能住上公寓。”村民马先生说。2014年，大伙儿终于圆梦。那一年，上海启动首批35个城中村改造试点项目，老集镇就是其中之一。

　　在改造过程中，老集镇引入一家近30年发展历史的本土企业灿辉国际，与徐泾资产合资组建上海新徐泾城实业有限公司，牵头打造建筑面积超55万平方米的俊灿星城项目。虽然盼着动迁，但是很多居民都有故土情结，不想离开住了一辈子的地方。所以，项目采用原址回迁的模式，让老集镇保留原来的烟火气，又增添了国际住区的品质。

　　在俊灿星城项目里，回迁居民所住的社区被命名为“泾悦雅苑”，总建面20万平方米，共有15栋高层住宅共1712套房源。社区有双河环绕，绿地率占比25%，形成了步步皆景、四季皆美的滨水公园住区。

　　蓝图敲定，动迁改造便紧锣密鼓地启动了。2017年11月，阳光征收摸底调查启动，历时5个多月就完成了1009户居（村）民和25家企业的动迁安置工作，2019年，土地顺利出让进行后续开发。

　　将居民意见融入开发建设

　　2021年7月，来自徐泾各个居委的100多位居（村）民代表们，组团来到未来新家泾悦雅苑观摩的样板房。上海新徐泾城实业有限公司联席总经理高红宇还记得，那一天她在现场接待，有位老人紧紧握着她的手兴奋又激动，仔细询问“交房时候，是不是按照样板房的装修来做，灶具、地板都有吗”。

　　“看到居民们开心的模样，我们觉得走全程征求居民意见这条路是对的。”高红宇说。在上海城中村改造中，参与企业类型多种多样，有央企、国企，也有民营企业。灿辉国际起步于青浦，是一家扎根上海的地方民营企业，熟悉在地市场需求，所以在徐泾老集镇改造之初，政府看中了本土企业的本地化优势并吸收引入，鼓励其在开发时充分吸收居民想法。

　　为了让居民尽快回迁入住，泾悦雅苑被定为整个城中村改造项目的首期开发项目，推进速度远高于项目中的商品房开发。记者发现，在全市同类项目中，泾悦雅苑的房型最丰富，包含了60平方米、80平方米、90平方米、100平方米、110平方米和130平方米共6种房型。工作人员介绍，这是在改造初期征求居民意见时做出的设计，可以满足差异化的安置需求。比如，匹配孩子或老人分户居住需求的有60平方米一房户型；匹配婚房需求的有80平方米两房户型；匹配三口之家的有90和110平方米三房户型；匹配二胎家庭和三代同堂需求的有130平方米四房户型。

　　进入安置房内可以发现，这里的层高都很高，显得房间通透宽敞。据介绍，这是考虑到多数居（村）民以前住的是空间比较大的自建房，为了帮助他们适应公寓生活，特地将常见的2.8米层高增加为2.95米。房间内细节满满，配备入户挂钩、厨卫设施、地板、密码锁等等，家家做到装修交付。

　　如今，“城中村”改造已经不是简单的房地产开发，而是结合城市发展需求，被注入新的理念。人们越来越看重地方的历史文脉留存，在城中村改造中“留住乡愁”，在徐泾老集镇改造中也同样体现了这一点。在泾悦雅苑规划建设中，老集镇的风俗人情、居民们的传统交流方式被保留下来。

　　“我们经过调研发现，老集镇有自己的剧团，有独特的烹饪方式，有一道叫汤炒的小菜已经延续100多年了，邻里街坊平时还喜欢串门聊天。考虑到这几点，我们在社区内打造了3000平方米的睦邻中心，配备老年人活动室、宴会厅、戏曲艺术表演厅、非遗文化和民俗文化展示体验馆等等，让这里成为居民之间连接的枢纽，延续老集镇的烟火气。”高红宇说。

　　平衡资金实现“双赢”

　　在2014年以前，包括徐泾老集镇在内的很多城中村很难找到根治办法，最关键的掣肘就是巨额改造成本。2014年起，上海集体经济组织可以引入合作单位共同改造开发，这一创新机制带来转机。

　　要让城中村改造可持续，必须要算好“大账”，既保民生，又要让企业在这项“微利”事业中有开发动力。在徐泾老集镇开发中，镇集体经济组织引入灿辉国际联合体，实行一二级联动滚动开发进行整体运作。

　　由于项目起步早，开发公司起初经历了不少波折。“因为我们根植在当地，对徐泾一片很有感情，所以一致决定在改造中让利给百姓，所以我们的投入很高，导致收益率处于偏低水平。”高红宇坦言，到了2016到2017年，受房地产市场调控影响，原来的资金平衡被打破，面对可能带来的亏损，管理层几经考量，最终决定先做出品质。

　　作为回迁房的泾悦雅苑自2019年年末启动开发到2023年1月完成交付，过程中几经坎坷，除了克服疫情影响，还配合进博会等重大展会活动和配套工程建设调整进度，与此同时，开发单位倾注资源，终于保证如约交付。除了安置房，项目内还配备了商业办公、配套公路，幼儿园、养老院和公共绿地，带动解决徐泾老集镇以往生活配套服务设施不足的问题。其中，镇属集体企业——徐泾资产公司在改造项目中代表镇集体经济组织持有10%股权，通过股权分成可以获取商品住宅出售、商业租赁收入等多种收益，保障村民的后续权益。

　　在55万平方米的项目总量中，商品房“俊灿星城”仅占10万平方米，但其开发同样精心打磨，不仅采用国际住区理念，而且引入低能耗系统，拥有高得房率。目前，项目正在稳步建设中。

　　品质为先，项目推进迎来转机。2021年，俊灿星城项目被选为青浦区重大项目，除此之外，开发单位也争取了一些政策优惠，最终保证了资金平衡。

　　从2014年到2020年，在全市49个试点中，有38个项目采用合作改造模式，占比达到80%。回过头来看，在地方财力有限的情况下，通过引入社会资本，让城中村实现彻底改造，成为一条有效路径。记者从市房管局相关部门了解到，针对改造资金需求大且平衡困难等痛点，相关政策体现在“两旧一村”实施意见中。接下来，将全面落实“两旧一村”实施意见，细化深化城中村改造各类支持政策，加快政策落地。